Хто заплатить за інфраструктуру
З 1 січня 2021 року остаточно скасовано пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Цей тариф (до 10% для комерційної та до 4% для житлової нерухомості) було запроваджено для того, аби простимулювати оновлення інфраструктурних об’єктів паралельно зі спорудженням нових будинків. Але цей механізм виявився не надто ефективним, і зрештою його почали називати символом корупції та навіть «податком на інвестицію». У що трансформується цей податок та наскільки вагомим стане відтепер навантаження на забудовників.
Що саме змінилося? Нагадаємо, т.зв. інфраструктурний внесок скасовано Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні». Договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.
У 2020 році діяв перехідний період: замовник був зобов’язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об’єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об’єкта будівництва. А той, у свою чергу, протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів – надати замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об’єкта будівництва.
Пайова участь мала здійснюватися виключно грошовими коштами:
- для нежитлових будівель та споруд – 4% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта;
- для житлових будинків – 2% вартості будівництва об’єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури і містобудування;
- для всіх промислових об'єктів – 0%.
Але практика, коли замовник отримав дозвіл на будівництво, але не звернувся до органу самоврядування за визначенням (отже – ухилився від сплати пайового внеску) – була доволі розповсюдженою. Тож такий механізм, можливо, полегшував долю окремих проєктів, але аж ніяк не розв’язував глобальних проблем громади.
Старт нової реформи містобудування: основні положення та можливі ризики
Що може стати альтернативою цього інструменту саме для оновлення інфраструктури? «Основне стабільне джерело для оновлення інфраструктури на місцях – податок на нерухомість. Що цікаво: він «перекриває» пайовий у 5-7 разів (наприклад, за 10 місяців 2020 року «пайового» зібрали – 1,2 млрд грн, а податку на нерухомість фізичні та юридичні особи сплатили 5,3 млрд грн! Тобто план за податком на нерухомість за 10 місяців було виконано на 103%)», – коментує народний депутат Олена Шуляк.
За її словами, саме податок на нерухомість і будуть спрямовувати на розвиток населеного пункту. «Є ще один компенсатор: оформлення землі під забудовами і отримання податків з них. За попередніми оцінками – це мільярди гривень, які донині громади не доотримували», – зазначає вона.
Але чи компенсують скасування пайового внеску податки на нерухомість та землю? Не зовсім. Пайовий внесок був цільовим і йшов саме у фонд розвитку, податки на нерухомість та землю, а також акцизи на паливо – у загальний фонд, тож вважати їх компенсаторами не зовсім коректно.
Зокрема, як повідомила директор Департаменту економіки та інвестицій КМДА Наталія Мельник, за 2015-2020 роки було отримано 2,85 млрд грн, в середньому це 56,6% бюджету розвитку столиці.
Були роки, коли цей інструмент виступав єдиним наповнювачем бюджету розвитку Києва. За 2020 рік отримано пайового внеску 330,4 млн грн (47,2% бюджету розвитку). Так, це значно менше за податок на нерухомість (1,4 млрд грн) та акцизного податку на ввезене пальне (582,7 млн грн). Акциз на вироблене пальне дав ще 166,5 млн грн у дохідну частину бюджету.
«Податок на нерухомість – перспективний, і кожен рік його вплив зростає. Але говорити, що він одразу замінить майже 1,6 млрд грн пайової участі – зарано. Тим більше, що він дуже сильно обмежений Податковим кодексом, а ще багато даних про нерухомість відсутні у Реєстрі речових прав», – вважає Ярослав, директор аналітичного центру профільної асоціації.
Итоги года и перспективы строительной отрасли в 2021: инсайды и прогнозы от первых лиц отрасли
Загалом прогноз від асоціації – стримано негативний. Проблема, задля розв’язання якої запроваджувалася пайова участь – зношеність мереж (до 90%) та дефіцит/застаріла соціальна інфраструктура – залишилася. «Компенсаторів такого інструменту ніхто не дав. В основному, пайова участь працювала там, де було активне будівництво, у великих містах та приміських територіях. Але й для малих містечок навіть 100 чи 200 тисяч гривень на рік – це ті кошти, які можна було скерувати на оновлення інфраструктури», – каже Ярослав.
Як бути на місцях тепер та на що розраховувати? Зараз органи місцевого самоврядування залишилися сам-на-сам із викликами розвитку території. Створення соціальної інфраструктури можна (теоретично) включати у бізнес-модель девелоперів. Адже відповідальні забудовники не обмежують термін участі у проєкті лише введенням в експлуатацію, а передбачають і подальше керування житловими комплексами, тому зацікавлені у підвищенні якості інфраструктури цих ЖК. А ось інженерні мережі – проблема номер один для всієї громади.
«Є три джерела оновлення мереж: місцевий бюджет, державний бюджет, тариф для споживачів з інвестиційною складовою. Тариф залишається політичним питанням, яке ніхто не бажає порушувати. Адже це одразу навантаження на населення, а отже – перегляд субсидій. Тут є не лише політичні ризики незадоволення владою, а ще фінансові ризики, додаткове навантаження на держбюджет», – вважає Ярослав.
Місцеві бюджети обмежені в капітальних видатках: на них може витрачатися максимум 15% бюджету, а більша частина йде на заробітну плату та комунальні послуги. За словами експертів, протягом останнього десятиліття у Державному бюджеті України не було передбачено жодної спеціальної програми для відновлення ЖКХ. Лише позаминулого року мала місце спроба запровадити програму покращення питної води. Її кошторис – 200 млн грн на всю Україну, тобто незначна сума. Окрім цього для оновлення систем тепло- та водопостачання на місцях залучаються кредити ЄБРР, погашати які місцева влада планує завдяки бюджету розвитку.
Ключові законодавчі новели 2020 року на ринку нерухомості
Не стане альтернативою пайової участі й 13,44% акцизів на паливо, які остаточно залишили громадам. Ці кошти спрямовуються не до фонду розвитку, а, як і раніше, – до загального фонду. «Асоціація спеціально відстоювала саме цю позицію, бо кожного року держава «відкушує ресурси», перекладаючи на органи місцевого самоврядування все більше навантаження щодо підтримання інфраструктури. Цього року скасували пайову участь, минулого – скоротили дотації на соціальну інфраструктуру з 14 до 6 млрд грн, позаминулого – додали утримання ПТУ та оплату праці непедагогічним працівникам освітніх закладів, тощо», – каже Ярослав.
Таким чином, без системного інструменту та загальнодержавної програми оновлення мереж наразі можна передбачити лише негативні сценарії. Наприклад, експерти вважають, що громади у зв’язку з відсутністю коштів на інфраструктуру обмежуватимуть будівництво через містобудівні умови та обмеження. Наприклад, даватимуть негативну відповідь через відсутність необхідних потужностей у водопостачанні, теплопостачанні, електроенергії, тощо.
Найвірогідніший наразі варіант – забудовники напряму домовлятимуться з відповідним КП-монополістом про створення необхідної потужності, а далі інвестуватимуть та будуватимуть свої об’єкти. «Тобто, замість пайового внеску ми отримаємо добровільний подарунок місту», – резюмує Ярослав.
Опубліковано проект наказу щодо зміни порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки
Цікаво про будівництво: якою є оптимальна кількість дахових вікон в мансарді
Оксана Грішина
7263 
.JPG)
