РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 39.227 EUR: 42.442
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 39.227
EUR 40.000 41.000 42.442
USD 39.180 39.515 39.227
EUR 42.320 42.839 42.442
Ми допрацьовуємо BuildPortal. Зовсім скоро він стане ще кращим!

Что ждет сегмент офисной недвижимости Украины в 2021 году

Как пандемия повлияла на рынок офисной недвижимости, как изменился спрос и какие форматы будут востребованы
8350 26.02.2021 в 08:57



Рынок офисов в 2021 году 


Негибкая позиция в переговорах с арендаторами и экономические последствия эпидемии коронавируса стали причиной взрывного роста вакантности в сегменте офисной недвижимости. Одни компании вынуждены сокращать свои помещения, другие пересмотрели подход к выбору офисных центров, а третьи вдруг резко развернулись в сторону гибких офисных пространств. Меж тем, по мнению экспертов рынка, собственникам и девелоперам бизнес-центров рано петь Лазаря: качественное переформатирование, повышенная функциональность, дополнительные сервисы и уход от традиционного понимания рабочих зон может существенно перекроить офисный рынок и вытянуть из ямы.

Несмотря на “лестные” характеристики, ушедшему 2020-му на рынке офисной недвижимости все же есть, за что сказать спасибо. Во-первых, за понимание функциональной ценности и значения рабочих зон и пространств, которые не ограничиваются одним лишь столом да стулом. Переговорки, скайзоны, конференц-румы - ранее недооцененные многими арендаторами “третьи места”, вдруг обрели новую значимость.

Ведь они-то как раз и выполняют функцию одновременно и территории общения, и зоны отдыха, и места работы, поддерживая общий командный дух и корпоративные ценности. Отсюда такое пристальное внимание к новым гибким офисным пространствам, а не просто коворкингам с единым open space пространством и уголком кафетерия.

Офисное пространство, отмечает Александр управляющий директор консалтинговой компании, - это, прежде всего, место для коллаборации. Успех бизнеса по-прежнему будет зависеть от личного взаимодействия, сотрудничества и обмена идеями. При этом кабинетная система снижает эффективность обучения и взаимодействия, а дистанционно - практически не работает. Наиболее эффективно прививать новые знания и способствовать коллаборации именно в открытом пространстве (концепция open space).

Які змінились вимоги до бізнес-центрів і офісів

Во-вторых, поблагодарить 2020–1 можно за “взятую высоту” и перелом рынка в пользу арендатора после нескольких лет периода, когда спрос превышал предложение. Этот слом заставил тех собственников и управляющих компаний, которые законсервировали себя и здание в состоянии былого успеха, покрывшись плесенью, искать способы трансформироваться, привлечь внимание сужающегося спроса и конкурировать за корпоративный сектор с гибкими офисными проектами.

Эксперты отмечают, что именно пандемия стала тем самым “переломным рубежом”, который на данный момент изменил конъюнктуру рынка. Так, новое предложение, по данным аналитиков, составило 155 тыс. м2 - рекордный прирост за последние 7 лет; уровень объема поглощения составил около 100 тыс. м2. (в 2019 году - 170 тыс. м2), уровень вакантности вырос с 7% в начале 2020 года до 11,5% по состоянию на конец 2020 года. А наивысшая арендная ставка (prime headline rents) просела на 15%.


Спрос и вакантность на рынке офисной недвижимости Украины

В начале карантина взаимоотношения арендаторов и арендодателей в сегменте офисной недвижимости в некоторых случаях походили на осадное положение: владельцы не желали идти на уступки, о которых просил каждый второй, а компании не вывозили сложности, сыпавшиеся как из рога изобилия.

Чтобы наглядно продемонстрировать особенности первого квартала, Марта, эксперт в вопросах девелопмента международной консалтинговой компании, напоминает, что чистое поглощение в тот период составило примерно на 80% меньше, чем в соответствующих квартал 2019 и 2018.

Одним нужно было сократить площадь офиса, так как либо вынужденные увольнения, либо работа на удаленке большого количества сотрудников не располагала к аренде сотен квадратов. Другим приходилось отказываться от центрального делового района в пользу прицентральных локаций.

В случае адекватных взаимоотношений на период жесткого локдауна можно было договориться о скидках, но они не помогали, когда ограничения сняли. Началась массовая миграция компаний с целью оптимизации и сокращения расходов.

Однако не все подорвались и поспешили сменить свою локацию. Суборенда стала одним из способов для бизнеса адаптироваться к новым реалиям и получить прибыль от простоя свободных площадей. Делали это, по словам эксперта, как с привлечением собственника, так и самостоятельно, без его ведома.

В 2020 году объем валового поглощения сократился до 97 тыс. кв. м, что хоть и является самым низким показателем с 2017 года, но все же, если взглянуть ретроспективно, не предрасполагает рвать на себе волосы. “Объем нового предложения в 2020 году составил лишь половину от ранее запланированного. Однако, стоит отметить, что новое предложение 2020 года превысило объем предыдущего года на 25% и составило 125 000 кв. м, при этом общее конкурентное предложение достигло около 2,02 млн. кв. м”, - отметили в международной консалтинговой компании.

К концу года средняя вакантность, по данным экспертов, увеличилась на 4,5 п.п. г/г до 13% на фоне сдержанного спроса со стороны арендаторов, а также одного из крупнейших за десятилетие объёма нового предложение. Прайм арендная ставка на наилучшие помещения снизилась на 7% г/г и составила $25/кв. м/месяц (без НДС и операционных затрат). Запрашиваемые ставки на объекты класса А варьировались в диапазоне от $25 до $30/кв. м/месяц (-4% для нижней границы и -33% для верхней границы), а класса В - от $13 до $25/кв. м/месяц (-7% для нижней границы и -17% для верхней границы).

Чстое поглощение в 2020 году было отрицательным и достигло примерно (-26 800) кв. м GLA, что сопоставимо с годовым показателем в 2009 г. после глобального экономического кризиса. Первичная вакантность увеличилась с 6,5% в декабре 2019 года до 11,7% в конце 2020 года.

“Арендные ставки на офисные помещения наивысшего качества снизились и к концу года достигли $26/кв. м/месяц (без НДС, сервисных и коммунальных платежей). В то же время достижимые ставки аренды офисных помещений класса B и C были в диапазоне $14–17/кв. м/месяц и $9–13/кв. м/месяц соответственно”, - комментирует Марта.

В международной консалтинговой компании отмечают, что вакантность в бизнес-центрах А и В класса выросла с 7% в начале 2020 года до 11,5%, по состоянию на конец 2020 года. Вакантность в бизнес-центрах А класса выросла с 4,5% в начале года до 10,8% в конце декабря 2020 года. Вакантность класса В выросла с 7,9% до 11,7% соответственно.

Офісів не буде, їх замінить доповнена реальність - Цукерберг

Картина, по словам опрошенных консалтеров, несколько выровнялась в течение последних двух кварталов. А общий уровень вакантности в течение второго полугодия вырос лишь на 1,5 пункта.

“По результатам 2020 года стоит отметить снижение арендных ставок на офисные помещения. Максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) снизилась на 15% и остановилась на уровне $26/м2/месяц”, - отметили эксперты.


Запросы арендаторов

Пережив сложный период жесткие ограничений и спада деловой активности, бизнес постепенно начал выбираться из сложившейся ситуации, оценивать перспективы и осматриваться на местности. Не обошли вниманием и вопрос офисов. Для многих арендаторов, по словам совладелицы компании по управлению коммерческой недвижимости Виктории, одним из основных пожеланий стало отсутствие привязки к срокам аренды и возможность в идеале арендовать небольшие кабинеты-офисы или коворкинги.

“Трендовыми запросами наших клиентов из сферы IT стали увеличение площади на одно рабочее место, запрос на установку парковок для электросамокатов, наличие электронных измерителей температуры в холле и в офисе, ежедневная тщательная дезинфекция помещений, в зонах CW переход на бесконтактные средства гигиены (мыло, полотенца, сенсорные кнопки)”, - делится наблюдениями Виктория.

Ковидная реальность заставила, по ее словам, уделять особое внимание чистоте зон общественного пользования, ввела моду на одноразовую экологичную посуду, а также привела к отказу от шеринга. “Не делимся едой, ручками, листами и калькуляторами - минимум соприкасаний”, - пояснила Виктория.

Уровень требований к зданиям со стороны арендаторов сейчас заметно повышается, новые инновационные офисные центры будут пользоваться большим спросом, что наложит дополнительное бремя на устаревшие и негибкие здания.

“Дополнительным конкурентным преимуществом может стать наличие в бизнес-центре удобств продиктованных пандемией. Это, в свою очередь, бесконтактные технологии, наличие больших лаунж-зон и лобби”, - уверены аналитики.


Гибкие офисы Киева: в чем суть и какови перспективы

Незаметно “нишевость” гибких офисных решений, которую использовали как артиллерию в маркетинговом продвижении на поле боя офисного сегмента, уже потеряла свою значимость в первородном понимании. Гибкие офисы превратились в основное стратегическое решение и для корпоративного сегмента традиционных бизнесов, и для небольших только стартовавших бизнесов.

Гибкие офисы появляются и как отдельные проекты, и в составе некогда традиционных бизнес-центров. По словам Юлии, эксперта по коммерческой недвижимости, в Европе и США давно норма наличие флекс-офиса в БЦ. “Это позволяет любой компании легко открыть офис, а потом масштабироваться по мере необходимости, при этом не меняя локацию. Когда у тебя нет гибкого офиса в здании, легко потерять пул быстроразвивающихся компаний-арендаторов, которые не могут заякориться исключительно из-за отсутствия решения под них с перспективой быстрого роста”, - отметила она.

В целом гибкие офисные решения, предлагают для арендатора сокращения капитальных затрат или их полное отсутствие, поскольку и ремонт, и мебель, и технологии уже там.

Вакантними на ринку оренди держнерухомості залишаються понад 2 мільйони квадратних метрів площ - ФДМУ

Бизнесы чаще всего используют гибридную модель и оптимальный для себя вариант: например, комбинируя работу команды в head-офисе и коворкинге или же объединяя концепцию hot-desking с незакрепленными рабочими местами в собственном офисе и работу в удаленном режиме.

Растет популярность, также у модели «hub-and-spoke», суть которой кроется в наличии центрального офиса для важных встреч и мероприятий параллельно с сетью меньших офисов-сателлитов, рассредоточенных по городу и расположенных ближе к месту проживания сотрудников - именно гибкие офисные решения могут удовлетворить такие запросы.


Как изменится рынок офисной недвижимости Украины в 2021 году

Эксперты международной консалтинговой компании прогнозируют, что в течение 2021 года динамика спроса на офисные помещения в Киеве в целом останется на текущем уровне, а вот дальше все будет зависеть от последствий пандемии для бизнеса, общей экономической ситуации и делового климата в Украине.

Девелоперская активность в сегменте офисной недвижимости, отмечает Марта, останется значительной: в 2021 году в эксплуатацию планируется введение около 160 тыс. кв. м офисных площадей высокого качества.

Среди основных объектов офисной недвижимости, запланированных ко введению в эксплуатацию в Киеве в 2021 году стоит отметить:

  • БЦ Метрополь (44 400 кв. м);
  • БЦ Magnett (40 000 кв. м);
  • БЦ Лукьяновский (22 000 кв. м);
  • БЦ на ул. Бажана (21 280 кв. м);
  • БЦ на ул. Короленковской, 4 (фаза 1, 18 000 кв. м);
  • БЦ Воронин (17 200 кв. м);
  • БЦ Eleven (фаза 3, 16 490 кв. м);
  • Инновационный парк UNIT.City (фаза 4, 5, 13 320 кв. м);
  • БЦ на ул. Гетьмана, 4 (12 250 кв. м);
  • БЦ Wave Tower (12 070 кв. м);
  • БЦ на ул. Андреевской (12 000 кв. м);
  • БЦ на ул. Спасской, 25/14 (11 318 кв. м);
  • БЦ на Вознесенском спуске, 28 (5 500 кв. м).

Эксперты прогнозируют новое предложение на уровне 180 тыс. кв.м. “Среди основных трендов на офисном рынке с точки зрения пользователя / арендатора станет формат Work-From-Anywhere, то есть повышение гибкости формата работы. Использование офиса будет все больше ориентироваться на технологии, гибкость, открытость и коллективную работу, типичные офисные помещения старого образца неизбежно будут устаревать”, - отметили в консалтинговой компании.

COVID-19. Новий формат карантину: які обмеження діятимуть найближчі два місяці

Эксперты предполагают, что цены, в частности в классе А, не просядут значительно и будут держаться в столице на уровне второй половины 2020 года ($25–30 + ПДВ и эксплуатационные платежи), пока не будут завершены и введены в эксплуатацию несколько новых бизнес-центров: по прогнозам, около 500 тыс. кв.м, что может повлечь снижение ставок.

Хотя до такого существенного пополнения, конечно же, придется дожить в период острой трансформации и переформатирования сегмента. К тому же, напоминает Александр, часть проектов в стадии реализации уже более 5 лет, и не все в полной мере соответствуют новым потребностям арендаторов, которые предполагают создание комфортной рабочей среды не только внутри офиса, но и за его пределами. А те, кто не соответствует ожиданиям, как известно, остаются далеко позади в столь конкурентной среде.

Офис будущего, по мнению экспертов, станет в большей степени местом созидания новых идей и added value, достигаемых в результате коллективной работы.

“Офис станет площадкой, привлекающей команды к встречам, обучению, трансферу знаний, адаптации, социальному взаимодействию, к участию в корпоративной культуре и развитии бренда. Этого достаточно сложно достичь на «удаленке». В случае же, когда сотруднику понадобится сосредоточиться на решении определенной задачи, логично организовать специальные пространства в офисе, где будет возможность сконцентрироваться на задаче без шума и отвлекающих факторов», - добавляет в компании.

COVID-19: в "красных зонах" остановят метро автобусы и поезда 

Интересно о строительствеОбзор техники для дорожных работ
Источник: victorianikytenko
 
 
Интересные новости:
22.02.2021
5763
На що зараз звертають увагу орендарі, обираючи офіс....
16.02.2021
5581
Що відбувається з орендою комерційної нерухомості в Україні - вплив пандемії, тренди і клю...
18.02.2022
1469
В Україні з листопада для юридичних осіб піднявся тариф на опалення нежитлового фонду, де застосовує...
10.02.2022
23670
У році, що минув, відбулося відновлення орендної активності, після певного затишшя через жорсткі лок...
17.01.2022
1258
Станом на кінець 2021 року показник коворкінгових площ досяг в Україні 99 тисяч квадратних метрів, щ...