Житло під Києвом: як зміняться ціни на квартири, таунхауси та котеджі в передмісті

Як змінились ціни на житло в передмісті
і який прогноз на майбутнє 

Епідемія коронавірусу стала справжнім молодильним яблуком для ринку житла передмістя Києва: з 2020 року намітився бум будівництва нових котеджних містечок і таунхаусів поблизу української столиці, та й багатоквартирні будинки з якісним і різнобічним середовищем для життя мають стійкий попит. 

Вартість квартир під Києвом: зростання не припиняється від початку року

Середні ціни на квартири під Києвом і далі підвищуються місяць до місяця: вартість житла до середини травня в середньому була 17,7 тис. грн/кв. м, додавши за місяць 300 грн до цінника, або 1,7%. У доларах зростання склало $10, або 1,6%. З початку року вартість у приміських новобудовах у гривнях зросла вже на 4,7%, або 800 грн, а в доларах - на 6,7%, або $40.

Залежно від відстані від Києва квадратний метр у новобудовах коштує по-різному. Найдорожче в ЖК, розташованих до 5 км від столиці - 18,9 тис. грн і в радіусі від 5 до 10 км - 18,1 тис. грн. У житлових комплексах на відстані від 10 до 20 км від мегаполіса середня вартість квартир становить 16,7 тис. грн/кв. м.

Продажу жилья в новостройках предлагают обложить налогом на добавленную стоимость

Для порівняння: на початку року ЖК у радіусі до 5 км коштували 17,9 тис. грн, від 5 до 10 км - 17,8 тис. грн, а від 10 до 20 км - 15,6 тис. грн.

На вартість квадратного метра в новобудовах передмістя насамперед впливає собівартість будівництва, що зростає: ціна керамоблоку, арматури та утеплювача з початку року продовжила стрімке зростання. Навіть усереднені цифри зростання тиснуть на середню ціну, спонукаючи забудовників переглядати цінники.

Не менш важливими чинниками, що впливають на вартість квартир під Києвом, стає зростання попиту на певні напрямки та формати новобудов, а також динаміка готовності й будівництва. Новобудови з комплексним освоєнням території, екоконцептами, різнобічною інфраструктурою в радіусі до 5, щонайбільше до 10 км від столиці концентрують на собі левову частку уваги.

Покупець шукає альтернативу столичній прописці, але не готовий жертвувати комфортним середовищем для життя, звичним розпорядком дня. Йому важливо наповнення інфраструктурними об'єктами, а також комфортна відстань від Києва. ЖК, що поєднують у собі розвинену інфраструктуру, продуману квартирографію та рекреаційну функцію (наявність лісу, водойми під боком або на території), помітно виграють за обсягом попиту та швидше зростають у ціні.

Прогноз цін на новобудови під Києвом на літо прямо залежатиме від зростання собівартості, інфляційних очікувань, волатильності гривні та купівельних переваг. Опитані  гравці ринку впевнені, що влітку 2021 року ціни на квартири в передмісті виростуть ще в середньому на 3-5% залежно від локації, відстані від Києва, транспортної доступності, концепції та інфраструктури ЖК.

Що з цінами на квартири в новобудовах Києва: статистика за класами житла і районами (ІНФОГРАФІКА)

Ціни на котеджі та таунхауси: попит перевищує пропозицію

Підвищений інтерес до заміського житла, спровокований пандемією коронавірусу в 2020 році, зберігається й зараз. Але ажіотажу на ринку немає: основна активність припала на 2020 рік, на період жорсткої самоізоляції.

У структурі попиту найбільша частка припадає на таунхауси та їхні варіації - 55%, на другому місці котеджі - 34%. Решту займають будинки для тимчасового проживання (влітку або у вихідні).

Таунхауси користуються таким стійким попитом завдяки середньому чеку покупки: він часто не перевищує вартість квартири в Києві. Водночас у вас є невелика ділянка, паркомісце та задній двір із зоною барбекю. Будівельні компанії призвичаїлися: зросла кількість невеликих таунхаусів у 70-90 кв.м, є також менші за площею варіанти, які також знаходять свого покупця.

Середній чек у цьому сегменті - до 1,7 млн грн. Будують зазвичай із газоблоку та керамоблоку, рідше - з цегли. Є варіанти з SIP-панелей. Утеплюють, найчастіше, мінеральною ватою. Таунхауси під Києвом можна придбати і за ціною від $35 тис. Це будуть варіанти будинків у 40 кв.м і трохи більше.

Іпотека в Україні: майже нульовий ринок із величезним потенціалом (ІНФОГРАФІКА)

Говорити про середню вартість котеджів складно, багато що залежить від низки значущих параметрів: розміру ділянки, відстані від Києва, інфраструктури котеджного містечка, інженерних комунікацій, площі та функціоналу будинку. Ходовими стають варіанти двоповерхових будинків у 120-200 кв.м, де є поділ на гостьову та приватну зони. Ціновий діапазон у сегменті котеджів стартує від $80-100 тис. - за невеликі будинки під Києвом до 100 кв.м, і до кількох сотень тисяч доларів - за ліквідні лоти в преміальних локаціях.

Попит на котеджі в 300-350 кв.м, як було прийнято раніше, вичерпався. Покупець цінує ергономіку приміщень і естетику планувальних рішень без зайвих кутів. Важлива наявність панорамних вікон, якісні інженерні комунікації, зокрема питання з каналізацією.

Прогноз цін на котеджі та таунхауси під Києвом безпосередньо залежить від рівня попиту: якщо він збережеться на нинішньому рівні, то до кінця року вартість заміських форматів може вирости ще на 10-20% залежно від локації, інфраструктури, формату та квадратури. Правда, є велика ймовірність, що покупці та продавці просто розійдуться в цінових очікуваннях. Із огляду на падіння реальних доходів українців і зростання інфляційних побоювань, заміський ринок нерухомості може знову чекати завмирання.