Що чекає на ринок житла до кінця року?

Ринок житла

Зазвичай осінь - гаряча пора для ринку нерухомості. Проте цьогоріч з другої половини вересня активність в усіх сегментах житлової нерухомості поволі спадає. Чому так сталося? Що буде до кінця року?

Вторинний ринок

Вже з другої половини вересня на вторинному ринку житла у найбільших містах України спостерігається зниження активності покупців на 5-10%, у порівнянні з серпнем.  Звісно така тенденція вже призвела до стабілізації цін: у Києві, Одесі, Дніпрі, Львові та Харкові середнє зростання вартості житла порівняно з вереснем вже не перевищує 1,5-2% в сегменті найбільш затребуваних квартир площею до 50 м2 переважно в будинках радянської забудови. При цьому, що найважливіше, зростання цін зафіксоване лише в 10% виставлених на продаж квартир. В решті обласних центрів за підсумками вересня ціни взагалі майже не змінилися.

Вочевидь така нова тенденція пов’язана саме зі змінами в структурі попиту. Зниження активності покупців пов’язане з тим, що вони не готові до нових цін. Хоч потреба у власному житлі нікуди не поділася, але громадяни шукають більш дешеві пропозиції. Іншими словами, рівень зростання цін вже не по кишені для великої кількості потенційних покупців.

Ще кілька місяців тому експерти прогнозували, що ціни на вторинному ринку майже досягли своїх максимальних позначок, що відповідали платоспроможному попиту. Тому в наявній економічній ситуації у найближчі місяці не варто очікувати якогось суттєвого пожвавлення на ринку вторинного житла.

Первинний ринок

Зменшення попиту простежується і на первинному ринку житла. Наприклад, за вересень кількість угод у деяких забудовників Львова знизилася на 12-20%. У Києві, Одесі та Харкові зниження попиту становить біля 10%, а у Дніпрі - в межах 7-10%.

Забудовники отримали досить красномовний сигнал, що зараз попит майже повністю реалізовано. Проте до кінця року середня вартість квадратного метра в новобудовах може зрости ще на 2-3%. Однак лише в 20-30% об'єктів, що зводяться, може відбутися збільшення вартості в межах 3-5% (наприклад, при переході на нову стадію будівництва). Проте і на первинному ринку ціни вже помітно «відірвалися» від платоспроможного попиту. Наслідком цього може стати подальше зниження кількості угод.

Оренда житла

У вересні в найбільших містах України орендний попит був реалізований більш як на 90%. Отже можна стверджувати, що на найближчі 2-3 місяці вартість оренди не зазнає суттєвих змін.

За даними експертів, за підсумками вересня середнє зростання цін на оренду житла склало 5-10% залежно від міста, локації, технічного стану будинку, якості ремонту тощо. При цьому найбільше зростання (до 10%) зафіксоване у Києві, Львові, Харкові, Одесі та Дніпрі. В інших обласних центрах збільшення вартості оренди не перетнуло 5%.

До кінця року малогабаритні квартири радянської забудови, які затребувані у 60-65% винаймачів, зростуть в ціні не більше, ніж на 2-3% і в основному за рахунок появи на ринку нових об'єктів, наприклад, передчасно звільнених орендарями квартир.

Проте занадто високі комунальні тарифи, зокрема вартість опалення, можуть суттєво позначитися на вартості орендованого житла. Адже є певна цінова межа, вище якої ціни на оренду не можуть зростати. Витрати на комірне не повинні перевищувати 30% від вартості місячної оренди квартири. Проте у розпал опалювального сезону в старих радянських будинках комунальні витрати наймачів житла сягнуть 40-50% від ціни оренди. І саме ця обставина може спровокувати відтік орендарів з подальшим зниженням вартості оренди в середньому на 10-15%.

Ще зарано говорити про кризові явища на ринку житла. Радше відбувається зміна головних тенденцій, які навряд чи не помітять власники житла на вторинного ринку чи забудовники. Головний висновок: в Україні очікується досить тривалий період стабільних цін на житло. Платоспроможний попит майже вичерпався, і без розвитку іпотеки - загальної, доступної, в Україні фактично немає «джерел» до розширення кола потенційних покупців. І найголовніше: стабілізація цін - це не обвал ринку.