Ценовые войны на рынке жилой недвижимости

12 апреля в пресс-центре ИА «Интерфакс-Украина» URE Club собрал экспертов, чтобы обсудить особенности ценообразования на рынке жилой недвижимости.

Основными темами для обсуждения стали формирование цен на первичном рынке, начальная цена на старте продаж и процент роста, демпинг со стороны пригородных проектов, а также доступность жилья и варианты кредитования.

Андрей Мима, директор по развитию ЛУН.ua, крупнейшей платформы по поиску жилья, проанализировал динамику средних цен в новостройках за последние 3 года. По словам эксперта, за это время цена за 1 кв. м в гривневом эквиваленте практически не изменилась, но немного уменьшилась в долларовом, при этом количество новостроек выросло в 2 раза.

Представители девелоперских компаний, в свою очередь, объяснили, каким образом формируется цена и на каком этапе строительства выгоднее инвестировать в жилую недвижимость.

Елена Ширина, маркетинг-аналитик компании City One Development, девелопера ЖК «Бульвар Фонтанов», выделила два основных фактора, которые влияют на ценообразование: рыночная цена в конкретном сегменте и расходы на строительство. Оптимальное соотношение этих показателей позволяет сформировать привлекательную для покупателей и выгодную для застройщика ценовую политику. При этом, отмечает Елена, планируя затратную часть, важно учитывать расходы на обустройство территории и улучшение инфраструктуры.

По словам Анны Страховской, совладелицы компании Strakhovskyi Group (ЖК «Континент»), развивающей жилые проекты в Буче, за период строительства цены существенно отличаются уже на этапе 30 %-ной готовности по сравнению с начальными стадиями строительства. Также существенное влияние на ценообразование оказывают валютные курсы и сезонность. Как подчеркнула Анна, цены в пригороде ниже, так как затратная часть изначально разная. Поэтому нецелесообразно сравнивать ценовую политику столичных жилых комплексов с областными проектами.

Кроме того, девелоперы отмечают, что низкие цены не всегда свидетельствуют о демпинге. Как правило, застройщик может недооценивать свою затратную часть, что является фактором риска. Таким образом, по мнению экспертов рынка, низкая цена – риск недостроя или признак проблем с документацией.

 

«Одним из главных факторов надежности застройщика является количество жилых объектов, сданных в эксплуатацию», - комментирует Андрей Мима. По словам эксперта, важно понимать, что низкие цены – показатель того, что не все в порядке с объектом, и надо ориентироваться на застройщиков, которые сдали хоть один дом.

Спикеры конференции также раскрыли тему финансирования строительства и ипотечного кредитования жилых объектов.

Елена Дмитриева, заместитель Главы Правления банка «Глобус», которая более 5 лет занимается ипотечным кредитованием, отметила, что важным фактором является размер стартового капитала застройщика на этапе начала строительства, который позволит не привлекать инвесторов. В таком случае дополнительные источники финансирования начинают искать уже на стадии 30 % готовности на более выгодных для застройщика условиях. Если собственного капитала недостаточно, продажи объекта стартуют с 10 %-ной готовности. Именно на этом этапе наблюдается наибольший спрос. Как правило, на стадии 40 %-ной готовности распродано порядка 80 % площадей.

Если раньше ипотечное кредитование предлагали только на стадии 50-60 %, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Банки начинают работать с застройщиком и привлекать инвесторов на этапе 10 %-ной готовности, когда спрос на кредиты самый большой.

Также Елена Дмитриева объяснила разницу между ипотечным кредитованием и рассрочкой от застройщиков: «В кредите нет привязки к доллару. Сумма фиксируется и не меняется. В рассрочке у застройщика остается право повышать цену за квадратный метр в зависимости от колебаний курса».

 

Источник: URE Club