Каким должен быть город, насколько застройщику важно предугадывать пожелания будущих жителей на несколько лет вперед, и как девелоперу реализовывать в Киеве социальные проекты, рассказал почетный президент KAN Development Игорь Никонов.
— Презентуя новый бизнес-кампус (совместный девелопмент и инвестиции UDP и KAN) в составе UNIT.City, вы акцентировали, что он демонстрирует новый тренд развития пространства, а именно создание города площадей.
— Подходы к развитию пространства должны трансформироваться. Важно понимать, что людям нравится. На мой взгляд, самое вдохновляющее в городах — это все-таки площади, маленькие или большие. Людей приводят в восторг и площадь Тяньаньмэнь в 44 га, и компактные уютные пространства. Считаю, что площади были и остаются доминантами города. Если таковых много — это вообще круто, тогда фактически в городе нет второстепенных мест, ведь каждый элемент выходит на площадь. У жителя в любом районе есть ощущение живущего в центре. Ведь площадь — это ассоциативно центр: центр притяжения, центр географический, политический, торговый и т.д. Площадь=центр=я живу и работаю в центре.
— В других ваших проектах предусматриваются площади?
— Конечно, мы считаем, что вокруг площадей будущее, поэтому и проектируем их. В ЖК Respublika таких будет несколько. В первой очереди — большая с многофункциональным Public центром, с эффектной детской горкой, детским клубом, кафе, ресторанами. Еще более показателен пример живого квартала «Файна Таун». Любой «нормальный» девелопер всю линию вдоль улиц застроил бы полностью, а мы оставили места для площадей. Например, у нас уже созданы две площади только вдоль улицы Салютной с фонтанами, умными скамейками и др.
— Что дают площади?
— Площадь — универсальное место коммуникации для людей всех возрастов и стиля жизни. Мы хотим объединять жителей, чтобы они не сидели по домам или в своих гаджетах, а хотели общаться. Но для этого необходимо создать, во-первых, доступное, а во-вторых, комфортное пространство.
Исторически площади — это те места, где свершались все революции, принимались судьбоносные решения для отдельных людей или городов, это место встречи, объединения, синергии.
Если говорить о UNIT.City (первый в Украине инновационный парк, проект Василия Хмельницкого), то там все пространство пронизано площадями, каждый дом имеет выход на какую-то из них. Именно этот проект покажет все плюсы «города площадей».
— Будут ли изменения по планировке UNIT.City по сравнению с ДПТ?
— Развитие территории отличается своей композицией, сейчас идет уже рабочее проектирование, скоро покажем макет. Реализация жилой части начинается весной. Все будет разное: улицы, площади, дома. Высотность разная, но в нашем стиле. Мы с партнерами не гонимся за числом этажей и плотностью застройки.
— Как решается вопрос с улицей Белорусской, которая по ДПТ останавливалась рядом с участком UNIT.City?
— Транспортная доступность будет обеспечена со всех сторон участка. Мы все сделаем, чтобы каждая из улиц полноценно работала.
— Озвучивалось, что в UNIT.City будет представлен и формат гостиничной недвижимости.
— Главное, что надо понимать об этом проекте, — он не догматичен, но развивается согласно своей внутренней логике. Я вообще не люблю догмы, не считаю, что даже самые лучшие специалисты в девелопменте способны предусмотреть, что будет с рынком в нашей стране через десять лет, да даже через два года. UNIT.City рассчитан на пять-семь лет, и безусловно какие-то коррективы будут вноситься по ходу реализации. Но то, что там появятся и госпиталь, и гостиница, и фитнес-центр — это обязательно.
— ДПТ предусматривалась амбулатория, но вы хотите видеть полноценный госпиталь?
— Идеология самого UNIT.City —идеология инноваций. Поэтому логично, что научные инновационные медицинские учреждения там обязательно появятся. Безусловно, там должна быть амбулатория, чтобы обеспечивать людей медуслугами на месте, но наука появится тоже. Что-то соответствующее критериям резидентов UNIT.City. Более того, уже сегодня ведутся переговоры с потенциальными интересантами. Хотелось бы охватить весь спектр современной науки, все сектора и направления: IT, финансы, робототехника, нанотехнологии, биотехнологии, медицина. В этом и смысл инновационного парка. Студент-университет-школа-стартап-большие компании. И каждый из них находит то, что ему нужно для развития. Студенту нужна работа и обучение, компаниям нужны талантливые люди. Это и есть синергия.
Уже многие годы слово «синергия» меня сопровождает. Мы создаем, даже порой сами того не ведая, синергические потоки, которые подстегивают развитие всех сфер. Самый яркий пример — наши образовательные проекты. Построили детский сад, академию искусств, начальную школу, гимназию. И теперь понимаем, что создали первое «предприятие», которое ребенка воспитывает от года до 19 лет, причем под единым руководством ему там обеспечивают условия гармоничного развития и качественного образования. С этого года, например, мы открываем билингво-классы, преподавание будет вестись на двух языках, украинском и английском.
— Образовательные проекты запланированы в каждом вашем комплексе?
— Безусловно. В ЖК Respublika уже начали реализовывать садик, в «Файна Таун» приступим в этом или следующем году — будет садик/начальная школа с интегрированной академией искусств. Мы вообще не рассматриваем проекты без социальной составляющей. В Tetris Hall уже этой осенью у нас будет садик на 120 мест. Мы выделили под него достаточно большое пространство, хотя можно было построить еще одну свечку.
— Системно вопрос образования будущего вы уже решили. Теперь задача — решить вопрос современного здравоохранения?
— Мы начали работу над этим проектом полтора года назад. Как оказалось, не так просто его делать. Следуя за временем, мы все время вносим в него изменения. Банальные вещи делать не привыкли, а в медицине надо все-таки быть более углубленным в теме, чтобы понимать все тренды. Ушло много времени на поездки, на встречи с экспертами, на постановку задачи, на изменения, которых были уже десятки.
— Какой зарубежный проект вас вдохновляет?
— Вообще никакой. Мы собирали все лучшее, самое современное из многих. К примеру, мы хотим видеть гибридную операционную. До сих пор в Украине нет ни одной такой. Будущее — за малоинвазивной хирургией, высокотехнологичной и малотравматичной.
— Но есть ли у нас специалисты под такие технологии?
— Это еще одна проблема, таких специалистов в Украине нет. Весь медицинский процесс, конечно же, должен быть привязан к специалисту. Надо учить людей минимум три года. Один из вариантов — приглашать иностранных специалистов на первый этап. Если бы была страховая медицина, то проект стартовал бы гораздо быстрее, но пока ее нет, поэтому мы ищем варианты экономической окупаемости. Конечно, мы много вкладываем денег в «небизнес»-проекты, но запуск клиники точно не потянем. Мы ищем партнеров.
— Во сколько вы оцениваете этот проект?
— 50 млн долларов.
— Вы ищете партнеров среди медбизнеса?
— Среди людей, которые верят в будущее. Я убежден, что в Украине любой качественный продукт востребован. Конечно, мы не можем устанавливать цены как в США на медуслуги, но своих клиентов найдем. Ни для кого не секрет, сколько украинцев вынуждены обращаться за рубеж. Если учесть плюс к этому билеты, гостиницы, то очевидно, что за подобные суммы можно обеспечить конкурентный продукт и в Украине. Мы уже доделали концепцию и будем готовы презентовать соинвесторам проекта приблизительно к маю.
— Площадка для клиники уже есть?
— Да, она на Столичном шоссе, уже даже есть разрешение на строительство.
— Вы стремитесь обустраивать большие площадки – Respublika, «Файна Таун», UNIT.City. Есть ли еще в планах крупные проекты?
— Еще к парочке участков присматриваемся, но пока рано говорить. Это как правило бывшие промзоны.
— Расскажите о популярных сейчас форматах жилья. Насколько удачен эксперимент со смарт-квартирами, которые сейчас распродаются в последней очереди «КомфортТауна»?
— Без ложной скромности скажу: мы законодатели моды в жилой недвижимости. С точки зрения арендного бизнеса смарт-квартиры дают 11-12% годовых. Ни один бизнес на сегодня такой отдачи не дает. Люди, инвестировавшие в смарт-квартиру и ремонт, сдают ее по 10 тыс. грн в месяц. И на «Комфорт-Тауне» берут по такой цене квартиры 22 кв. м.
Появилось предложение — и появился спрос на этот формат. Кстати, в нашей стране очень интересно развивается рынок. Что за чем идет — большой вопрос, предложение или спрос первичен? Во всем мире первичен спрос и вокруг него формируется рынок. А в Украине, пока нет предложения, никто спрос не может спрогнозировать. Когда предложение появляется, тогда уже понимают, есть на него спрос или нет. Поэтому мы продолжаем строить все форматы, вопрос в пропорциях, которые меняются постоянно, и вот они — коммерческая тайна.
— Какова доля инвестиционных квартир?
— Два года назад их практически не было, сейчас эта доля увеличивается, около 10-12%. Мы понимаем, что зачастую это форма спасения своих денег, альтернатива банковскому вкладу. Люди инвестируют, не понимая зачастую свои дальнейшие планы: продавать достроенную или сделать ремонт и сдавать.
— Планируете ли вы массово предлагать квартиры с отделкой?
— Наши партнеры на КТ сделали один дом и сдают. В итоге это дает от 4 до 7% годовых, как вариант пассивного дохода тоже неплохо. Причем повторюсь — на маленьких квартирах можно достичь 11-12%. Это фактически есть уже формат доходного дома. Однако по нашим оценкам, пока для масштабирования еще рановато. Объем инвестирования возрастает — 400-500 долларов на квадрат пойдет на ремонт и оборудование. Но как только рынок просядет — спрос на доходные дома появится. У нас очень маленький процент относительно той же Германии, не говоря уже о США, где очень многие живут в арендном жилье.
— Может быть, доходный дом появится на UNIT.City?
— Вполне допускаю. Но мы пока этого рынка не чувствуем. Более того, предполагаем, что у резидентов, которые получили работу в компаниях на территории парка UNIT.City, достаточно средств на покупку своей квартиры. Пока мы видим больше заинтересованности в собственном жилье, но я уверен, что в проекте точно будет доходный дом, вопрос, в какой очереди.
— Как сказываются на рынке стрессовые ситуации? Повлияло на продажи временное военное положение?
— Проекты в эконом и комфорт-классе практически не почувствовали, а центральные районы — да. На месяц сделки приостановились.
— А грядущие выборы?
— Пока не вижу повода для переживаний. Среди кандидатов нет явных коммунистов, которые говорят «отберем у всех и лишим права собственности», все претенденты понимают, что от рынка никуда мы уже не уйдем.
— На каких условиях вы входите в партнерские девелоперские проекты?
— Главное — движение, развитие. Наше условие — мы являемся управляющим партнером, по-другому мы не входим. Я объективно считаю, что на рынке нет аналога нашей команды с таким же разнообразным портфелем реализованных проектов в различных сегментах: от сети образовательных проектов до торгового центра. Притом, следует отметить, что все они успешно функционируют уже много лет.
— Финал прошлого года запомнился громким конфликтом ряда девелоперов с Минкультом и ГАСИ. Были ли у вас сложности с ними?
— Нет у нас никаких сложностей ни с Минкультом, ни с ГАСИ. Более того: я считаю, системные девелоперы стали жертвой того, что сейчас слишком легко получить документы на строительство, гораздо легче, чем в любой стране мира. Легче, чем у нас, разве что в Грузии. Я как раз сторонник более жесткой процедуры и контроля со стороны государственных и муниципальных органов. Сейчас слишком легко получать разрешительные документы на строительство и строят откровенную ерунду, которая вообще не имеет право быть построенной ни в Киеве, ни в любом другом городе.
Сейчас слишком легко получать разрешительные документы на строительство и строят откровенную ерунду, которая вообще не имеет право быть построенной ни в Киеве, ни в любом другом городе
— Но сегодня градсоветы не имеют никаких полномочий.
— Я считаю, что градсовет обязателен, мнения необходимо выслушать, но решение должен принимать главный архитектор города. Именно он должен нести ответственность, когда коллективно — это безответственно. Более того, главный архитектор обязан утверждать полностью композицию, 3D-визуализацию каждого проекта. Сейчас 3D-визуализация не входит в пакет обязательных документов, но я убежден, что ее необходимость должна быть законодательно прописана. Проект должен быть вписан в окружающую среду и виден с разных точек, тогда будет все очевидно. У нас кричат: высотность — это плохо. Ерунда. Плохая архитектура — это плохо, невписываемость в окружающую среду тоже. Для меня самый лучший архитектурный город — Лондон. Все здания разные, высотные и невысотные, но каждое здание сделано дорого, сделано круто.
Часто приводят в пример Париж, который формировался много столетий и примерно идентичный по высотности и застройке. Но в Киеве нет такой плотной и насыщенной исторической застройки, поэтому мы не должны копировать путь Парижа, а развитие Лондона вполне может нам стать примером. Просто каждое здание должно быть тщательно рассмотрено мэрией, и дано разрешение именно на этот экстерьер, оно должно быть красивым. Но главное — человек, который его строит, должен гордиться им.
— К сожалению, у нас до сих пор не каждый проект готов называть имя архитектора.
— Абсолютно верно. Все должно быть публично, имя архитектора обязаны озвучить. Помните, ажиотаж вокруг театра на Подоле? У меня тоже есть к нему вопросы, но главное: это дело архитектора, его ответственность, он рискует своим именем, своей репутацией.
— А какое ваше любимое здание в Киеве?
— Здание Нацбанка. Я вообще люблю все стильное. Все равно какая эпоха, но, если оно в стиле своего времени, отражает его — это круто. Я категорически не сторонник копировать стили прошлого, архитектура должна отвечать вызовам своего времени. Есть в Киеве симпатичные здания, но к сожалению большинство — абсолютно безликие. И проблема не только в архитекторах, но и в девелоперах, которые «зажимают» деньги на это дело.
— Но сейчас стали больше ценить труд архитектора.
— Конечно. Прежде всего, у архитекторов много заказов, они уже могут выбирать. Я надеюсь, что появится какая-то общественная организация, которая будет показывать, где кто что строит и систематизирует информацию об архитекторах, а не только о девелоперах. Но главное — надеюсь, что наконец людям должно быть стыдно делать плохо. Тем более, это не такие уж большие деньги, на самом деле. 50-100 долларов квадратный метр цена вопроса — ты красивое здание делаешь или безликое скучное.
— Сейчас Минрегион обновляет ДБН. Что с вашей точки зрения нуждается в корректировке?
— Мы участвовали в подготовке изменений, в том числе Архиматика вносила ряд предложений. Самый обсуждаемый — ДБН по плотности. Согласен, необходимо уменьшать плотность застройки, но нельзя все под одну гребенку грести. Мы не можем в центре города использовать те же нормы, что на окраине, в жилых районах. В туристическом центре плотность должна быть другой.
Или рассмотрим норму по паркингам, которая сейчас повышена. Но в том же Лондоне противоположная тенденция. Власти города не способствуют, чтобы новые офисные центры строились с паркингами, если они находятся на линии метрополитена. Офисный центр в 20 тыс. кв. м — разрешено 20 машиномест для топов, остальные, будьте добры, на метро. Плюс платный въезд в город. Будущее все равно за общественным транспортом или очень дорогой платой за право передвигаться на автомобиле. Очень важно сегодня понимать, как развивать общественный наземный и подземный транспорт.
— Как должен развиваться город? Нужен ли ему Генплан или как сейчас говорят уже нет?
— Генеральная планировка городу нужна. Вопрос в том, что входит в обязательные пункты генплана? Главное — это транспорт, второй важный вопрос — развитие города с точки зрения инженерных сетей, коммуникаций. Где и какой высоты должно стоять здание — очень спорный вопрос. Можно ли менять целевое назначение земель — вообще должна решать местная власть. Нельзя навязывать, что должно быть на месте того или иного завода, который находится в частной собственности.
— Так кто должен решать судьбу участка – город или собственник?
— Собственник должен иметь возможность вместе с городом это решить. Если завод стал нерентабельным, и он не считает необходимым сохранять целевое назначение, как вы его заставите продолжать производство? Необходимо находить компромисс. А сейчас многие говорят: это должна быть константа, раз была промзона, то и должна оставаться промзона. Ерунда. Пример — завод «Большевик», 40 га в центре города. Там реально «шевелится» 10%, остальное — поменяйте целевое, сделайте там что-нибудь работающее, хотите — индустриальный парк, частично отдайте под соцбыт, под жилье, почему нет? Огромные деньги вложены в линии метрополитена, нужно чтобы они себя окупали.
Еще один стратегический и больной вопрос — отношение к историческим зонам, зданиям-памятникам. Здесь самая большая проблема — некомпетентность людей, которые этим занимаются.
Увы, так называемые вновь выявленные памятники — до половины из них по факту таковыми не являются. Есть реальные памятники, которые надо охранять, а есть здания, на которые просто наклеены таблички, простите. Необходима новая экспертиза. Крайне важно составить очень компетентный экспертный совет, включая представителей ЮНЕСКО, который бы пересмотрел весь список. Может быть, какие-то объекты будут добавлены, а какие-то потеряют свой статус. И необходимо поменять отношение к ним. Памятники должны отдаваться в частные руки, но с жесткими требованиями. Ты должен в определенный срок 3-5 лет восстановить внешний вид и обеспечить свободный доступ к памятнику. А внутри должно быть все современное: лифты, инженерия, оборудование. Здание должно быть живым, современным, тогда его восстанавливать экономически выгодно. Многие исторические города этот путь уже прошли, согласившись, что достаточно сохранять фасады.
Но главное, надо дать возможность власти решать. Потому что сейчас есть городская власть, есть Минкульт, все по кругу ходят, а решение никто принять не может, а в итоге никто за состояние памятников не в ответе. Посмотрите на дом Сикорского – это просто стыд. Жесткие правила и внимание со стороны города позволит навести порядок в центре за несколько лет.
То есть коротко: город должен отвечать за три ключевых вопроса: сохранение наследия, развитие транспорта и инженерных сетей. Все остальное — вне догм, пространство должно развиваться согласно логике и тенденциям рынка.
Источник: propertytimes
3680 
.JPG)
