Квадратные метры от «черных» застройщиков и кредиторов: риски покупателя

Перепродажи через четвертые руки

Украинцы начали строить и продавать недвижимость другим людям целыми многоэтажками. Они скупают земельные участки, возводят на них жилье и продают отдельными квартирами, но не как компания-застройщик, а как физлицо. Такой подход позволял, с одной стороны, существенно экономить на налогах (с подобных операций физлица платят 5% налога с доходов, а компании – 18%). А с другой, – получать неплохую прибыль. Ведь продается такое жилье зачастую по среднерыночной цене.

Заманивали покупателей, как правило, удобной локацией и качеством постройки – оно не лучше, чем у других застройщиков хотя вполне на уровне, рассказывают эксперты.
Строят не только 8-12 этажные жилые дома, но и таун-хаусы. Всего по стране таких объектов около сотни. Находятся они в основном в городах-миллионниках и сателлитах вокруг них. При этом застройщики-частники не опасаются даже открыто рекламировать свои объекты на городских билбордах. Однако, говорят эксперты, законность подобных схем сомнительна. Да и покупать такие квартиры может быть очень рискованно.

«Формально это может и законно, ведь ничего не мешает человеку продавать свои квартиры, если у него их много. Бывают люди, которые строят это для себя, семьи и родственников. Но как только они дали рекламу – это стало коммерцией, бизнесом. Усугубить ситуацию может отсутствие лицензии на строительство домов. Все это может дойти до уголовного дела, с конфискацией всего дохода в пользу государства», – подметила директор группы компаний «Е.С.Консалтинг» Александра Томашевская.

В большинстве случаев покупатель таких квартир никак не защищен юридически – договора очень поверхностно регулируют обязанности строителей, без указания сроков сдачи дома, обязанностей подключить жилье к коммуникациям и присвоить ему адрес. В итоге, есть прецеденты, когда доводить до ума дом людям приходилось уже самим, за свои деньги. Первое, что должно настораживать, это «слабая» разрешительная документация у объектов.

Черные кредиторы

В связке с застройщиками-частниками нередко работают еще и крупные кредиторы-физлица. Проценты там также на уровне банковских, но подтверждать происхождение доходов, скорее всего, не нужно будет. Но в случае просрочки по выплатам, церемониться с заемщиками они не будут – сразу заберут жилье, предупреждают эксперты.


«Очень богатые люди дают кредиты на недвижимость, работают вместе со строителями. Едут к нотариусу, удостоверяют договор купли-продажи, и сразу договор займа под процент, как физлицо с физлицом. Они обходят банковскую систему, в залог идет покупная квартира. Таких контор очень много. Справку о доходах проверять не будут – им все равно: если не платишь, отнимут жилье. Это целый рынок. Люди, которые удачно прокредитовались, дальше скупают жилье и сдают их в аренду», – говорит Томашевская.

Опять же, формально, ничего не запрещает одному человеку дать в долг другому под расписку, но такая деятельность уже поставлена на поток.


«Разумеется, такие кредиторы и не думают соблюдать требования НБУ. С одной стороны, это не такая уж большая проблема, поскольку выдавая свои займы они не рискуют деньгами заемщиков, а значит соблюдать нормы резервирования, оценки кредитного риска и требования к капиталу вроде и ни к чему. Но ведь есть еще защита прав потребителей, правила уведомления клиентов об условиях кредитования и т.д.», – предупреждает финансовый аналитик Василий Невмержицкий.

Между тем, теневой рынок «ипотечного» кредитования растет, как на дрожжах. Объем средств, которые крутятся только в одной такой псевдо-финансовой организации вполне сопоставимы с оборотами приличного банка, говорят эксперты.


«Они активизировались, когда банки стали проверять заемщика тщательней. У людей теневые доходы, которые они не могут подтвердить. Они выходят на кредиторов через тех же черных застройщиков и через «сарафанное радио». Первый взнос могут даже не взять. Получается у таких строителей и кредиторов очень дешево. Например, несколько лет назад, когда люди приезжали из Донецка, то скупали много таких объектов за наличку», – резюмировала Томашевская.

ГФС заметила

Сейчас многоквартирными домами, построенными физлицами, вплотную заинтересовались в налоговой. Там убеждены, что систематическая продажа однотипных квартир в одном и том же дома подпадает под предпринимательскую деятельность. Поэтому строителям вовсю шлют требования доплатить налогов по таким объектам. Строители пытаются всячески оспорить решения налоговой в судах, и настаивают, что все положенные налоги уже уплатили как продавцы-физлица.

Судебная практика по таким делам пока что неоднозначна и точку в истории, скорее всего, поставит только Верховный суд. По одному из таких дел сторону налоговиков приняли две первые инстанции. Исходя из материалов дела № 810/3116/18, только по этому случаю квартир продали на 17,5 млн. грн. В ГФС также добавили, что человек обязан был не только заплатить налоги как предприниматель, но еще и уплатить НДС.


«За период с 01.01.2009 г. по 31.12.2015 г. установлено, что налогоплательщик Иванов И.В. (имя изменено - Ред.) систематически осуществлял продажу другим физическим лицам собственное недвижимое имущество, а именно квартиры и части земельных участков под них с целью получения прибыли. В данном случае следует отметить, что согласно п. 2 ст. 3 Хозяйственного кодекса Украины хозяйственная деятельность, осуществляемая для достижения экономических и социальных результатов и с целью получения прибыли, является предпринимательством, а субъекты предпринимательства – предпринимателями», – говорится в акте проверки одного из таких строителей.

В первую очередь, под прицел налоговиков попадают сделки с систематичностью от трех в месяц, говорят эксперты, – это, по мнению налоговой, является признаком предпринимательской деятельности.

«Первые проверки ГФС начались еще летом прошлого года, но более масштабно начали работать в конце прошлого-начале этого года. Когда происходит регистрация основного договора, нотариус выступает налоговым агентом, и он же платит налог. А значит, учитывая количество сделок, это происходит массово и за короткий срок. Налоговая запрашивает данные из госреестра и видит, что одно физлицо проводить много сделок купли-продажи по одному объекту. Затем выходят к нему на проверку по поводу его доходов», – рассказал президент Объединения финансовых учреждений Дмитрий Кравченко.

Кто прав

То, что строительство многоквартирных домов на участках, приобретенных физлицами, сегодня действительно является распространенной и материально выгодной практикой в Украине, нам подтвердили и юристы. По их словам, есть несколько схем строительства и продажи большого количества квартир в одном доме одним и тем же физлицом:

- В одних случаях физлицо является собственником (или арендатором) земельного участка и нанимает строительную компанию с лицензией для строительства многоэтажки и в дальнейшем продает квартиры самостоятельно, либо через доверенных лиц от своего имени. Зачастую в таком случае налоги (по договоренности сторон) оплачивает от имени застройщика покупатель.

- По другой распространенной схеме дом строится по договору об общей деятельности (физлица с застройщиком) и квартиры переуступаются на основании предварительных договоров купли-продажи квартир.

- Физлица-застройщики считают, что они не реализуют недвижимое имущество, а только продают имущественные права (уступают право требования) – ставка налога от продажи которого составляет 5% (п. 172.1-172.2 статьи 172 Налогового кодекса Украины).

Но в ГФС считают иначе. Такая деятельность, уверены они, является предпринимательской, поскольку физлицами систематически проводится строительство и последующая продажа однотипных квартир с целью получения прибыли (в соответствии со ст. 3 и 42 Хозяйственного кодекса (подпункт 14.1.36 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).

В соответствии с Гражданским кодексом, физлицо, которое получило доход от ведения предпринимательской деятельности, но не зарегистрировалась как ФЛП, должно платить как ФЛП. Это предполагает подачу деклараций о доходах, затратах. А также налогообложение дохода по ставкам предусмотренным Налоговым кодексом за соответствующий год – сегодня это 18% (п. 161.1 ст. 161 Налогового кодекса). Плюс, если оборот от такой деятельности превышает 1 млн грн. в год, то необходимо регистрироваться как плательщик НДС (п. 181.1. ст. 181 Налогового кодекса). Да и военный сбор (1,5%) также никто не отменял.

«На сегодняшний день судом апелляционной инстанции подтверждена позиция ГФС, но до рассмотрения дела Верховным судом точку в споре ставить рано. Было еще одно аналогичное дело, которое удалось выиграть уже строителям, но там обороты были меньше. Там кассация уже отказала ГФС в пересмотре и оставила решение первой инстанции в силе. Тут обжаловали налоговую консультацию по вопросу 5%», – рассказал адвокат, управляющий партнер ЮК «Альянс Правовых Сил» Виталий Собкович.