Як зменшити витрати при купівлі-продажу квартир

Комісія ріелтера

Оскільки здебільшого купівля-продаж нерухомості проводиться за участю агента-посередника, він візьме комісію за свої послуги. Стандартний розмір комісійних – 5% від суми угоди. Їх сплачує покупець. Але якщо квартира дорога або покупець дуже «складний», і ріелтор довго домагався його прихильності, можна домовитися про зниження комісії до 3–4%. Рідко, але буває й так, що продавець і покупець ділять комісію навпіл: 2,5% на кожного.

Послуги нотаріуса

Операції з нерухомістю підлягають нотаріальному оформленню. Зрозуміло, за послуги нотаріуса теж треба платити. І можливо, що двічі: при оформленні договору завдатку та при оформленні основного договору. За договір завдатку нотаріуси беруть від 1000 грн, за основний договір – 3000–5000 грн. Нотаріальні послуги сторони оплачують навпіл. Як заощадити? Наприклад, не укладати договір завдатку в нотаріальній формі. «Як правило, договір завдатку складається в простій письмовій формі про те, що сторона зобов'язується в майбутньому продати, а інша – купити конкретний об'єкт нерухомості, із зазначенням реквізитів сторін, суми завдатку й умов угоди», – уточнює юрист юркомпанії «Де-юре» Володимир Данилін. Цей документ має юридичну силу і в разі чого його можна використовувати як доказ у суді. Крім того, якщо оформляти обидва договори у того самого нотаріуса, то він може зробити знижку на 500–1000 грн.

Держмито і внесок до Пенсійного фонду

За посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості стягується держмито в розмірі 1% від оціночної вартості квартири. Ще потрібно сплатити збір на загальнообов'язкове пенсійне страхування. Теж у розмірі 1% від вартості квартири. Сплату державного мита законом не покладено ні на одну зі сторін. Але оскільки збір до Пенсійного фонду платить покупець, то держмито сплачує продавець. «Від державного мита звільнені особи, віднесені до числа постраждалих внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС; інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї воїнів і партизанів, які зникли безвісти; інваліди I–II категорій», – уточнює адвокат юридичної фірми «Кушнір, Яким'як і партнери» Ольга Чайковська-Тимкович. Від сплати внеску до ПФ звільняються громадяни, які купують нерухомість і перебувають на квартирному обліку, або ті, хто купують житло вперше.

Інші витрати

Продавець квартири зобов'язаний провести оцінку нерухомості в незалежного експерта. Без оцінки нотаріус не здійснить операцію. При цьому в договорі купівлі-продажу сума вказується не нижче оціночної. Як правило, оцінювача шукає ріелтор, і він же отримує від нього акт експертизи. Вартість оцінки – від 300 до 1000 грн. Також на угоду потрібен технічний паспорт. Незважаючи на те, що на сьогодні він не є обов'язковим документом для купівлі-продажу нерухомості, нотаріуси все одно його вимагають для реєстрації права власності після операції. Тому якщо техпаспорт загублений або старий (його «вік» не може бути більше року), доведеться зробити цей документ заново. Його вартість – від 500 до 1000 грн. Ще продавець має отримати інформаційну довідку з БТІ, за неї потрібно заплатити до 1500 грн.

На плечі покупця додатково лягають витрати за отримання виписок та довідок із державних реєстрів при підготовці й укладенні договору – це приблизно 300 грн. Також покупець платить адміністративний збір за державну реєстрацію права власності в розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних громадян. 2019 року – це 192,1 грн.

Податки

Дохід від операцій із нерухомістю є об'єктом оподаткування ПДФО. Але якщо продаж квартири відбувається не частіше одного разу протягом звітного податкового року та об'єкт продажу перебував у власності платника податку понад три роки (виняток – майно, отримане в спадок), то продавець квартири цей податок не платить.

«В іншому разі продаж нерухомого майна оподатковується за ставкою 5% для резидентів України та 18% для фізичних осіб – нерезидентів», – пояснює Ольга Чайковська-Тимкович. Податок розраховується від оціночної вартості об'єкта продажу.
Крім того, при нарахуванні податку на доходи фізичних осіб оплачується військовий збір у розмірі 1,5% від суми угоди. «Податок і військовий збір платить продавець, оскільки саме він отримав дохід, який підлягає оподаткуванню», – попереджає Володимир Данилін.

Разом
В угодах із нерухомістю більше витрат несе покупець. Перш за все через комісію, яку він платить ріелтору. Наприклад, купуючи квартиру за 30 000, покупець віддає приблизно 1500 доларів США агенту з нерухомості, 300 – до Пенсійного фонду і майже 100 доларів США за послуги нотаріуса. Разом майже 2000 доларів США.
Продавець сплачує в цій самій угоді 300 доларів США держмита, десь 100 доларів США – за оцінку, техпаспорт і довідку з БТІ і ще 100 доларів США – нотаріусу. Разом витрати продавця – приблизно 500 доларів США, що вчетверо менше, ніж у покупця. Але якщо дохід від продажу квартири підпадає під сплату ПДФО, то в результаті витрати й продавця, і покупця зрівняються.


Джерело: mind.ua