Новий склад Ради - старі виклики у сфері управління житлом

МАРІЯ ОСИПЧУК
юристка, експертка з питань житлового господарства та енергоефективності

Уже закінчується літо і починаються осінні дні, сповнені роботою і новими викликами. Особливо це стосується новообраних депутатів Верховної Ради України.

Станом на сьогодні в мене немає чіткого розуміння, з ким саме з-поміж новообраних депутатів вдасться налагодити співпрацю щодо сфери управління житлом, але є цілковите усвідомлення того, що питань у цій сфері залишається ще дуже багато.

Тож які основні виклики стоять сьогодні перед реформою в цій сфері й на що саме треба звернути увагу народним обранцям?

Урегулювати усі колізії та прогалини, які є в чинному законі "Про житлово-комунальні послуги"

Чинний закон "Про житлово-комунальні послуги" хоч тільки і почав свою дію, але вже зрозуміло, скільки питань залишаються не врегульованими.

Мова йде про питання переукладення договорів на комунальні послуги у багатоквартирних будинках, зміна вже укладених договорів, укладення індивідуального договору без обслуговування мереж тощо.

Частину з колізій мав би врегулювати законопроект №10228, який вже зареєстрований у Верховній Раді України, але так і не був розглянутий.
Це одне з перших питань, на яке слід звернути свою увагу, оскільки без усунення колізій, спричинених цим законом, ми можемо побачити колапс у комунальній сфері.

Вирішити питання з передачею співвласникам земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки та їх прибудинкові території

Це доволі стара проблема: з 1 липня 2015 року земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки та їх прибудинкові території безоплатно передаються у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирних будинків у порядку, передбаченому Кабінетом Міністрів України.
Як не дивно, такого порядку досі не передбачено, а отже, співвласники не можуть отримати вказані земельні ділянки.

Водночас ще у грудні 2015 року у Верховній Раді був законопроект № 3576 від 03.12.2015 року, який містив варіант вирішення для цього питання.

Цей варіант не є досконалим і потребує доопрацювання, але це вже певна основа для подальшого вирішення питання передачі земельних ділянок співвласникам будинків.

Урегулювати питання управління новобудовами

Реформа управління житлом майже завершена, але питання управління новобудовами залишилося абсолютно не врегульованим.

В чому ж основна проблема управління новобудовами? В неможливості одразу визначити, хто і як нею буде управляти.
Замовник будівництва, відповідно до закону, зобов’язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об’єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.

Інший закон визначає, що обирати форму управління будинком можуть тільки його співвласники або як виняток – орган місцевого самоврядування, який може провести конкурс для визначення управителя, але знову ж таки тільки за зверненням співвласників будинку з проханням провести такий конкурс.

Водночас прийняти рішення щодо форми управління (створення ОСББ, залучення управителя або здійснення управління безпосередньо силами співвласників) можливо лише після того, як зареєстроване право власності на понад 50% квартир та нежитлових приміщень.

Зрозуміло, що у новобудові, незалежно від варіанту інвестування право власності на таку кількість квартир буде зареєстроване аж ніяк не протягом 120 календарних днів.

Отже, співвласники не зможуть визначитися з формою управління, а замовник будівництва не зможе виконати свій обов'язок з передачі будинку.
Разом з тим, будинок хтось має обслуговувати з перших днів, а отже, забудовники вимушені знаходити виходи і придумувати схеми, які обурюють інвесторів та порушують законодавство.

Це питання має бути врегульовано, для чого можна користуватися досвідом таких країн, як Польща, Німеччина і не створюючи велосипед навести порядок у цій сфері.

Урегулювати розміщення у багатоквартирних будинках хостелів, готелів та офісів

Непоодинокими є випадки, коли мешканці багатоповерхівок потерпають від хостелів у своєму будинку або офісів.

На розміщення офісів, готелів та хостелів у будинках зараз неможливо вплинути, оскільки ніде чітко не визначено ані заборони, ані хоча б порядку використання квартир під ці цілі.

Знову ж таки, у Верховній Раді вже був зареєстрований законопроект 6424-д від 04.07.2018, який містив вирішення для цього питання, але його також було відхилено. Окрім врегулювання цього питання, варто було б переглянути Житловий кодекс, який був прийнятий у 1983 році за часів УРСР і потребує повноцінного оновлення.

Оновити законодавство для ОСББ

Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" також не є винятком та містить багато неточностей, а в багатьох аспектах не відповідає духу часу.

Співвласники мають отримати можливість голосувати за допомогою ЕЦП, повідомляти про збори за допомоги електронних засобів комунікації.
Необхідно врегулювати порядок прийняття рішень на загальних зборах та усунути колізії.

Окрім закону, який регулює діяльність ОСББ, також необхідно внести зміни в закон для того, щоб спростити державну реєстрацію ОСББ та подальших змін до відомостей про ОСББ, зробити це за аналогією зі змінами для ГО.
Громадську організацію можна зареєструвати онлайн, при реєстрації змін до відомостей про ГО не треба платити реєстраційний збір та посвідчувати справжність підписів.

ОСББ по факту також є об'єднанням громадян, а отже дивно, що ці правила досі не діють для ОСББ та асоціацій ОСББ.

Є ще дуже багато питань, які потребують вирішення - реорганізація ЖБК в ОСББ, обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання, порядок передачі відсутньої технічної документації на багатоквартирні будинки, пожежна безпека, незрозумілі процедури проведення перевірок ОСББ та управителів, тарифи та багато іншого.

Без активної позиції з боку народних обранців громадськості не вдасться вирішити усі ці питання, а якщо залишити все як є, то нам не вдасться нарешті підтвердити, що реформа ЖКГ є успішною.

Тож громадськість відкрита до співпраці. Необхідна лише воля народних депутатів прислухатися до експертів, що працюють у сфері управління житлом та реалізовувати так необхідні зміни.

Читайте також в Блогах:

• Іван Салій: будівництво – драйвер економіки в усі часи і у всіх народів
• Про що повинна дбати держава у конфлікті між недобросовісним забудовником і замовником