Стрімкий розвиток e-commerce в Україні змінює структуру складської нерухомості

У першому півріччі 2019 року не було введено в експлуатацію жодного складського об’єкта

Згідно з даними компанії CBRE Ukraine, станом на перше півріччя 2019 року пропозиція вакантних складських приміщень була обмежена при помітно високому попиті з боку логістичних операторів та рітейлерів. Загальний обсяг валового поглинання на ринку складської нерухомості Києва у першій половині 2019 року склав 65 000 кв м (- 35% р/р).

В структурі валового поглинання домінували представники оптової та роздрібної торгівлі з часткою в 49%, яка в порівнянні з минулим роком зменшилась на 9,9 процентних пункта з початку року, а також логістичні оператори з такою ж часткою в 49%, які значно зросли на 33 п.п. з початку року.

Зміна структури на користь логістичних операторів була спричинена підвищеним попитом на гнучкі складські приміщення (зберігання та обслуговування) і стрімким розвитком e-commerce в Україні.

Окрім того, попит на складську нерухомість був викликаний переважно зростанням роздрібного товарообігу (+10,3 п.п. р/р) та зовнішньоторговельного обігу (+7,1 п.п. р/р) в Україні. Інші сектори становили всього 2% із помітним падінням на 24 п.п. з початку року в загальній структурі.

Серед значних угод слід відзначити оренду 22 000 кв.м в логістичному парку «Комодор» компанією «Будпостач», найбільшим постачальником професійного обладнання на ринку. Частка даної угоди склала 11% від загального обсягу оренди.

В цілому, на ринку складської нерухомості існує тенденція зростання попиту на середні та великі за розміром склади, обсяг орендних угод за якими зростає з 2017 року. Дана тенденція пояснюється як розширенням логістичних компаній, так і сектору e-commerce. У той самий час, спостерігалося сповільнення орендної активності щодо невеликих складських приміщень (до 5 000 кв.м.), незважаючи на те, що вони все ще представляли найбільшу частку валового поглинання.

Що стосується пропозиції, в першому півріччі 2019 року не було введено в експлуатацію жодного складського об’єкта.

Відсутність нової пропозиції була спричинена затримками будівництва на об’єктах та відтермінуванням нових проектів. Станом на 1 півріччя загальна пропозиція залишилася на рівні другого півріччя 2018 і склала 1,26 млн. кв.м. Недостатній рівень орендних ставок в минулі періоди не мотивував девелоперів ініціювати нові проекти, тому незначний рівень нової пропозиції ймовірно також спостерігатиметься в найближчій перспективі, враховуючи повільне зростання орендних ставок, на противагу відновлення кредитування фінансовим сектором.

До кінця 2019 року очікується введення в експлуатацію 22 000 кв. м. представлених Unilogic Park III, які ймовірно, не матимуть значного впливу на збалансування ринку новою пропозицією. Згідно заявам девелоперів, на 2020-2021 рік планується вихід на ринок додаткових 84 000 кв.м., серед яких 2-га черга складського комплексу Amtel (52 000 кв.м), складський комплекс Mirazh 3 (9000 кв.м), а також SAN Factory 2 Storage Area Network (23 000 кв.м). У той самий час, зважаючи на короткий строк реалізації проекту будівництва складу, ініціювання нових проектів можна очікувати у разі сприятливих макроекономічних умов з урахуванням зростання рівня орендних ставок.

На фоні відсутності нових площ для оренди та високим попитом на складські приміщення з боку логістичних компаній, рівень вакантних площ на ринку продовжував знижуватись, досягнувши 3,1%, що на 0,6 п.п. менше в порівнянні з початком року.

Розглядаючи розподіл вільних площ в розрізі субринків, в Житомирському напрямку (M-06, E-40) вакантність скоротилась на 54 п.п. з початку року і становила 20%, тоді як в 2018 році вакантність тут досягала піку. В інших напрямках, а саме Харківському (M-03, E-40) та Варшавському (M-07,E-373) вакантність становила 67% (+41 п.п. з початку року) та 13% (+13 п.п. з початку року) відповідно.

З урахуванням загального незначного обсягу вакантних площ за всіма напрямками, обсяг складських приміщень, що залишилися вакантними, не є показником відносної привабливості однієї автомагістралі в порівнянні з іншою. Нова сучасна пропозиція вздовж будь-якої з автомагістралей буде швидко поглинута завдяки ефекту так званого відстроченого попиту.

Орендні ставки на холодні складські приміщення класу А варіювалися в межах UAH 125–UAH 157 (4,8 – 6,0 доларів)/кв.м/місяць, тоді як орендні ставки на приміщення класу В були на рівні UAH 81-UAH 110(3.1-4.2 долари)/кв.м/місяць, де верхня межа деномінована в доларах зросла на 7,7% з початка року. Верхня межа ставок у доларах США виросла на 5% з початку року в результаті низької вакантності на ринку складів, а також відсутності нових введень. Проте, завдяки зміцненню національної валюти на 6,6% протягом першого півріччя 2019 року, верхня межа декларованих ставок у гривні знизилася на 1,9% з початку року.

На початку першого півріччя 2019 інвестори перебували у стані невизначеності, у зв’язку з нестабільною політичною ситуацією. На кінець першого півріччя обсяг інвестиційних угод на ринку складської нерухомості становив 19 000 кв.м (-77% р/р), що були продані в рамках одної угоди – придбання складського комплексу «Арктика» інвестиційною компанією Dragon Capital. Ставка капіталізації залишилася без змін з початку року на рівні 13% на кращі об’єкти.

Очікується, що значного зростання обсягу інвестицій до кінця 2019 року не відбудеться. Через недостатній обсягнової пропозиції, увага інвесторів, у найближчий період, зосереджуватиметься на ринку офісів та рітейлу, які надають більше інвестиційних можливостей.

"В зв’язку з покращенням економічної ситуації, ми очікуємо помірне зростання ринку складської нерухомості. Так, прогнозується зростання доходів та вартості існуючих складів, у зв’язку з обмеженістю нової пропозиції протягом наступних 18 місяців і, як наслідок, зростання орендних ставок, враховуючи також подальший розвиток економіки та рітейл сегменту зокрема.

Компанії оптової та роздрібної торгівлі, так як і логістичні, залишаються ключовими гравцями на ринку, як наслідок аутсорсингу процесів логістики та зберігання, а також зростання сегменту e-commerce. Зокрема, оптимізація процесів сприятиме розвитку крос-докінгу, дозволяючи компаніям знизити витрати на зберігання. Ще однією тенденцією на ринку складської нерухомості є зростання кількості магазинів omnichannel, які разом з e-commerce створюють попит на складські приміщення в межах міста. Невеликі за розміром об’єкти, високі орендні ставки та розвинена міська інфраструктура роблять даний сегмент наразі надзвичайно привабливим на фоні розвитку ринку складської нерухомості," - вважає Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.