Яких змін слід чекати на ціновому ринку новобудов столиці

Головний фактор впливу – курс валют

Найбільші гравці ринку нерухомості очікують у 2020 році змін правил гри. Також на ситуацію будуть впливати і інші фактори. 100realty.ua дізнався у експертів, що буде з цінами на квартири і новобудови в Києві в 2020 році.

Вплив курсу валют на ситуацію на ринку нерухомості в 2020 році продовжиться. Поки експерти не можуть спрогнозувати реальний курс долара, його зміни залежать багато чинників – результат переговорів з МВФ, інфляція, політична ситуація та інші.

Компанія UTG вважає, що разом зі стабілізацією національної валюти і її подальшим зміцненням ціна нерухомості, номінована в доларах США буде поступово збільшуватися по всіх класах.

«Якщо говорити про прогнози на 2020 рік, то знову варто відштовхуватися як від економічних чинників, так і політичних. Очевидно, що курс гривні буде змінюватися, адже вже зараз в бюджеті на майбутній рік закладено скоригований курс, перевищує позначку в 27 грн. за долар. Що стосується політичних аспектів, то ринок в очікуванні прийняття важливого закону, спрямованого на захист прав інвесторів, а також регулює механізми добудови довгобудів. Крім того, всі в очікуванні запуску електронної системи, яка регулює будівельну галузь, що може істотно вплинути на створення по-справжньому прозорого ринку будівництва житла», – говорить Олександр Панфілов, комерційний директор міні-міста Svitlo Park.

Крім того, ціни на квартири і новобудови в Києві в 2020 році будуть залежати від наявності або відсутності доступних іпотечних програм.

«Без розвитку іпотечного кредитування попит на нове житло в 2020 році навряд чи буде рости. Зниження ставок по кредитах на 2-3% здатне збільшити існуючий попит на 8-10%. Всі ці фактори позначаться на підсумкових цінах для покупця. При збереженні нинішньої ситуації, ціни будуть залишатися досить стабільними, і їх перегляд можливий тільки в разі різкого подорожчання самого процесу будівництва. Також не варто забувати про якісні характеристики самого об'єкта будівництва», – говорить Владислав Кононов, керуючий партнер компанії AVM Development Group.

Експерти сходяться на думці, що різкого подорожчання або здешевлення цін на квартири в 2020 році не буде.

На які новобудови буде попит в 2020 році

Житлові комплекси в Києві, які «вийшли» на ринок в 2019 році, будуть здаватися 2022-2023 роках, якщо вони масштабні – ще пізніше. Забудовники зменшили темпи будівництва в кінці 2019 року через те, що багато покупців житла вибирають варіант інвестування в новобудови на початковій стадії будівництва і після того, як будинок здається в експлуатацію, перепродають квартиру. Таким чином, створюється конкуренція для забудовників. Щоб частково усунути спекулянтів деякі забудовники стягують 6-8% від суми інвестиції в разі укладання угоди переуступки, або ж встановлюють фіксовану суму для сплати (10-12 тис грн.).

«Тому девелопери трохи зменшили свій вхід в нові проекти і виводять їх з великою оглядкою на ринок. Багато будуть відкладати вихід нових проектів на кінець 2019 – початок 2020 року», – говорить Роман Савченко, генеральний директор компанії UTG Residence.

На ринку заявлений вихід кількох черг великих житлових комплексів, які забудовники активно почали здавати в експлуатацію в 2019 році. Богдан Серотюк, співвласник і партнер InCo home, компанії з інвестицій в нерухомість, впевнений, що покупець житла в новобудовах буде віддавати перевагу великим ЖК, які займають цілі квартали.

«Попит, в кращому випадку, не зміниться. Відносно об'єктів одиночної забудови він точно буде падати, виняток може бути тільки щодо будинків розташованих в центрі. Як наслідок – забудовники будуть більше орієнтуватися на будівництво великих, закритих житлових комплексів, які можна порівняти за розміром з мікрорайонами. Наприклад, таких ЖК як «Варшавський», «Файна Таун». Споживач все більше зміщує вибір на користь закритих житлових комплексів з розширеними інфраструктурними рішеннями, коли є дитячий сад, школа, об'єкти соціального, побутового, медичного обслуговування, сквер і зони відпочинку. Наявністю магазину, кафе, салону краси в будинку вже нікого не здивуєш і люди зрозуміли, що цього зовсім недостатньо для комфортного життя.

Продовжиться і навіть посилиться тенденція падіння цін на старий житловий фонд до 2000 року побудови. Точно посилиться конкуренція, так як купівельна платоспроможність знижується, а стан економіки не дає приводів сподіватися на зміну ситуації. Передумов зміни цін не видно, ми знаходимося на етапі перенасиченого ринку, тому у нього є тільки один шлях – вниз. Дисбаланс між пропозицією і фактичним попитом збережеться», – впевнений Серотюк.

Законодавчі зміни на ринку нерухомості в 2020 році

Багато ініціатив влади, розпочаті в 2019 році, вплинуть на ринок в 2020 році. За словами Яни Литвинчук, MRICS, заступника керуючого директора міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні на ринок вплине скасування пайового внеску для забудовників.

«Скасування пайового внеску, як і інші позитивні зміни в законодавстві, не зроблять істотного впливу на ринок житлової нерухомості в найближчому майбутньому. Незважаючи на те, що в цілому цю ініціативу не можна не оцінити як позитивну, залишається незрозумілим механізм врегулювання будівництва та розвитку інфраструктури міста, зокрема, доріг в районі розташування об'єкта будівництва. Так, з одного боку, скасування пайового внеску зменшує собівартість будівництва (до 10%, з огляду на той факт, що за базу для нарахування внеску брали нормативну вартість будівництва, яка по факту значно відрізняється від ринкової), а з іншого – ставить під питання якість інфраструктури районів розвитку об'єктів, наприклад, житлового будівництва, яка є критичною для кінцевих покупців житла. Говорити про вплив даного чинника можна буде в середньостроковій перспективі, з впровадженням чіткого механізму регулювання зони відповідальності щодо розвитку інфраструктурної складової проектів, проблему якої і повинен був за визначенням вирішувати пайовий внесок. За фактом складно було і раніше відстежити цільове використання внесених девелоперами пайових внесків, тому їх скасування, швидше за все, не спричинить за собою якісних змін процесів», – говорить вона.

Що вплине на ціни квартир і новобудов в Києві в 2020 році

Підвищення цін на нове житло варто в 2020 році очікувати на рівні вище інфляції гривні, при прогнозуванні варто взяти до уваги динаміку заробітної плати будівельників і ціни на будматеріали, особливо імпортні, а також їх частку в загальнобудівельних витратах. Варто очікувати невеликого зростання вартості нового житла через підвищення цін на будматеріали і анонсованого нового підвищення мінімальної заробітної плати.

На 2020 рік, за умови відносної загальнополітичний і економічної визначеності, можна прогнозувати незначне підвищення числа угод, при цьому, превалювати буде покупка новобудов бізнес- і комфорт-класу. При цьому потрібно розуміти, що Мін'юст реєструє угоди з готовим житлом, в контексті первинної нерухомості. Існує певний часовий лаг до реєстрації угод, оскільки спочатку здійснюється купівля інвестиційних прав, а тільки при введенні об'єкта в експлуатацію оформляється договір купівлі-продажу нерухомості, який і реєструється в Мін'юсті.

Пожвавлення на ринку житлової нерухомості безпосередньо пов'язано з наявністю іпотеки. Заяви національного банку про зниження облікової ставки до 8% до кінця 2020 року є позитивним сигналом для банків і можливості розвитку іпотечного кредитування з процентною ставкою, яка може бути прийнятна для покупців квартир.

Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution додає, що зараз йде активна робота над реєстром майнових прав на нерухомість. Такий реєстр викорінить явище – подвійний продаж квартир. Такий метод обману інвесторів використовували недбайливі забудовники, які продавали одну і ту ж квартиру в недобудованому будинку кільком людям. Яскравий приклад – афера «Еліта-Центр».

За словами пана Рижкова, результативність введення реєстру буде залежати законодавчого регулювання адміністрування цього реєстру.

Читайте також про особливості національного неймінгу та про те, як забудовнику назвати ЖК, щоб швидко його продати. А також про те, що електроний кабінет забудовника має запрацювати вже цього року.