В Киеве разрешат высотное строительство? Как это отразится на городе

Высотное строительство. Реакция рынка недвижимости

Окружной админсуд Киева может отменить требование госнормативов относительно высотности столичных домов. Такое решение без сомнения может изменить облик Киева, так как позволит девелоперам строить дома выше и продавать больше “квадратов”. О том, как это может изменить стоимость квартир и столичное предложение, о спросе на “этажность” и проблемах безопасности – в свежем опросе ведущих игроков столичного рынка недвижимости.

Как стало известно, в начале февраля Окружной админсуд Киева начал рассмотрение дела об отмене пункта 1.6.3 ГСН по высотности строящихся в столице домов. 

Это – результат множественных исков со стороны девелоперов по отмене новых нормативов высотности.

Отмена пункта ГСН позволит строительным компаниям эффективнее использовать каждый новый земельный участок. 

Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM

Это уже не первый раз, когда ограничение высотности становится предметом судебных разбирательств. Подобное уже происходило в 2018-19 годах, когда суд признал незаконным приказ об утверждении ГСН "Планирование и застройка территорий" от 1 сентября 2018 года. Насколько текущие нормы отвечают градостроительному законодательству, пускай и в этот раз определяет суд. Интереснее разобраться, почему вообще подобные конфликты возникают. А возникают они, потому что ограничение высотности – это автоматическое ограничение эффективности использования земельного участка под строительство. Кроме того, у участников строительства может быть на руках готовый проект, в который вложены средства, в котором рассчитана экономика, и который с новыми нормами резко становится неактуальным.

Само собой, ограничение высотности не может не отражаться на стоимости квадратного метра. Затраты, связанные с котлованными и фундаментными работами, с созданием и реконструкцией коммуникаций, конечно, возрастают в зависимости от высотности дома. Но они возрастают непропорционально. И дополнительные траты будут меньше прибыли, которую участники строительства смогут получить от дополнительных этажей и площадей на них. Кроме того, часть затрат и вовсе остается неизменной вне зависимости от этажности – аренда или покупка земли, благоустройство, нередко организация придомовой инфраструктуры. В результате чем больше площадей будет построено в рамках одного земельного участка, тем меньше будет себестоимость квадратного метра и как результат тем меньшую цену квадратного метра девелопер сможет предложить конечному покупателю. А с меньшей этажностью доля перечисленных затрат в общей смете увеличивается, соответственно, в результате квадратный метр дорожает.

Конечно, вопрос ограничения высотности стоит изучать не только с точки зрения экономики процесса, но и исходя из принципов эстетики. Хотя по хорошему счету за ту или иную высотность голосует покупатель – своим кошельком. Кому-то нравится жить на высоте и наблюдать активную панораму города, кому-то больше по душе пасторальный пейзаж за окном малоэтажной застройки. 

Сергей Кучер, генеральный директор компании Edelburg Development

Реформирование строительного сектора – правильная тенденция, которая улучшит, в первую очередь, качество жизни. По правде говоря, мы последствий не почувствовали, ведь никогда не нарушали государственные строительные нормы, привыкли работать честно и по правилам. Но хочу отметить, что конечный покупатель должен понять, что введение новых норм, в том числе ограничения высотности зданий, однозначно отразится на стоимости квадратного метра, особенно в пригороде. Касательно привлечения инвестиций: рынок постоянно развивается, появляются новые форматы и тренды. Поэтому качественный и концептуальный продукт будет всегда востребованным.

Относительно спроса на “этажность”, – сколько людей, столько мнений и вкусов. У каждого покупателя есть индивидуальные критерии, по которым он выбирает жилой комплекс и квартиру в нем. Конечно, класс комплекса, локация, видовые характеристики имеют значения. Как показывает практика, покупатель всегда знает какому этажу отдать предпочтение. Большинство из них приходит в отдел продаж и сразу просит подобрать планирования на этажах выше 10-го и наоборот. 

Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”

Закат высотной эпохи в строительстве жилья – достаточно дискуссионный вопрос. С одной стороны, именно благодаря нормативным ограничениям и конкуренции со стороны масштабных среднеэтажных проектов период пика строительства 20-25-этажных типовых "муравейников" вдоль границ Киева и в отдельных районах города завершился, и это хорошо. Ведь если застраивать город сугубо высотками, ни о какой здоровой плотности, инсоляции, комфортной среде обитания речи не идет. За городом, на мой взгляд, бесспорно должно преобладать малоэтажная и среднеэтажная застройка, в зависимости от численности населения. Это вопрос комфорта и запросов самих покупателей. 

С другой стороны, есть немало запросов со стороны покупателей в Киеве на жилье выше 15 этажа: люди стремятся иметь панорамный вид из окна не на соседнюю “хрущевку”, а на небосвод. Именно поэтому важен баланс, четкие нормы пространственного планирования и понимание урбанистического ландшафта локации девелопером. В новых интересных проектах возникают отдельные многоэтажные доминанты или разноэтажные каскады, которые видоизменяют архитектурный облик Киева.

Не стоит забывать, что в вопросе высотности лежит также экономическая причина: чем больше этажей, тем больше квадратных метров застройщик сможет продать. За счет дорогой земли себестоимость строительства в многоэтажных домах гораздо ниже низкоэтажных зданий. Мы в “Интеграл-Буд” убеждены, что экономить на комфорте будущих жильцов – самоубийство для современного ответственного девелопера. У каждого проекта должно быть свое лицо, концепция, которая обосновывает ту или иную высоту в соответствии с действующим законодательством.

Будут ли распространены иски по высотности? Зависит от конкретного случая. Мне кажется, что это вопрос баланса и связанности нового жилья в пределах определенной локации. Невозможно строить проект, если ты перед этим не изучил преимущества, недостатки, особенности локации и не просчитал, как твой проект повлияет на общий фон района. Мы стремимся создавать новые современные микрорайоны для жизни, поэтому максимально вписываем наши проекты в локацию, продумываем архитектурные, дизайнерские, ландшафтные решения, инвестируем в инфраструктуру.

Я убеждена, что у проекта, который выполнен в соответствии с действующими строительными нормами и с учетом особенностей локации, запросов потенциальной целевой аудитории, не будет проблем со спросом. Актуальный тренд – создание не просто жилых домов определенной этажности, а комплексной и максимально комфортного жилой среды.

Важно, чтобы новые ЖК учитывали все интересы горожан и – конкретно – потенциальных покупателей. Например, в классе “комфорт +" и "бизнес" есть высокий процент запросов на высокие здания с полноценной инфраструктурой. Именно поэтому мы вместе с архитекторами ищем для наших комплексов интересные варианты оформления фасадов, совершенствуем зонирование мест общего пользования и планирования, применяем современные энергоэффективные и экологичные материалы, продумываем функционал территории участка под застройку и тому подобное.

Мы убеждены, что нужно рационально подходить к проектированию комфортной жилой среды: если локация и градостроительные ограничения позволяют, и вы видите, как максимально подчеркнуть видовые характеристики высотное проекта, можно строить высокие дома. 

Строительство высоких ЖК накладывает на нас, как девелопера, дополнительные обязательства: во-первых, нужно до мелочей продумать архитектуру, которая подчеркивала видовые характеристики комплекса. Во-вторых, быть готовым к повышенной плотности жителей, значит, росту нагрузки на всю инфраструктуру – инженерную, транспортную, социальную и тому подобное. Нужно быть готовым инвестировать в решения, которые позволят смягчить ситуацию. Это и создавать в достаточном количестве полноценную многофункциональную инфраструктуру, и продумывать большее количество подъездных путей, машиномест. 

Конкуренцию высотным проектам способны составить среднеэтажные проекты комплексного освоения территории. Проекты комплексной застройки – это отработанные технологии и управленческие решения, которые позволяют покупателю предложить привлекательную стоимость квадратного метра вместе с комфортной плотностью застройки и развитой инфраструктурой.

Евгений Смирнов, директор по маркетингу ЖК "Оптимісто"

Внедрение норм высотности – это здравая инициатива, ведущая к сохранению первичной архитектуры городов. Как следствие, уменьшит перенасыщение отдельных частей города, подъезды и инфраструктура которых не готова к такой густоте населения. 

Касательно судебных исков: такого рода прецеденты в девелопменте уже встречались не один год. В Киеве есть ряд участков с правильным назначением и полным пакетом документов, но протест общественности не даёт девелоперу построить проект. У Государства нет четкой позиции по такого рода участкам. А это будет порождать всё новые и новые витки споров между общественностью и девелоперами.

Последствия ограничений высотности могут быть сложнее. В долгосрочной перспективе такая новация приведет к росту стоимости метра квадратного, где собственное жилье станет неподъемным для подавляющего большинства граждан. (Девелоперы будут вынуждены в уменьшенное количество квадратных метров вкладывать базовую доходную часть, чтоб сохранить сотрудников, достроить текущие высотные проекты, и в целом сохранить свой бизнес).

С ростом количества строительных объектов, покупатель становится более искушенным. И уже не редкость увидеть объекты эконом-класса с небольшой высотностью. Покупатель идет более охотно на приобретение в домах с низкой высотностью. Но главным параметром все же остается цена, которая существенно ниже в домах с большой высотностью.

В портфеле нашей компании – участки в пригородной части Киева, где нормы высотности отличаются от столичных. Как следствие, этажность развиваемых нами объектов не превышает 10 этажей. А с нашей точки зрения, это более, чем комфортная этажность для проживания.

Ярослава Чапко, коммерческий директор CBS Holding 

Инвестиционную привлекательность определяет не количество этажей, а локация, концепция и стоимость проекта. Если высотность ограничат, то это уменьшит рентабельность проекта, соответственно, застройщики вынуждены будут либо повышать цены, либо снижать себестоимость проекта. В обоих случаях это негативно повлияет на спрос. Но сам приведенный в пример судебного иска я расцениваю скорее как ПР-акцию, чем реальную попытку изменить ситуацию. 

Спрос на высотные дома более характерен для Киева, в регионах достаточно тяжело воспринимают дома выше 10-12 этажей (мы строим проекты в 4 регионах Украины – Запорожье, Сумы, Житомир, Кропивницкого. Все дома имеют высотность от 10 до 12 этажей). Поэтому на региональные проекты эта норма почти не повлияет. Что касается Киева, то спрос на высотки есть, особенно если дом имеет красивые виды, но мы еще не прошли все “радости”эксплуатации таких зданий, этого опыта рынке еще хватает. Особым беспокойством у покупателей вызывают вопросы пожарной безопасности и обслуживания инженерных систем дома.