Влияние СOVID-19 на ключевые сегменты коммерческой недвижимости. Глобальная экономика

СOVID-19 vs ключевые
сегменты коммерческой недвижимости

Компания CBRE провела онлайн-звонок вместе с 15 000 клиентов и работников из разных стран, которые присоединились к обсуждению влияния распространения пандемии COVID-19 на мировую макроэкономику, рынки капитала, а также ключевые сегменты и операционные вопросы на рынке коммерческой недвижимости.

Макроэкономические показатели

Согласно последним данным, компания CBRE ухудшила свой прогноз роста мировой экономики и экономики США. Ожидается, что в связи с глобальной рецессией, наиболее резкий спад будет ощутим во 2 квартале в США (-6%), а начало восстановления придется на 3 квартал. Маловероятно, что экономика США избежит технической рецессии, поскольку рост ВВП в стране ожидается на уровне 0,4% в год.

• Так, траектория спада экономических показателей и восстановление экономики будут напоминать фигуру, похожую на логотип Nike (а не «V» или «U»).
• Пик заражений коронавирусом, скорее всего, придется на период с мая по август, вероятно, ближе к маю, если следовать закономерности, которая наблюдалась в Китае.
• Экономика Китая уже начала восстанавливаться и, возможно, даже сможет продемонстрировать положительную динамику во втором квартале. 

Рынки капитала

В связи с быстрым изменением конъюнктуры, большинство потрясений на рынках недвижимости по всему миру произошли в течение последних 10 дней. Случилось значительное падение предложения соглашений, которые появляются на рынке, и сокращение спроса, о чем свидетельствуют данные о количестве подписанных соглашений о неразглашении. В целом в США, подписание соглашений продолжается, особенно, что касается договоров на покупку многоквартирных домов.

Стоимость активов

Компания CBRE провела опрос игроков на рынках капитала, чтобы исследовать, как изменилось настроение клиентов. Среди опрошенных, более 50% респондентов заявили, что продавцы задерживают вывод активов на рынок, а более 70% ожидают увеличения негативных факторов на рынке в последующие 30 дней. Респонденты также отметили, что размер текущих пулов торгов сокращается (65%), а 80% опрошенных ожидают дальнейшего сокращения. Стоит отметить, что 50% покупателей пытаются «переоценить» соглашения, по которым уже были заключены договоры, в частности, речь идет о пересмотре стоимости в сторону понижения. На этом фоне, две трети покупателей попросили снизить цены на 5%.

Примечание. В 2013 и 2017, когда происходил рост процентных ставок и, в целом, в кризисные периоды, наблюдалась практика с запросами по переоценке соглашений. Так, в результате, менее 10% транзакций были переоценены, а средняя переоценка составляла до 3%.

Вместе со специалистами по эконометрике CBRE, было исследовано динамику арендных ставок и стоимости активов. За основу взяли пиковые уровни в США и самые низшие точки после событий 11 сентября 2001 года и во время глобального финансового кризиса 2007-2009. Так, что касается арендных ставок, понадобилось около двух лет, чтобы арендная ставка упала от пикового уровня к самой низшей точке и около 6 лет на ее восстановление до базового значения. Зато стоимость активов значительно быстрее восстановилась на всех рынках коммерческой недвижимости, включая ритейл, поскольку укрепления ставки капитализации на фоне падения инфляции/процентных ставок компенсировало медленное восстановление арендной ставки.

Обзор влияния на основные показатели

Гостиницы

На рынке гостиничной недвижимости ожидается резкое падение спроса на номера любой ценовой категории. Перед началом вспышки пандемии COVID-19, CBRE прогнозировали снижение уровня RevPAR (коэффициент средней доходности одного номера) на 0,1% в американских гостиницах. Согласно пересмотренным прогнозам, падение RevPAR оценивается в 37% в 2020 году. Наибольший спад ожидается во втором квартале, когда средняя доходность одного номера может снизиться на 60%.

Склады

На рынке складской недвижимости арендная активность снизится в краткосрочной перспективе, поскольку арендаторы займут выжидательную позицию и могут возникнуть проблемы с посещением объектов потенциальными арендаторами или инвесторами. Однако, учитывая высокий спрос на складские площади, арендная ставка, вероятно, останется относительно стабильной. В долгосрочной перспективе складская недвижимость будет демонстрировать положительную динамику. Этому могут способствовать более безопасные цепи поставок и потребность в увеличении продовольственных запасов, рост сектора e-commerce, поскольку люди покупают больше в формате онлайн и дальнейшее увеличение спроса на формат last mile storage и холодные склады, где предложение остается ограниченным.

Офисы

Арендная активность в краткосрочной перспективе снизится, поскольку арендаторы будут находиться в режиме ожидания. Наибольшее влияние ситуация будет иметь на рынки нефтегазовой промышленности и туристической индустрии, но, в общем, большинство отраслей будут демонстрировать спад в краткосрочной перспективе.

Ритейл

Рынок торговой недвижимости, как и рынок гостиниц, чувствует наиболее негативное влияние вируса. В общем негативная ситуация связана с закрытием физических торговых центров, ресторанов, фитнес-клубов и развлекательных зон, при этом наблюдается стремительное укрепление продовольственного и фармацевтического секторов. Однако, CBRE ожидает быстрое восстановление розничного товарооборота в 2021 году благодаря отложенному спросу у потребителей. Подтверждением этого предположения является стремительное восстановление торговли в Китае сегодня, где население начинает возвращаться к нормальной жизни после карантинных мер.

Жилая недвижимость

В целом структурные изменения в спросе остаются благоприятными для сектора, хотя вероятно кратковременное ослабление спроса как на элитную недвижимость на фоне откладывания покупок, как и на недвижимость класса В и С, что связано с уменьшением доходов работников с низким заработком в данной ситуации.

Итог

В целом не ожидается существенных изменений в краткосрочных рыночных условиях. Больше всего пострадают сферы, подлежащих закрытию на время карантина, в частности гостиничный и торговый рынки недвижимости. По сделкам, наблюдается практика запросов на переоценку, хотя пока количество реальных случаев снижение цены довольно небольшое. В общем, в ближайшее время ожидается уменьшение количества завершенных сделок.

Как долго это продлится?

Согласно выводам CBRE, поскольку во многих странах введено фискальное и монетарное стимулирование, к тому же, существующий кризис не является банковским/финансовым, а также, учитывая быстрое восстановление экономики Китая – есть все предпосылки для оптимистического прогноза более быстрого возвращения к докризисному уровню чем в предыдущие периоды (глобальный финансовый кризис 2007-2008 годы.).

Из опыта Китая

По состоянию на первую неделю марта, 81% промышленных компаний, экспортирующих товары из Китая, возобновили свою деятельность. Что касается e-commerce, на полное восстановление понадобилось около 4 недель, от почти полного сокращения деятельности к практически 100% восстановлению на сегодняшний день. Торговые центры возобновляют свою работу, почти 80% ТЦ открываются снова. Гостиничный бизнес также приходит в норму, прошло 6 недель, прежде чем спрос на гостиничные номера прекратил падение.