COVID-19 vs ринок складської нерухомості. Вплив в Україні та світі

Складська нерухомість під впливом карантину
В чому перевага

Багато представників сектору індустріальної нерухомості зайняли вичікувальну позицію, що, швидше за все, означає скорочення орендної активності та підвищення рівня вакантності у 2020 році. Проте, ймовірність негативного поглинання на індустріальному ринку є мінімальною. Складські послуги  наразі є дуже затребуваними, ніж будь-коли раніше, що дозволить більшості операторів логістичних та складських послуг залишатись «на плаву» протягом всього періоду кризи. Основним фактором, що обумовлює високу вакантність, є нова пропозиція, яка має бути введена в експлуатацію протягом наступних шести місяців.

Згідно з останнім звітом CBRE MarketFlash, приблизно 60% нової пропозиції у світі, яка була введена в експлуатацію в 2019 році, була поглинута до кінця року, чого, ймовірно, не слід очікувати в 2020 році. Таким чином, орендарі матимуть перевагу, оскільки темпи росту орендних ставок сповільнюється. Існує ймовірність, що девелопмент нових проектів в цьому році буде сповільнено, особливо якщо через епідемію COVID-19 буде продовжено карантин і будівельні роботи не зможуть продовжуватись. Процес запуску девелопменту існуючих проектів також буде призупинено, у зв’язку з обмеженою роботою муніципальних органів та затримкою опрацювання дозвільної документації.

У той же час, у короткостроковій перспективі на ринку складської нерухомості очікується несприятливий прогноз, проте у довгостроковій - наслідки COVID-19 можуть стимулювати попит трьома різними шляхами:

• Щоб забезпечити достатній рівень запасів для швидкого задоволення попиту, рітейлери будуть наполягати на тому, щоб у постачальника на складі зберігались більші обсяги товару, тим самим збільшуючи попит на складські приміщення.
• У другому випадку, відбувається регулювання ланцюгів поставок. Ланцюжки поставок, які залежать від Китаю, були перервані у зв’язку з пандемією COVID-19, а в США додатковим чинником стало  введення торгового мита.
• Інші фактори, такі як зростання вартості робочої сили та проблеми інтелектуального капіталу, також можуть привести до того, що компанії будуть утримуватись від здійснення своєї діяльності в Китаї та інших частинах Азії, Мексики і навіть США, особливо в міру вдосконалення автоматизації. 

В Україні в умовах карантину відбувається переформатування ринку споживача у бік  здійснення покупок онлайн. Наразі найбільший попит фіксується у компаніях зі сфер продуктового рітейлу, фармацевтичної дистрибуції та у сегменті e-commerce.  Так, на сьогодні продуктовий рітейл та його логістика зараз переживають «пік» продажів, що по інформації від гравців ринку, на 40%- 50% вище від продажів у новорічний сезон, що зазвичай є піковим (прогнозовано що дана тенденція буде йти на спад, адже купівельна спроможність споживача буде знижуватись в умовах кризи і споживацький кошик ставатиме більш бюджетним). Такі сегменти як HoReCa та рітейлери, що реалізовують більшість своїх продажів офлайн (переважно фешн-рітейлери), сьогодні відчувають різке падіння продажів. У зв’язку з карантинними заходами та закриттям ТРЦ, такі компанії несуть значні збитки.  Магазини, які генерували свої продажі саме в фізичних локаціях, намагаються перенаправити споживача на свої веб-сайти для онлайн покупок. Варто зазначити, що в онлайн форматах спостерігається велика конкуренція, де сформувались уже сталі гіганти онлайн продажів, тому не всі рітейлери можуть легко перейти від одного формату до іншого. Такі компанії потребують знижок на оренду в складському сегменті, для того, щоб мати змогу забезпечити свою життєдіяльність.

Експерт зазначає, що стосується орендної активності, сьогодні спостерігається додатковий попит саме від продуктових рітейлерів, фармацевтичних компаній та e-commerce. Такі компанії шукають додаткові площі строком на найближчі 6-12 місяців. Наприклад, нещодавно Арт-завод "Платформа" безоплатно надав онлайн-рітейлеру Rozetka приміщення площею 10 000 кв.м для їх використання під складські площі.  Окрім того, е-commerce оператори, в основному, не мають потреби у великих площах, адже товари на складах не затримуються для тривалого зберігання, а фасуються на замовлення для доставки додому споживачам. Додатково, зростає попит на послуги логістичних операторів, що обслуговують всі вищезазначені сектори. 

Поширення COVID-19 і пов'язані з ним карантинні заходи збільшить частку е-сommerce в загальній структурі торгової нерухомості. Як і протягом останніх десяти років, e-сommerce знову стане каталізатором попиту та призведе до зрушень і змін на ринку складської нерухомості протягом наступного циклу. Експерт вважає, що е-commerce стимулюватиме попит на формат так званих складів в межах міста (incity warehouses, urban warehouses). На протязі 2020 року, можуть можуть бути заключені угоди з придбання колишніх промислових об’єктів у місті для переоблаштування під складські приміщення, оскільки на ринку є вже декілька прикладів придбання таких об’єктів з метою складського редевелопменту. Що стосується існуючих складських проектів на стадії девелопменту, поки що будівництво не скасовують, а запланована нова пропозиція має вийти на ринок в заявлені терміни. 

Також, припускаємо,  що гравці на ринку будуть намагатися скористатися моментом паніки та погіршення економічної ситуації для придбання земельних ділянок під девелопмент своїх built-to-suit проектів за більш пільговими або зниженими цінами.

Попит на товари придбані онлайн, особливо продукти харчування, будуть стимулювати потребу в дистриб’юторських послугах набагато швидшими темпами, ніж в поточному циклі. Наприклад, за останні кілька тижнів поставки із-за кордону в Україну не припинились, але суттєво подорожчали. Ми спостерігаємо тенденцію, коли рітейлери намагаються заповнити свої складські площі імпортованим товаром по «старій» закупівельній ціні у зв’язку із ростом курсу валют. В той же час, деякі компанії опинилися в скрутній ситуації саме через припинення роботи державних служб, що відповідають за отримання відповідних ліцензій, безперебійної робити на державному митному кордоні та іншими службами. 

«Зараз є дуже важливим фактором сприяння держави в питаннях, що впливають на регулювання курсу валют національним банком, своєчасне видання податковою службою усіх необхідних ліцензій та чіткого регулювання роботи Державної митної та Державної прикордонної служб» - зазначає експерт.

В умовах жорстких карантинних заходів та світової економічної кризи, купівельна спроможність споживача буде знижуватись, а вартість споживчої корзини ставатиме більш бюджетною. Тому, прогнозовано, що дана тенденція щодо попиту продовольчих рітейлерів на короткострокову оренду складів з часом  буде йти на спад, особливо, що стосується зберігання імпортованої продукції. Ймовірно, з часом, рітейлерам буде необхідно переорієнтовувати свої продажі в бік реалізації необхідних та більш бюджетних товарів. 

ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"