Криза та нерухомість. Що робити?
Криза 2020 року була очікувана — її чекали в 2018, потім в 2019, і ось в 2020 вона сталася. Давайте згадаємо, чому відбувалися попередні кризи і як при цьому почувався ринок нерухомості, повідомляє столичний девелопер.
2008
Світову кризу спровокувала бездумна видача іпотечних кредитів, з яких формувалися портфелі для подальшого продажу. Далі під них випускали деривативи, а потім деривативи на деривативи. Так роздувалася піраміда вже вторинних цінних паперів.
Ці свопи (операція у вигляді обміну різноманітними активами, в якій укладення угоди про покупку (продаж) супроводжується укладанням контругоди про зворотний продаж (купівлю) того ж товару через певний термін на тих самих або інших умовах) продавалися, перепродувалися, а потім під ці свопи бралися інші кредити. І надувалася бульбашка, яка й лопнула. В Україні на 60% девальвувала гривня, масово закривалися підприємства, скорочували працівників, платоспроможність була на нулі, а люди, які взяли валютну іпотеку, опинилися в заручниках — їхні кредити стали просто непідйомними.
Будівельні майданчики спочатку призупинилися, а потім і зовсім завмерли. Нерухомість як актив просіла в три рази. Докризова собівартість будівництва становила близько $1 500 за квадратний метр, ціна продажу — $2 500 — $3 000. Вийшло так, що чим більше встигли побудувати — тим більше збиток. Будівництва, які були на початковому етапі, зупинилися, тому що їм потрібно було перейти на новий цінник. Мало того, що нове проєктне фінансування припинилося, банки переоцінили вартість заставної нерухомості і почали вимагати від забудовників додаткову заставу за нібито незабезпечення кредиту, а в іншому випадку погрожували конфіскувати недобуд. Цей колапс тривав кілька років, але споживчий попит почав поступово повертатися, а ринок рости.
2014
Це суто українська криза, пов'язана з революцією і воєнними діями. Курс гривня/долар з 8 спочатку підскочив до 12, потім 16 і в лютому 2015 досяг історичного максимуму понад 30, поступово знизившись до 24 в 2016 році.
З одного боку, різка девальвація гривні й подальший банкопад змусили українців для порятунку своїх заощаджень вкладати їх в нерухомість, з іншого — мінливість курсу не дозволяла забудовникам і їх підрядникам прогнозувати собівартість і відповідно кінцеву ціну. Безумовно, люди, у яких були доходи і заощадження у валюті виграли, оскільки доларова ціна на нерухомість, як і в 2008 році, різко знизилася. Але багато будівництв знову зупинилися: панічні настрої, пов'язані з війною, зміна політичних еліт, недовіра до банківської системи і занурення в загальну кризу змушували відкладати покупку нерухомості тим, для кого це не було вимушеним заходом або інвестицією. Але ринок став сильніше: слабкі пішли в небуття, сильні стали тільки сильніше.
2020
На початку року назрівало занепокоєння на ринку нафти, і коли в березні вартість бареля впала до $30, країни, дохід яких серйозно залежить від нафти, почувалися, м'яко кажучи, не дуже добре. Україна, незважаючи на те, що не є нафтозалежною країною, відреагувала на це зростанням курсу долара, що з одного боку, має зменшити дефіцит бюджету за рахунок зростання митних надходжень, з іншого боку це посіяло паніку серед населення, яке кинулося скуповувати валюту, тим самим штовхаючи її ще вище. Але, звичайно, головне, що впливає зараз на всі економіки світу — це коронавірус. Це прецедент, коли практично весь світ сидить на жорсткому карантині, який можна порівняти з домашнім арештом. Зупиняються і навіть закриваються підприємства, припиняються пасажирські перевезення, ламається система логістики і в прямому сенсі настає колапс загальносвітового устрою і всієї економічної системи. Будь-які прогнози втрат безглузді, поки ми навіть не розуміємо, коли все це може закінчиться.
І як же ринку нерухомості потрібно було готуватися до нових викликів і що ще можна і потрібно зробити?
1. Акумулювати швидкі гроші. Наприклад компанія Apple зібрала на своїх рахунках $207 млрд готівкою — це в 4 рази більше, ніж бюджет України на 2020 рік. Ці гроші знаходяться не акціях, не в нерухомості, не у виробництві — а в кеші на банківських рахунках, що робить компанію світовим лідером із запасливості.
2. Якщо вже почали щось робити — продовжувати! Якщо є ресурс, зупинятися категорично не можна.
3. Якщо проєкти не стартували, почекати місяць-два, щоб зрозуміти, куди це все рухається і як потім перезапуститися.
4. Шукати свого нового споживача, у якого після карантину істотно зміниться модель поведінки.
5. Готуватися до реконцепції всього. Не можна нову проблему вирішити старими методами. Саме тому ми побачимо нові симбіози нерухомості: готелі з коворкінгами, офіси, схожі на коворкінги, житло з функцією роботи, готелі, трансформовані під офіси і багато іншого, що ще кілька років тому було важко уявити.
ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.