Як пандемія і криза змінили ринок столичної офісної нерухомості

Як змінився ринок столичної
офісної нерухомості

 
Зараз в Києві на різних стадіях готовності перебувають анонсовані до відкриття в 2020-2021 роках 22 бізнес-центри загальною площею 350 тис. кв. м, каже Костянтин, керівник департаменту стратегічного консалтингу міжнародної консалтингової компанії.

Неперерваний зліт

Намір низки гравців під час коронакризи вкластися в офісну нерухомість - крок цілком своєчасний, вважає Олександр, керуючий директор відомої консалтингової компанії. «Вільний фінансовий ресурс наявний у дуже обмеженої кількості гравців. До того ж з урахуванням спаду економіки є можливість знизити саму вартість будівництва», - пояснює експерт. Через кілька років нові площі будуть вельми доречними. «Через три-чотири роки на ринку Києва цілком можлива нестача офісних приміщень», - додає Олександр.
 
Поява нових площ на столичному ринку істотно сповільнилася ще в кризовому 2015 році. І якщо в 2013-му в Києві з’явилося 127 тис. кв. м свіженьких офісів, а рік по тому - 149 тис., то далі цей показник різко знизився до 56 тис. «квадратів», а в 2016-му і поготів знизився до 38 тис. Ще через рік він майже подвоївся, потім знову пішов спад до 50 тис. торік у столиці ввели в дію вже 90 тис. офісних «квадратів». Але лише зараз ринок підібрався до колишніх ударних темпів зростання: за підсумками року, в Києві з’явиться 110-120 тис. кв. м нових робочих просторів.  Водночас попит чотири останні роки був стабільним, а тому вакантних площ ставало все менше: на кінець 2019 року, пустувало лише 7% столичних офісів. «Того надлишку вільних приміщень, який з’явився в 2015 році, зараз не спостерігається», - робить висновок Олександр.

   
Оговтавшись ринок повернув до себе інтерес з боку девелоперів, які реанімували заморожені або відкладені раніше проекти. «Попит на бізнес-центри виявився настільки високим, що мотивував власників застарілих торгових центрів, готельних комплексів, підприємств і фабрик реконструювати наявні площі в офісну нерухомість», с каже Костянтин. Як приклад він згадує готелі Кооператор і Славутич, фабрику Михайла Вороніна, заводи Арсенал, Електроприладпостач та інші локації, власники яких вирішили їх перепрофілювати.
 
Однак у цей момент світ атакував COVID-19 і Україна встала на карантин. Попит відразу скоротився на 42%, а вакантність підскочила до 10-15%. І на сьогодні 200-300 тис. кв. м з 2 млн, наявних на столичному ринку, пустують. І орендні ставки знизилися - в середньому з $ 30-35 за 1 кв. м до $ 25-30. «Але це вельми помірне падіння», - каже Віталій, CEO консалтингової компанії. За його спостереженнями, не зважаючи на коронакризу, інвестиційна і девелоперська діяльність не зупиняється, хоча в діловому середовищі і панує невизначеність. «Більшість представників бізнесу погоджуються, що це тимчасова ситуація, разом із тим нерухомість - актив довгостроковий», - пояснює експерт. Девелопери продовжили доробляти проекти, реанімовані до пандемії, і за дев’ять місяців 2020-го ввели в експлуатацію понад 80 тис. офісних «квадратів», зазначає Віталій.

 
Гібридні технології

Робочі простори продовжать відігравати важливу роль у соціалізації і підтримці командного духу, і, найімовірніше, з’явиться гібридна модель - поєднання роботи в головному офісі або в коворкінгу і вдома.

 
Коронакриза стимулює перехід до гнучких просторів, хоча цей процес і так був неминучий, вважає Ілля, засновник мережі коворкінг. Його локація, яка відкрилася на початку літа, зараз заповнена майже на 80%. «Цю ж локацію ми розширюємо і вже активно будуємо другий корпус», - розповідає він.
 
Два інші його коворкінги також не пустують. Підприємець певен: епідемія закінчиться, а тренд на гнучкі робочі простори залишиться.
 
Тільки цьогоріч в столиці відкрилося п’ять великих коворкінгів. Крім того, в серпні власники компанії Нова пошта В’ячеслав Климов і Володимир Поперешнюк інвестували у великий столичний об'єкт Kooperativ на вулиці Січових Стрільців, який роком раніше запустив Андрій Федорів із партнерами.
 
Всього в Києві налічується понад 50 подібних просторів із загальною площею 86,6 тис. кв. м - це в чотири рази більше, ніж у 2015 році. Водночас ринок коворкінгу не тільки пропонує місця для роботи, а й впливає на класичну нерухомість для роботи.
 
Сучасний офіс має бути універсальнішим, щоб моментально реагувати на будь-які зміни і перебудовуватися, вважають у столичній девелоперській компанії. Концепція такого приміщення має передбачати комплекс інфраструктурних можливостей для людини, де безліч потреб можна закрити в межах однієї локації. Це означає зокрема й інтеграцію офісів у багатофункціональні комплекси - з ТРЦ і житлом, каже Галина, менеджер із корпоративних комунікацій девелоперської компанії.
 
Зараз ця компанія працює з бізнес-центрами загальною площею в 63,5 тис. кв. м і є партнером у величезному проекті забудови Рибальського півострова. Останній передбачає створення комплексу з 36 будинками на 6.155 квартир, бізнес-центром загальною площею 58 тис. кв. м, школою, дитячим садом і парковками. Інвестиції у цей проект експерти оцінюють у $ 600 млн - $ 1 млрд.
 
До того ж, міжнародна інвесткомпанія планує побудувати індустріальний парк E40 на 27-му кілометрі Житомирської траси неподалік від Києва. У фокусі проекту - логістичні та виробничі потреби, але 10% від його загальної площі 200 тис. кв. м займуть офіси. «напрям складської нерухомості глобально розвивається, він стратегічно правильний для інвестування, там цікаво збільшувати свою присутність, - каже Володимир, керуючий директор з прямих інвестицій. - Зростає електронна комерція, зростає доставка, логістичні послуги стають все важливішими для сучасної економіки».

 
Правила диктує клієнт 

Теперішні орендарі офісних площ стали вкрай вимогливими. Вони все частіше звертають увагу на наявність велопарковок, підзарядок для електрокарів, душових в офісі, місць для відпочинку, зелених зон. Багато хто хоче фітнес-клуб по сусідству. За проектами з інноваційною складовою, яка трансформує економіку, - майбутнє, - Віталій, CEO консалтингової компанії.
 
Самі ж власники офісів більше уваги приділяють вентиляції і вологості повітря, а також чистоті приміщень. «Йде розрахунок на підвищені стандарти повітрообміну й кількості простору на одну людину», - пояснює відомий київський забудовник. Зараз практично всі якісні будівлі передбачають систему кондиціонування з можливістю включати «холод» або «тепло» незалежно від пори року, пояснює експерт. Також багато орендарів звертають увагу на так звану фальшпідлогу, яка спрощує доступ до комунікацій. Це допомагає зробити перепланування, щоб нічого не розкривати.
 
Загалом орендарі змінюють свої вимоги до офісів, але не відмовляються від них. Попитом вже користуються нові сучасні бізнес-центри з насиченою інфраструктурою і широким набором сервісів, каже Віталій.

  Цікаво про ремонти: раніше ми писали про особливості хюґе-інтер'єру і те, як створити справжній скандинавський затишок у себе вдома