Смогут ли хозяева арендного жилья столицы поднять ценники для постояльцев в 2021 году

Почем будут съемные квартиры
в Киеве в текущем году

Коронавирус обвалил стоимость съемного жилья в Киеве. В прошлом году за 9-10 тысяч гривен можно было поселиться в центре столицы в апартаментах с дизайнерским ремонтом и новой мебелью. А "убитые" единички на окраинах сдавались вообще по 4 тысячи гривен. Таких бросовых цен на рынке аренды не было давно.

Впрочем, уже к осени 2020 года арендные ставки поползли вверх, но на конец года они все же оставались на 15-20% ниже, чем в доковидные времена.

Главный вопрос - удастся ли хозяевам разогнать ценники в нынешнем году. Многие на это рассчитывают и даже заключают договоры не дольше чем на 6 месяцев, в надежде затем переписать цены. Но потенциальные заработки владельцев квартир могут перехватить коммунальщики.

Ведь уже с января 2021 года платежки значительно увеличиваются. Поэтому оплачивать повышенную сумму за аренду плюс космические счета за коммуналку готовы далеко не все арендаторы. Многие, наоборот, будут выбивать у хозяев скидки "под дорогую коммуналку".

Жить "за коммуналку" не получилось

Весь прошлый год рынок аренды жилья штормило. На волне весеннего карантина, когда люди остались без работы и без денег, арендаторы начали договариваться с владельцами квартир о скидках. Ведь платить им было фактически нечем.

Многие хозяева вошли в положение и снизили плату. По словам специалиста по недвижимости международной Михаила, сбрасывали 30-50%, а некоторые - еще больше, до 70%.

Владельцев киевских квартир сделал более сговорчивым тот факт, что в сегмент долгосрочной аренды начало массово заходить посуточное жилье. Так как число иностранных постояльцев убавилось в разы, собственники апартаментов предложили их со скидками под долгосрочную аренду.

Скажем, квартиру в центре Киева с хорошим ремонтом и мебелью, которая ранее сдавалась за тысячу гривен в сутки, можно было снять за 9-10 тысяч гривен в месяц.

"По сути, за такие же деньги, как до карантина предлагалась квартира на Левом берегу. Поэтому многие арендаторы соблазнились, хотя хозяева не подписывали договор больше чем на полгода", - говорит Михаил.

За счет жесткой конкуренции с посуточным сегментом, ценник на рынке долгосрочной аренды упал до минимума.

Читайте:

Ипотека-2021: сколько стоит, кто кредитует и какие перспективы (ТАБЛИЦА)

Скажем, единичку в Киеве можно было снять за 4-4,5 тысячи гривен в месяц. Впрочем, на самое дно, когда квартиру можно снимать "за коммуналку", рынок, вопреки прогнозам риелторов, так и не скатился.

Те, кто не смог сдать жилье, предпочел оставить его пустовать, чем пускать постояльцев жить за коммуналку. Тем более что отопительный сезон на тот момент закончился, а летом платежки не такие большие.

Почему аренда пошла вверх

С осени 2020 года началась обратная тенденция - цены на аренду пошли вверх.

"Большинство хозяев, которые дали постояльцам скидки, зафиксировали их именно до сентября. И договорились пересмотреть или оставить в начале осени", - говорит руководитель агентства недвижимости Ирина.

И, по ее словам, многие скидки отменили.

"Есть случаи, когда людям оставили скидки еще на какое-то время, скажем, если у арендатора были проблемы с работой. Но в основном дисконт снимали", - отмечает Ирина.

Причин несколько.

Во-первых, начал оживать бизнес в столице. Скажем, рестораторы к осени заявили, что наконец-то выпутались из долгов после весеннего карантина и могут спокойно работать (и нанимать людей). Также активизировались работы на строительных площадках. То есть, появились вакансии, которые смогли занять в том числе иногородние граждане, которые на волне карантина съехали со съемных квартир и вернулись на малую родину.

На конец лета - начало осени пришелся бум спроса на так называемые "квартиры-общежития" - жилье, рассчитанное на поселение 5-10 человек.

"В августе был просто бум на квартиры до тысячи долларов с максимальным количеством спальных мест - для 8-10 человек. Работодатели массово искали такое жилье для своих сотрудников", - говорит Ирина.

Во-вторых, так и не дождавшись иностранных постояльцев, владельцы посуточных квартир в центре Киева стали определяться - одни уже окончательно ушли в долгосрочную аренду, другие - начали продавать квартиры.

"Квартиры на Крещатике и прилегающих улицах, которые в последнее время редко появлялись в продаже, вдруг начали массово выставлять по 2-2,1 тысячи долларов за квадрат", - рассказывает Михаил.

Те, кто решил уйти в долгосрочную аренду, начали поднимать весенние бросовые ставки.

"Владельцы апартаментов привыкли хорошо зарабатывать. Карантин они восприняли как временное явление, поэтому с осени начали потихоньку задирать ценник", - отмечает Михаил.

В итоге арендные ставки замерли где-то посредине между весенним "распродажным" уровнем и позапрошлогодними, "доковидными" цифрами.

"По итогу цены выше, чем весной, но на 15-20% ниже, чем в позапрошлом году", - добавил єксперт.

Читайте:

З 1 січня зріс податок на нерухомість: скільки доведеться платити за "зайві" квадратні метри

При этом владельцы квартир по-прежнему заключают только "короткие" договоры - не больше чем на 6 месяцев, хотя ранее старались подписать контракт на 12-35 месяцев (до 3 лет, так как, если больше, нужно оформлять уже у нотариуса).

То есть, хозяева рассчитывают со временем повысить аренду. При этом хозяева стали более лояльными к постояльцам. Скажем, готовы терпеть задержки по оплате, если у арендатора проблемы с работой, разрешают селиться с животными и пр.

Ищут самое дешевое, нарываются на аферистов

По словам Михаила, на данный момент в Киеве пустует порядка 20% съемных квартир. Поэтому конкуренция за арендаторов остается достаточно высокой.

Многие иногородние специалисты так и не вернулись в Киев, плюс далеко не у всех зарплаты позволяют снимать жилье. Поэтому среднестатистическая единичка в ближайшее время вряд ли вернется к прежнему ценнику - 8-10 тысяч в месяц. Сейчас такую квартиру можно снять за 7-8 тысяч. А те, кто готов платить 10 тысяч, имеют возможность поселиться уже в центре.

Скажем, по данным специализированной интернет-площадки, на Кловском спуске сдается двухкомнатная квартира за 9,5 тысяч гривен в месяц. 

Правда, жилье по бросовой цене не отличается особым комфортом: балкон не застеклен, есть только косметический ремонт, мебель не новая, кухня - всего 7 квадратов. Тем не менее местоположение остается более чем привлекательным, и еще год назад такая квартира была бы вдвое дороже.

Читайте:

Build Portal занял первое место в ТОП-10 самых популярных сайтов Украины по недвижимости. Смотреть рейтинг

Но тут стоит отметить важный нюанс. Далеко не все объявления на специализированных площадках - настоящие. По словам Ирины, резко выросло количество фейковых объявлений, которые создают общие эффект присутствия на рынке очень дешевых квартир. Но затем оказывается, что в реальности такого объекта нет - его "только что сняли". Предлагают другие, но "немного дороже" или вообще просят предоплату на карточку и исчезают.

При этом структура спроса на арендное жилье не изменилась: 80% ищут квартиры эконом-класса - чем дешевле, тем лучше. Причем, те, кто еще до карантина снимал двушку, теперь рады и единичке в отдаленном районе. Некоторые снимают квартиры "с подселением" - на 2-3 семьи.

Еще 15% арендаторов готовы платить за жилье бизнес-класса (до 15-20 тысяч гривен в месяц). Они ищут квартиры в недавно заселенных новых домах, закрытых ЖК, с хорошим ремонтом и мебелью. Многие выезжают за город, в частности в коттеджные городки, где можно арендовать таунхаус за 20-25 тысяч.

5% арендаторов - претендует на элитные апартаменты (от 1-1,5 тысяч долларов в месяц).

"По элитному жилье наметилось смещение спроса в сторону загородных домов. Если раньше состоятельные арендаторы предпочитали селиться в центре, то теперь, если есть бюджет 1,5-3 тысячи долларов, выбирают особняки. Многие выезжали за город на карантин, и жизнь на природе им понравилась", - говорит Михаил. 

За сколько можно будет снять квартиру в 2021 году

Главный вопрос - смогут ли хозяева в этом году продавить подорожание съемных квартир.

По данным специализированной интернет-площадки, пока наблюдается обратная тенденция.

Аренда однокомнатных квартир достигла пикового показателя в октябре прошлого года - 12,3 тысячи гривен в месяц в среднем по Киеву. Уже в ноябре было 11,4 тысячи гривен, а в декабре - 11,6 тысячи.

То же самое по двушкам: в октябре - 19,9 тысячи, в ноябре - 19,2 тысячи, в декабре - 18,6 тысячи.

При этом больше всего упали в цене квартиры в центре.

Съемные квартиры на Крещатике в объявлениях обвалились за месяц на 27% (до 35 тысяч гривен в месяц), а на Майдане Незалежности - на 60% (до 45,5 тысячи).

При этом на Харьковском массиве аренда в декабре подешевела по сравнению с ноябрем на 17%, до 11,8 тысячи, на Позняках - на 18%, до 14 тысяч, на Золотых воротах - на 19%, до 37,9 тысячи, на метро "Бориспольская" - на 6%, до 8,8 тысячи, на Житомирской - на 24%, до 10,5 тысячи.

Но при этом есть районы, где арендные ставки продолжают расти. К примеру, в декабре 2020 подорожало жилье на метро "Шулявская" (на 23%, до 17 тысяч), на Почтовой площади (на 27%, до 16,7 тысяч), на Лесной (на 8%, до 7,9 тысяч) и т.д.

Понятно, что это анализ объявлений только по одной площадке, и на полноценный мониторинг рынка он вряд ли тянет. Но представление об общих тенденциях все же дает.

Как считают риелторы, дальнейшие тенденции во многом зависят от экономической ситуации в стране. 

"Если рынок труда будет оживать и ситуация с зарплатами наладиться, вполне возможно, что аренда подорожает. Как минимум до уровня 2019 года (то есть на 20% - Ред)", - говорит Михаил.

Читайте:

Як змінився ринок праці під впливом пандемії: вакансії, зарплати, фрилансери і прогнози на 2021 рік (ІНФОГРАФІКА)

По словам Ирины, традиционно пик спроса и цен на аренду жилья приходится на март-апрель.

Впрочем, большой вопрос - реализуется ли все это в нынешнем году.

Ведь в экономике на 2021 год особых прорывов не намечается, не исключено, что он окажется даже сложнее прошлого года. Плюс непонятно, удастся ли остановить эпидемию.

Вместе с тем может немного уменьшиться предложение сдающихся квартир, так как резко поубавилось тех, кто покупал жилье специально под сдачу.

После обвала арендных ставок окупаемость таких вложений увеличилась с 9-11 лет до 15-16 лет, что интересно далеко не всем потенциальным покупателям жилья. Более выгодно сейчас скупать землю или загородную недвижимость (которая, с учетом бума загородного строительства, будет только дорожать).

Повысить ценник хозяевам может помешать и подорожание коммуналки. Уже с января платежка за среднестатистическую киевскую двушку вырастет на 800 гривен, и доплачивать придется арендаторам (именно они оплачивают коммунальные счета). Не исключено, что, увидев космические платежки, арендаторы, наоборот, станут выбивать дополнительные скидки у хозяев. 

"Наиболее чувствительны к дорогой коммуналке арендаторы самого дешевого жилья. Возможно, они будут просить скидки у хозяев, когда увидят космические платежки. По крайней мере, попытаются выторговать скидку в 500-1000 гривен на отопительный сезон. Также возможен вариант, что часть коммуналки возьмут на себя владельцы квартир", - говорит Ирина.

"Так что та наценка, которую хотели приклеить к аренде хозяева квартир, достанется коммунальщикам", - иронизируют риелторы.

Читайте:

Итоги года и перспективы строительной отрасли в 2021: инсайды и прогнозы от первых лиц отрасли