Как локдаун изменил рынок съемного жилья столицы и что будет с ценами

Как локдаун меняет цены
на аренду жилья в Киеве

На нынешний локдаун у арендаторов киевских квартир были свои планы. Они рассчитывали, что на пике очередных карантинных ограничений им удастся выторговать у хозяев существенные скидки. Как, к примеру, в прошлом году, когда владельцы шли на снижение платы на 50-70%, а то и вовсе соглашались на несколько месяцев снимать аренду и довольствовались лишь платой за коммуналку.

Буквально в первые дни локдауна профильная ассоциация дала прогноз: ценник на съемное жилье может снизится на 15-30%.

Пока массовой "распродажи" съемных квартир не наблюдается. Хотя все же есть некоторые подвижки в ценах.

"При условии заключения договора аренды на год, хозяева готовы давать скидку в 15% на первые три месяца. Подобных договоров в общей структуре сейчас порядка 12%", - рассказала руководитель агентства недвижимости Ирина.

Понятно, что если локдаун затянется (а ходят слухи, что его продлят до середины мая), скидки будут больше. Тем более что арендаторы уже начали массово "бегать по квартирам" в поисках более выгодного варианта.

"Договора еще с прошлогоднего локдауна начали подписывать в среднем на полгода, но люди буквально сидят на чемоданах. Стоит отметить, что тенденцию провоцируют недобросовестные посредники, которые буквально сманивают своих бывших клиентов с квартир, предлагая им новые варианты. Расчет риэлторов прост - они постоянно охотятся на новые объекты в расчете получить комиссию", - рассказал специалист по недвижимости Михаил.

Таким образом, выставляемые в аренду 30-40 тысяч киевских квартир за год будут сданы примерно 100 тысяч раз. Понятно, что люди бегают по квартирам не от хорошей жизни. Каждый раз они рассчитывают снять жилье более выгодно. И буквально на каждой сделке идут жесткие торги по цене, - рассказывают риэлторы.

Но не факт, что все решится в пользу арендаторов. Не исключено, что ценник в ближайшее время даже вырастет, по крайней мере, по отдельным сегментам квартир.

Читайте:

COVID-19: "оптимістичного сценарію не буде" - Кличко наполягає на загальнонаціональному локдауні

Цены упали, но не рухнули. Почему?

Напомним: в прошлом году, во время первого карантина в марте 2020 года, рынок аренды жилья в Киеве буквально перевернулся с ног на голову. Во-первых, многие  арендаторы потеряли работу в столице, и платить за съемные квартиры им фактически было нечем. Поэтому часть людей сразу вернулась на малую родину - уехала и в регионы.

Во-вторых, те, кто остался в Киеве, начали выбивать с хозяев скидки. Так как уже был отток постояльцев, владельцы квартир боялись, что жилье останется пустым, и шли на уступки. Многие давали скидки от 30% до 70% на арендную плату, а некоторые и вовсе ее снимали не несколько месяцев. Таким образом, арендаторы жили фактически "за коммуналку".

В-третьих, начали массово выставляться под долгосрочную аренду квартиры, которые ранее сдавались посуточно.

Там ценники сразу срезали до минус 70%. То есть, даже если платить по посуточному тарифу, получалось, что апартаменты с хорошим ремонтом в центре Киева можно было снять за 9-10 тысяч гривен в месяц, то есть фактически по цене спального района. Правда, хозяева сразу предупреждали, что вариант временный, и, как только эпидемия закончится и иностранцы снова поедут в Украину, жилье вернется под посуточную аренду. Тем не менее выход квартир посуточного сегмента на рынок долгосрочной аренды сильно сбил цены.

Они начали возвращаться к прежним отметкам и даже выросли с осени прошлого года, когда иногородние граждане снова поехали в Киев.

Дело в том, что с работой в регионах стало совсем плохо, а на пике эпидемии многие не рискнули уезжать на заработки в Европу и стали искать подработку в столице, и снимать здесь жилье.

На момент нынешнего локдауна киевский рынок аренды оказался достаточно плотно "упакованным". По данным Михаила, пустует сравнительно немного квартир - всего 10-15%. Для сравнения: по офисам этот показатель сейчас 25-30%.

Низкая вакантность - одна из причин, почему хозяева тут же не кинулись снижать ценники, как в прошлый раз. Но есть и другие. Сейчас рынок аренды - в постоянном движении. Люди постоянно ходят на просмотры, и у владельцев квартир создается впечатление, что клиентов на рынке полно. Что поддерживает такую иллюзию, поясним чуть позже. Но в итоге хозяева не спешат снижать цены, ведь армия постояльцев и так ходит толпами. А скидки дают уже под конкретных квартиросъемщиков. Поэтому общее впечатление - цены не изменились. 

К примеру, за 7 тысяч гривен в Киеве можно снять единичку площадью 31 квадрат в старом доме по улице Волынской (Соломенский район). Ремонт не самый новый, но все аккуратно. Нужно будет дополнительно платить коммуналку - все по счетчикам. Такие же условия по этой и похожим квартирам были и до локдауна. 

По всем специализированным площадкам ценник практически такой же, как и до локдауна. Хотя многие постояльцы при этом получают реальные скидки - до 15-20%, но только если гарантируют, что будут жить не меньше года. Да и то, скидки станут  пересматривать едва ли не каждый месяц, и, если ситуация в экономике улучшиться, их попросту снимут.

"Готовы уступать 15% на первые три месяца аренды при условии заключения годового контракта. Таких договоров сейчас до 12%", - рассказала Ирина.

Арендаторы на чемоданах

Но годовых договоров сейчас крайне мало. Риэлторы отмечают, что постояльцы стали на удивление мобильными, и буквально живут на чемоданах.

Многие меняют жилье едва ли не каждые 2-3 месяца, если подвернется что-то подешевле или получше.

По словам Михаила, такой тренд активно поддерживают некоторые посредники, которые постоянно "ведут" своих бывших клиентов, даже если они уже сняли квартиры. То есть людям предлагают варианты - куда еще можно переехать. И за счет этого на рынке идут постоянные миграции. Интерес риэлторов очевиден - комиссионные, которые они получают от каждой сдачи жилья в аренду.

Массовые переезды провоцирует также кризис. У многих падают доходы, что заставляет их искать более дешевое жилье.

"Если ранее эконом-сегмент в аренде занимал до 40%, то сейчас 43-44%", - говорит Ирина.

"К примеру, все активнее люди выезжают в пригород, где можно снять квартиру или дешевле, чем в Киеве, или, если вы готовы платить такие же деньги, - более комфортную. Активизация спроса в пригороде привела к тому, что цены там даже пошли вверх. К примеру, если ранее квартира в близлежащих населенных пунктах стоила 4,5-5 тысяч, то сейчас ценник доходит до 6 тысяч", - отмечает Михаил.

Но за такие деньги в столице реально снять разве что убитую хрущевку, тогда как в пригороде можно найти квартиру в новостройке со свежим ремонтом.

Читайте:

15-29 квітня в Києві почнуть відключати гарячу воду. Які вулиці залишаться без води (СПИСОК)

Скажем, в Киеве за 5,5 тысяч предлагается единичка в 30 квадратов на проспекте Правды (Виноградарь) в доме 1975 года постройки и со старым ремонтом и мебелью.

В Ирпене за 5 тысяч гривен можно снять единичку 38 квадратов с кухней 9 квадратных метров, металлопластиковыми окнами, бойлером, неплохим ремонтом. А за 6-6,5 тысяч предлагаются уже квартиры в новостройках.

Что же касается совсем дешевого жилья в пригороде, то цены на него стартуют с 2,5- 3 тысяч. За такие деньги можно найти, к примеру, часть сельского дома без удобств или однушку в многоэтажке на вторичке.

По словам Юрия, президента профильной ассоциации, так как многие столичные офисы работают на удаленке, специалисты активно переезжают в квартиры за пределами столицы. "Люди в возрастет 25-45 лет, работающие дистанционно, формируют примерно 60-65% спроса на жилье в пригороде", - говорит он.

Еще одна тенденция - миграция в пределах Киева. Риэлторы обращают внимание на рост спроса на 2-3 комнатные квартиры, которые уже даже обходят традиционно ходовые "единички".

Это объясняется просто - многие уже попросту не тянут аренду отдельной однокомнатной квартиры и снимают двушку или трешку на 2-3 семьи.

Если единичка стоит 6-7 тысяч, то двушку можно найти за 10 тысяч (то есть, по 5 тысяч на семью и коммуналка пополам), а трешку - от 12 тысяч (4 тысячи на семью).

Доходные квартиры и аренда по формулам

Постоянную миграцию арендаторов по квартирам провоцирует и увеличение предложения.

"Многие специально скупают квартиры в новостройках, чтобы затем сдавать их в аренду. Такой вид инвестиций позволяет получать от 5% до 15% годовых, поэтому люди вкладывают деньги", - говорит Михаил.

За счет этого сегмента, в частности, сейчас активно прирастает рынок аренды в пригороде столицы.

Также предложение расширилось за счет посуточных квартир.

"Еще в прошлом году собственники приняли по ним решение. Часть такого жилья перевели в долгосрочную аренду, и она уже абсорбировалась рынком. Часть - выставили на продажу. Многие собственники вкладывают вырученные средства в рынки недвижимости Турции, Черногории и других стран, которые развиваются более динамично, чем наш рынок. Разговоры о войне лишний раз подхлестнули распродажу таких квартир. Сколько в итоге денег с нашего рынка недвижимости выведут за границу в этот раз - неясно, но процесс идет", - рассказал нам Михаил.

То есть, на рынке посуточной аренды, хотя такое предложение еще и остается, многие собственники жилья поставили крест. 

И переориентировались на рынок долгосрочной аренды. Причем, в этот сегмент переносят тот же подход, что работал в посуточной аренде - квартиры выкупают целыми подъездами, предлагают управление недвижимостью, уборку и пр.

"Фактически, речь идет о доходных квартирах, но, если ранее, у нас развивался преимущественно, премиальный сегмент такой недвижимости, то сейчас - эконом", - говорит Михаил.

К примеру, в пригороде появились ко-воркинги, где за 2800 гривен в месяц можно снять койко-место в двухместной комнате с общей кухней и санузлом. При этом антураж - не "убитый", как можно было бы предположить с учетом цены, а вполне современный - новый ремонт и мебель, вай-фай, пультовая охрана и др. Такое жилья охотно арендуют, в частности, студенты и одинокие молодые люди. Можно также выкупить место в таком ко-воркинге, и потом его сдавать в субаренду.

"То есть, появляются новые форматы, которые оттягивают часть потенциальной аудитории со старых хрущевок и панелек", - говорит Михаил.

Что касается дорогих квартир, то, по словам Михаила, спрос на них также есть.

Апартаменты по 2,5-3 тысячи долларов, правда, ищут своих постояльцев по несколько месяцев, а иногда и до года. "Требования там специфические, в основном, по дизайну. Но многие хозяева готовы идти на уступки, вплоть до оперативной замены каких-то элементов", - говорит Михаил.

Читайте:

Рынок жилья: сделки купли-продажи переносятся на 2-3 недели. Что будет с ценами

При этом, скажем, люди готовы платить за модные и новые ЖК, но не спешат заезжать в "старые" элитные комплексы. "Скажем, в "Царском селе" уже год не могут сдать апартаменты. Хозяева считают, что они стоят 2,5 тысяч в месяц, ведь много денег вложено в ремонт, использованы дорогие материалы. Но вот постояльцы такого не хотят, но платят те же деньги за новые комплексы, не такие пафосные, но более продуманные с архитектурной и инфраструктурой точки зрения", - говорит Михаил.

Увеличение доли на рынке аренды так называемых инвестиционных денег меняет подходы к расчету цены.

"Считают по формуле, и хотят порядка 12 долларов за квадратный метр с ремонтом. То есть, квартира в 50 квадратов - до 500-600 долларов в месяц", - добавил Михаил.

Что будет с ценами дальше

Таким образом, рынок съемного жилья в Киеве сейчас "поляризируется": с одной стороны остались старые квартиры на вторичке, которые сдаются за сколько договоришься с хозяином. И, в зависимости от финансовой ситуации и крепости нервов последнего, можно выторговать существенную скидку - минимум, 15%, а если повезет, то и больше.

С другой стороны, массовый рынок аренды прирастает новыми форматами: появляются доходные апартаменты эконом-класса, где койко-место реально найти уже за 2,5-3 тысячи гривен, а смарт-квартиру можно снять за 6 тысяч. Причем, постояльцу предложат аккуратный ремонт, стильную, хоть и недорогую мебель, а за дополнительные деньги - уборку, стирку и т.д. То есть, сервис, который долгие годы работал в сегменте посуточной аренды, сейчас смещается в аренду долгосрочную.

Ценник тут фиксированный, и торга, как правило нет. Но условия нередко более качественные, что оттягивает клиентуру у владельцев съемных хрущевок. Что, если предложение продолжит расти, может заставить  последних снизить ценник.

При этом, по словам Юрия, если спрос в отдельных сегментах рынка аренды (а это вполне возможно, к примеру, с квартирами в пригороде), превысит предложение, то цены вырастут на 20-25%. Если же сохраниться нынешний баланс спроса и предложения, то ценник останется неизменным, но на некоторые объекты в пределах 10-15 километров от Киева с хорошей инфраструктурой все равно может вырасти в пределах 10%.

Но, если нынешний локдаун затянется к маю и дольше, а также если не будет ощутимых улучшений в плане борьбы с эпидемией (в частности, подвижек по вакцинации), а также в случае ухудшения ситуации в экономике, цены на съемные квартиры могут просесть.

Масштабы распродажи будут зависеть от ситуации, но эксперты не исключают, что самое дешевое жилье в Киеве может подешеветь с нынешних 5-5,5 тысяч до 4-4,5 тысяч гривен. При этом жилье бизнес- и премиального классов вряд ли отреагирует на новую ценовую реальность, так как там оттока арендаторов пока не наблюдается.

"А повышение стоимости квартир на первичке, о котором заявляют застройщики, потянет з собой и увеличение арендных ставок", - подытожила Ирина.

Читайте:

Ціна житла: як змінились цінники на квадратні метри в новобудовах столиці (ІНФОГРАФІКА)