Злиття торгової та логістичної нерухомості: як розвиваються і чим привабливі гібридні моделі магазинів

Злиття торгової та
логістичної нерухомості 

Зриви в товарних поставках та операціях прискорилися в 2020 році у зв’язку з пандемією, цим все більше розмили межі між торговою та логістичною нерухомістю, оскільки омніканальність стала найбільш домінуючою та стійкою платформою. Виникла нова гібридна модель магазину, що базується на технологіях і автоматизації, дослідженні поведінки споживачів, інвентаризації, дизайні і залученні людських ресурсів. Гібридна модель магазину дозволить покупцям безперешкодно взаємодіяти і здійснювати покупки як офлайн у фізичному магазині, так і онлайн серед широкого спектру роздрібних категорій і продуктових лінійок. Ця нова модель залишається зручною для офлайн-покупок, проте одночасно використовує логістичні можливості для онлайн-торгівлі. 

Новий гібридний магазин також буде використовувати різноманітні системи контролю за виконанням робіт та інвентаризацією (наприклад, щоб товар готовий до видачі не нагромаджувався в одному місці), а також зворотну логістику. Так, значна частина загальної площі магазину буде використана для зон зберігання, сортування/пакування та відправлення/отримання товару.

Еволюція ритейлу та E- commerce

E- commerce став найбільшим проривом в роздрібному та логістичних секторах за останнє десятиліття, перетворившись з нішевого високотехнологічного сервісу в основний рітейл-канал. З 2010 року онлайн-продажі росли в середньому на 16,4% в рік, випереджаючи середньорічне зростання традиційних роздрібних продажів на 3,1% за той же період. Ця тенденція була викликана тим, що і онлайн магазини, і традиційні рітейлери розширювали свої е-commerce канали, щоб пристосуватися до швидких змін поведінки споживачів.

Стрімкий ріст e-commerce змінив не тільки формат магазинів і якість обслуговування, а й логістичні мережі, необхідні для задоволення попиту. Сьогодні ритейлерам необхідно мати кілька ефективних логістичних каналів, щоб задовольнити споживачів, які хочуть робити покупки та повертати їх в будь-якому місці і в будь-який час.  

Хоча ритейл  активувався на час карантину, однак пандемія COVID-19 виявила безліч недоліків, пов'язаних з дефіцитом продуктів, проблемами доставки та різким зростанням вартості доставки. Деякі ритейлери переформатовали магазини на центри виконання доставки «останньої милі» для онлайн-замовлень.  

Транспортні витрати для прямих відправлень споживачам становлять високу вартість для ритейлера. За даними експертів, типові витрати на онлайн замовлення перевищують витрати в магазинах на 10%–15%, де покупці просто беруть покупки додому з собою. Успішний комплексний підхід деяких ритейлерів дозволяє розвивати свої ланцюжки постачання так, щоб задовольнити запити споживачів, одночасно створюючи стимул для відвідування магазинів.

Для того щоб відповідати сучасним вимогам споживачів, ланцюжки поставок перетворилися в мережу об'єктів, що оптимізують швидкість, збільшують потужності і зводять загальні витрати до мінімуму. Рітейл-мережі тепер мають більше центрів розподілу, які пов'язані з меншими складами і розподільними центрами, спрямованих на забезпечення оптимального управління запасами, доставку і повернення товарів клієнта.

Один з найбільш важливих висновків для рітейлерів в епоху COVID-19 полягає в тому, що фізичні магазини є важливим компонентом омніканальних стратегій. Незалежно від того, чи використовуються вони в якості розподільних центрів для виконання онлайн-замовлень або як традиційний офлайн магазин, в міру стихання пандемії і поступового відновлення трафіку, очевидно, що звичайні магазини можуть зіграти ключову роль в багатоканальному процесі покупки.

Інтеграція торговельної і складської нерухомості створює новий клас активів, який цікавий як для інвесторів, так і для орендарів. Сюди входять магазини, що пропонують клієнтам офлайн-покупки, послуги з доставки, а також dark store або переобладнані з традиційних  магазинів в складські точки самовивозу та доставки.  

Незважаючи на зростання продажів e-commerce, інтернет-магазини не замінять фізичний рітейл. Замість цього магазини будуть використовуватися по-новому, а портфелі магазинів будуть по-різному раціоналізовані. Така стратегія включає в себе різні опції: закриття неефективних локацій, зміна розміру магазинів та оптимізація вартості магазину, що вимагає контролю витрат на оренду, як і зниження витрат на доставку за рахунок поширення концепції BOPIS (Buy Online, Pickup in Store) і послуг самовивозу, особливо в низькорентабельних компаніях. Це дозволить зберегти традиційний досвід роздрібної торгівлі, одночасно забезпечуючи ріст своїх e-commerce платформ в єдиній цілісній екосистемі. Таке злиття офлайну та онлайну породжує гібридну модель магазину і абсолютно новий клас омніканальних активів, який об'єднує торгову і логістичну нерухомість.

Експерт з нерухомості Наталія зазначає: «Даний гібридний формат доволі швидко розвивається в Україні. Відбувається активне переформатування фізичних магазинів в точки видачі онлайн-замовлень. Так як за останній рік ми спостерігали активний ріст попиту на e-commerce, ритейлери продовжують активно впроваджувати онлайн магазини».

Онлайн формат зручніше в плані логістики, так як доставка здійснюється зі складу  до кінцевого користувача. В той час як, логістика офлайн ритейлу складніша, ланцюг поставок довший, адже асортимент необхідно сформувати індивідуально на кожен магазин, здійснити доставку з подальшим прийомом товару та його розміщенням на полицях магазину.