Підсумки і прогнози ринку офісної нерухомості Києва

Ринок офісної
нерухомості Києва

Згідно з останнім дослідженням консалтингової компанії у сфері комерційної нерухомості, протягом першого півріччя 2021 року ринок офісної нерухомості Києва почав демонструвати ознаки відновлення, хоча і залишався менш активним, ніж до кризи. Загальна орендна активність зросла на 22% р/р до 43 000 кв.м в першому півріччі 2021, а обсяг валового поглинання склав 21 000 кв.м, що на 50% менше в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Зниження обсягів орендних угод відбулося, в основному, через скорочення кількості великих угод, оскільки орендарі оптимізовували свій простір на фоні популярності моделі гібридної роботи. Це в свою чергу призвело до скорочення середнього розміру площ в угодах до 1 000 кв.м з 4 000 кв.м в 2020 році та до 2 000 кв.м в першому півріччі 2021 року. Однак, якщо працівники продовжать повертатися в офіси протягом другого півріччя 2021 року, можна очікувати, що середній обсяг нових орендних угод зросте до кінця 2021р. - першого півріччя 2022 р..

Сегмент IT-компаній домінував в структурі валового поглинання, хоча і зі скороченням частки з 42% до 19% з початку року, оскільки більшість великих компаній надавали перевагу віддаленому або гібридному формату роботи. На другому місці в структурі валового поглинання – банківський та фінансовий сектор (17%), при цьому найбільша угода була представлена ​​орендою Альянс Банком – близько 3 200 кв.м в БЦ Senator. Сектор сільського господарства та FMCG замикає четвірку найбільших гравців ринку з частками 16% і 13% відповідно.

Читайте:

Київ увійшов у топ європейських міст за темпами зростання офісної нерухомості

Обсяг нової пропозиції у першому півріччі 2021 року склав приблизно 59 000 кв.м, в результаті чого загальна конкурентна пропозиція Києва незначно зросла до 2,1 млн кв.м (+3% з початку року). Було завершено всього три проекти: офісна будівля на вул. Оленівська, 23 (26 300 кв.м), БЦ LUWR (Lukianivska Work & Relax) (22 000 кв.м) і офісна частина ТРЦ Retroville (11 000 кв.м). Очікується, що основна частина запланованої річної пропозиції вийде на ринок протягом другого півріччя 2021 року, при цьому обсяг офісних площ в 11 проектах складе близько 200 000 кв.м. Серед найбільш помітних проектів, запланованих до завершення у другому півріччі 2021 року, бізнес-центр на вул. Короленківська, 4-6 (80 000 кв.м), БЦ Magnett I (33 000 кв.м), БЦ LAVRSKIY (11 400 кв.м) і BC Eleven III (11 000 кв.м).

Після завершення заявлених проектів в 2021-2022 роках ми очікуємо зниження обсягів нової пропозиції через майже повну відсутність нового девелопменту в 2020-2021 роках. Однак обсяг нової пропозиції буде залежати від рівня вакантних площ, попиту на оренду та темпів поглинання нових проектів. Оскільки в 2021 році сплеску вакантності не спостерігалося, ми очікуємо, що уповільнення темпів виходу нових площ буде короткочасним, і незабаром будуть оголошені нові масштабні проекти, завершення яких заплановано на 2024-2025 роки.

Все більше орендарів починають розуміти цінність гнучких офісів у своїх довгострокових стратегіях. У м. Києві протягом першого півріччя 2021 року нова пропозиція гнучких площ була обмеженою – всього 3 нових відкриття коворкінгів загальною площею 3 700 кв.м. Посилення попиту на гнучкі офісні приміщення на ряду зі зниженням нової пропозиції забезпечило зростання орендних ставок в середньому на 10-20% в першому півріччі 2021 року. Однак очікується, що пропозиція гнучких площ виросте ще на 17 600 кв.м протягом другого півріччя 2021 року. До кінця 2021 року очікується відкриття Creative Quarter на вул. Велика Василівська, 139 (8 000 кв.м), Regus в БЦ LUWR (3 600 кв.м), GNRTR Lounge & Offices (3 000 кв.м) та розширення Creative States of Arsenal (3 000 кв.м).

Читайте:

Як змінився ринок коворкінгів та гнучких офісів України: дослідження (ІНФОГРАФІКА)

Середня вакантність на офісному ринку виросла з початку року до 14,4% (+0,4 п.п.), оскільки низький обсяг нової пропозиції відповідав настільки ж помірному попиту. Уповільнення темпів зростання орендних ставок в перші місяці 2021 року призвело до їх зниження до кінця першого півріччя 2021 року. Декларовані орендні ставки в Києві знизились для приміщень у об’єктах усіх класів приблизно на 7-8% і варіювались в діапазоні $23-28/кв.м/міс в об’єктах класу А, а для класу B –  $13-$23/кв.м/міс. Ефективна орендна ставка на прайм об’єкти з початку року залишилась стабільною на рівні $25/кв.м/місяць, так як попит на нові високоякісні орендні площі залишався високим. Очікується, що вакантність буде відносно рівномірно розподілена на ринку офісної нерухомості, що є хорошою ознакою того, що орендні ставки в середньостроковій перспективі в цілому не зміняться.

Офісний сектор все ще залишався порівняно стабільним джерелом доходу, і в першому півріччі 2021 року було зафіксовано деякий попит з боку інвесторів. Інвестиційна активність у першому півріччі 2021 року продемонструвала обсяг угод в розмірі $15,3 млн в порівнянні з аналогічним періодом 2020 року, протягом якого не було зафіксовано ніяких інвестиційних угод. У той же час, незважаючи на сповільнену інвестиційну активність на ринку офісної нерухомості в останні 12 місяців, ставка капіталізації на найкращі площі у Києві знизилася на 0,25 п.п. з початку року до 11,75%. Ця досить несподівана тенденція скоріше пов'язана зі стійкістю ринку офісної нерухомості.

Очікується, що після періоду тривалих обговорень та перегляду довгострокової корпоративної стратегії орендна активність на офісному ринку відновиться, так як відчуття передбачуваності ситуації поліпшується разом із гібридним форматом роботи та збільшенням темпів вакцинації. Стабільна динаміка відновлення економіки також позитивно впливає на прийняття корпоративних рішень. У другому півріччі 2021 року київський ринок офісної нерухомості, ймовірно, побачить відновлення попиту на оренду з боку великих міжнародних компаній за умови, що рівень захворюваності на COVID-19 залишатиметься під контролем.

Окрім того, основна функція офісу «крісло+стіл» була переглянута в бік інтерактивної платформи, орієнтованої на гнучкість і зручність для користувача та простору для спільної роботи. Таким чином, нові користувальницькі переваги зміщують фокус девелоперів в сторону адаптивності спільного простору та повсякчасної доступності. А оскільки співробітники більш ніж коли-небудь усвідомлюють важливість балансу між роботою та особистим життям, дім та офіс все більше стають продовженням один одного, а не антагоністами, як раніше.

Интересно о ремонтах: 3 важных совета при выборе цвета краски для стен