Змінилась процедура придбання земельних ділянок для садівництва та для ОСГ: що нового?

Придбання земельних ділянок для садівництва
та для ведення ОСГ спрощено

25 січня 2022 року прийнято за основу доопрацьований проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення положень стосовно вчинення нотаріальних та реєстраційних дій в процесі набуття прав на земельні ділянки (реєстраійний №6199), яким спрощується процедура придбання земельних ділянок для садівництва та для ведення особистого селянського господарства. Фактично, відбувається повернення до процедури, яка діяла до середини літа 2021 року.

В пояснювальній записці зазначно, що встановлена сьогодні процедура набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є доволі складною, адже передбачає проведення перевірки нотаріусом набувача такого права численним вимогам закону до власника таких земельних ділянок. В середньому така процедура займає біля тижня-двох, і збільшує нотаріальні витрати. Особливо серйозною ця проблема є для продавців та покупців невеликих земельних ділянок для садівництва та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, розташованих в межах населених пунктів. Такі земельні ділянки здебільшого не мають високої вартості, тому підвищені витрати, які вимушені сплачувати сторони договорів, створюють для них суттєві незручності.

Читайте:

Відстані між будинками та спорудами; відстані до меж ділянок, протипожежні та інші у 2022 році (ІНФОГРАФІКА)

Також існують і ніші проблеми, зокрема мова про необхідність нотаріусам при посвідченні правочинів щодо переходу права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення перевіряти наявність земельних ділянок у власності не лише їх набувача, а й члена подружжя, в тому числі і колишнього.

У зв’язку з тим, що інформація стосовно спільної власності подружжя на земельні ділянки відсутня у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, така перевірка проводиться нотаріусами вручну і займає значну кількість часу, що, знову ж таки, створює необґрунтовані складнощі сторонам договору та збільшує нотаріальні витрати. Крім того, включення до граничної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї фізичної особи, земельних ділянок, які є спільною сумісною власністю подружжя,  в багатьох випадках заважає одному члену подружжя придбати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення у разі, якщо у власності іншого члена подружжя вже є земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Читайте:

Земельний податок: що варто знати у 2022 році

Законопроект №6199 передбачає наступне:

1. Встановлення правила, за яким перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення: для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га, розташованих в межах населених пунктів. При укладенні правочину щодо переходу права власності на такі земельні ділянки їх набувач перед вчиненням правочину про перехід права власності заявляє про дотримання вимог, визначених цією статтею, шляхом подання нотаріусу, що посвідчує відповідний правочин, заяви.

2. Встановлення, що площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується до загальної площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього з подружжя), за ким зареєстровано право власності.

3. Надання можливості передачі переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення лише на певний строк, а не безстроково, як має місце зараз.

4. Встановлення правила, за яким у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі, суб’єктом якого є юридична особа, і така юридична особа передала переважне право громадянину України (у тому числі після зазначеного продажу земельної ділянки), громадянин, якому передане переважне право, має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця в порядку, визначеному частиною четвертою статті 130-1 цього Кодексу.

5. Розширення переліку осіб, яким заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, включивши до нього учасників (акціонерів, членів) або кінцевих бенефіціарних власників юридичних осіб, до яких застосовано санкції;

6. Визначити підставами для незастосування відмови у державній реєстрації прав у випадку, коли обтяженням є:

• намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу або переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі на підставі відповідного правочину;
• заборона передачі особою, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду;

7. Встановити, що у разі державної реєстрації набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за суб’єктом переважного права чи державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення одночасно проводиться державна реєстрація припинення переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зареєстрованого в Державному реєстрі прав, без подання відповідної заяви заявником.

Щодо п. 2, то тут варто навести висновок Головного науково-експертного управління від 13.12.2021: відповідно до абз. 6 ч. 4 ст. 130 ЗКУ (в редакції проекту) «при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення без проведення перевірки, визначеної у абзаці першому цієї частини, їх набувач перед вчиненням правочину про перехід права власності заявляє про дотримання вимог, визначених цією статтею, шляхом подання нотаріусу, що здійснює відповідний правочин, заяви». Проте із запропонованої редакції залишаються невизначеними дії нотаріуса щодо вказаної заяви, а також  наслідки виявлення у вказаній заяві недостовірної інформації після її подання. Зазначимо, що в результаті цього власниками відповідних земельних ділянок можуть стати фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, пов’язані з ними особи, а також інші особи, яким відповідно до положення ч. 1 ст. 130 ЗКУ «забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення».

Читайте:

Особливості введення в експлуатацію житлового, садового, дачного будинку у 2022 році

Експерти висловлюють сподівання, що навіть після врахування всіх зауважень, положення за яким перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 ЗКУ, не здійснюватиметься при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення (для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого селянського господарства площею до 2 га, розташованих в межах населених пунктів), залишиться в законопроекті і його буде прийнято в найкоротші терміни.