Висотність: норми та обмеження у 2022 році

Висотність об'єктів:
актуальні норми та обмеження

Нижче мова буде йти про норми, які розповсюджується на всю території України (зокрема, положення ДБН Б.2.2-12:2019), а також буде окремо описано норми, які стосуються міста Києва.

Регулювання висотності на місцевому рівні здійснюється, зокрема, на підставі генерального плану, історико-архітектурного опорного плану, зонінгу тощо.

Будівельний паспорт забудови земельної ділянки у 2022 році: що варто знати

Нормативні обмеження висотності (згідно ДБН)

ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій (чинний з 01.10.2019 року)

ДБН Б.2.2-12:2019 вводить новий термін «блакитні лінії» - лінії обмеження висоти та силуету забудови, спрямовані на регулювання естетичних та історико-містобудівних якостей забудови.

Поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди. Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається.

Завершено розробку Основної державної топографічної карти України

Також ДБН Б.2.2-12:2019 встановлює, що максимально допустима висота (поверховість) житлової забудови визначається від чисельності населення та класифікації населеного пункту, з врахуванням встановлених обмежень щодо охорони культурної спадщини, а саме:

• сільські населені пункти чисельністю до 1 тис. осіб – виключно садибна забудова (прим. до 3 поверхів без урахування мансарди (з земельними ділянками), 1-3 поверхи (у сільських населених пунктах));
• сільські населені пункти чисельністю понад 1 тис. осіб – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 12 м (до 4-х поверхів включно);
• селища (селища міського типу) – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 15 м (до 5 поверхів включно);
• міста чисельністю до 50 тис. осіб включно – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 27 м (до 9 поверхів включно);
• міста чисельністю понад 50 до 100 тис. осіб включно – садибна забудова та багатоквартирні житлові будинки висотою до 48 м (до 16 поверхів включно);
• міста чисельністю понад 100 тис. осіб – висотність багатоквартирної житлової забудови встановлюється містобудівною документацією.

Як бачимо в новому ДБН Б.2.2-12:2019 обмеження висотності вказано і в поверхах, і в метрах. Разом із тим, щодо висотності садибної забудови, то в таблиці 6.1. зазначено, що мова йде про середню поверховість забудови - без зазначення обмеження в метрах, що може призводити до певних зловживань, про які буде написано нижче.

Проте, вказані вище положення ДБН діяли лише до 01.09.2021 року, оскільки вони були оскаржені в судовому порядку.

Так, суд визнав протиправним та скасував наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.04.2019 №104 в частині затвердження абзацу 2 пункту 6.1.3 Державних Будівельних Норм Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій», а саме «Максимально допустима висота* (поверховість) житлової забудови визначається від чисельності населення та класифікації населеного пункту, та визнав протиправним та нечинним абзац 2 пункту 6.1.31 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» «Розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови не допускається».

Суд апеляційної інстанції залишив рішення ОАСК в силі; а касаційну скаргу було повернуто.

Таким чином, на сьогодні (з 01.09.2021 року) немає заборони на розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови, а також немає обмежень повисотності в залежності від чисельності населення та класифікації населеного пункту.

Фактично, єдиним обмеженням у ДБН Б.2.2-12:2109 залишилося наступне: поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди.

ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси (чинний з 01.01.2020 року)

Чинний на сьогодні ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси застосовують для проектування та будівництва висотних житлових будинків і громадських будівель (надалі - висотних будівель) з умовною висотою понад 73,5 м, відповідно до ДБН В.1.1-7 (прим. на сьогодні чинним є ДБН В.1.1-7-2016 Пожежна безпека об’єктів будівництва), в тому числі житлових будинків висотою до 100 м включно та громадсбких будівель висотою до 150 м включно.

Проте щодо обмежень висотності вказаний ДБН містить лише рекомендації: «не рекомендується розташування висотних будинків на приаеродромних територіях та в зонах маневрування повітряних суден на території України, а також у зонах обмеження житлової забудови навколо аеродрому».

Отже, ДБН В.2.2-41:2019 Висотні будинки і комплекси не містить конкретних обмежень щодо висоти чи поверховості будівель.

Будівельна амністія: як зміняться умови і чи стане вона платною

Нові межі буферних зон Софії та Лаври (і збільшення висотності на Хрещатику)

Наказом Міністерства культури, молоді та спорту України від 31 січня 2020 року №412 «Про затвердження меж та режимів використання буферної зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО «Київ: Собор Святої Софії та прилеглі монастирські споруди, Києво-Печерська Лавра» затверджено нові межі та режими використання буфернихої зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО, що визначені науково-проектною документацією «Визначення меж та режимів використання буферної зони об’єкта всесвітньої спадщини ЮНЕСКО».

Вказаним документом збільшено розмір буферної зони більше ніж на 100 гектарів, тепер до неї повністю увійшли вулиця Хрещатик, Майдан Незалежності, обидві сторони вулиці Прорізної, Андріївський пагорб, Володимирська гірка, схили Дніпра, територія Парку Слави та Другої світової війни.

Наказом буферну зону поділено на 9 підзон, кожна з яких має не тільки обмеження по висотності забудови, а й також в одній із підзон нове будівництво взагалі заборонено - Режими гранично-допустимої висоти об'єктів нового будівництва та реконструкції.

Заборона нового будівництва стосується, зокрема, пагорбів вздовж Дніпра, Майдану Незалежності, території навколо Софії Київської, частково вулиці Володимирської, Андріївського узвозу майже до 30-х номерів.

Щодо обмеження максимальної висоти будівель: гранична висота (як і раніше) диферційована в залежності від зони - і тепер складає від 12 м до 34 м (невелика частина вулиці Хрешатик, район готелю Дніпро).

Потрібно нагади, що вулиця Хрещатик входить до Центральної планувальної зони міста Києва, де, як зазначено вище, чинним Генеральним планом обмежено максимальну висотність 27 метрами. Таким чином, Наказ Мінкульту на сьогодні не відповідає Генплану столиці, в отже максимальна висота будівельна Хрещатику не повинна перевищувати 27 м.

Головне про податок на нерухомість у 2022 році

Приаеродромні території та об’єкти

В межах міста Києва та у столичному регіоні розташовано низку аеродромів, зокрема: Бориспіль, Київ (Жуляни), Антонов-1, Антонов-2, Київ (Бузова); а також вертодром Парковий (Дніпро-1) та інші.

Для зазначених об'єктів встановлено різні зони, в яких діють обмеження щодо максимальної висоти будівель (див. Генеральний план міста Києва), а також зони, де висотність того чи іншого об'єкту будівництва підлягає погодженню з Державною авіаційною службою України та Державним підприємством обслуговування повітряного руху України (Украерорух).

Погодженню підлягає місце розташування і висота, зокрема, таких об’єктів будівництва та реконструкції:

1. об’єкти заввишки 45 і більше метрів відносно контрольної точки аеродрому в радіусі до:

• 50 кілометрів для аеродромів класів А, Б, В, Г (прим. Бориспіль та Київ (Жуляни));
• 25 кілометрів для аеродромів класів Д, Е і некласифікованих;
• 12 кілометрів для вертодромів (прим. Парковий);
• 2,5 кілометрів для злітно-посадкових майданчиків;

2. об’єкти незалежно від їх розміщення заввишки 100 і більше метрів над земною поверхнею.

Як правило, в містобудівних умовах та обмеженнях (МУО) умовну висоту об'єкту (від і до), та зазначають, що максимальні відмітки висот будівлі мають бути погоджені з відповідними службами.