"єОселя" замість "Доступної іпотеки 7%". Чим відрізняються програми і хто зможе взяти кредит на житло

Доступна іпотека

Запущена в березні 2021 року державна програма "Доступна іпотека 7%" не виправдала очікувань. Причина – вимоги банків до позичальників сильно відрізнялися від умов, які озвучував уряд.

За 2021 рік банки видали 10,8 тис іпотечних позик на 8,9 млрд грн. Сюди входять усі іпотечні банківські продукти, а не лише пільгова програма.

Середньозважена ефективна ставка за іпотечними кредитами впродовж 2021 року становила 16,5% на первинному ринку і 13,8% – на вторинному. За даними журналістів, 60-70% клієнтів банки відмовили у видачі "Доступної іпотеки".

Через війну проблема загострилася, тож уряд оновив програму. На початку жовтня в тестовому режимі запустили іпотечну програму "єОселя".

Повністю цифрова іпотека

Придбати житло під 3% річних з 1 жовтня можуть певні категорії громадян, які не мають домівки або хочуть покращити умови життя. Претендувати на участь у проєкті можуть військовослужбовці, правоохоронці, лікарі, освітяни та науковці. Для всіх інших категорій громадян з 1 січня 2023 року діятиме ставка 7%.

Стандартний стартовий внесок становитиме 20% від оціночної вартості обраного житла. Термін виплат – від одного до 20 років.

На купівлю якого житла можуть розраховувати українці в рамках програми "єОселя"? Незалежно від того, застосовуватиметься ставка 3% чи 7% річних, одна особа може претендувати на купівлю максимум 52,5 кв м житла.

Доступна іпотека: видано перший пільговий кредит за програмою єОселя

На кожного члена родини цей ліміт збільшуватиметься на 21 кв м. Тобто двоє людей зможуть придбати до 73,5 кв м, троє – до 94,5 кв м. Якщо позичальник хоче збільшити дозволену кількість "квадратів", то він повинен сплатити більший перший внесок. На скільки саме – вирішуватимуть банки.

Придбати в кредит пентхаус на пільгових умовах не вийде. Для кожного регіону встановлені максимальна ціна квадратного метра та загальна вартість житла.

Наприклад, у Києві вартість квадратного метра обмежена 46,7 тис грн, а максимальна сума кредиту становить 2,45 млн грн. Для Львова – 39,8 тис грн та 2,09 млн грн, для Одеси – 38,3 тис грн та 2,01 млн грн відповідно.

Надіслати заявку на іпотеку можна через портал "Дія" або мобільний додаток. Система автоматично підтягне необхідну інформацію з реєстрів і направить потрібні документи в банк, з яким і укладатиметься договір.

У разі купівлі квартири на вторинному ринку "Дія" автоматично оцінить майно за допомогою сервісу автоматичної оцінки нерухомості, розробленого Фондом державного майна. Такий функціонал обіцяють запровадити впродовж року.

За бажанням позичальника оформлену в "Дії" заявку можна буде надіслати одному чи кільком банкам. У разі схвалення заявок кількома установами покупець квартири зможе обрати ту, що пропонує найкращі умови: менший розмір першого внеску чи довший термін дії договору іпотеки.

Як працюватиме механізм компенсації за зруйноване або пошкоджене житло

Уряд запустив програму в тестовому режимі. Повноцінний запуск планувався в другій половині жовтня, проте є затримка з боку Міністерства цифрової трансформації. На першому етапі планується видати близько 1,5 тис позик.

Чим відрізняється "єОселя" від "Доступної іпотеки"

Ключова відмінність нової програми від старої – джерело фондування. У програмі "Доступна іпотека 7%" українців кредитували банки, яким уряд з держбюджету компенсував різницю між ринковою та фактичною ставками. Компенсація здійснювалася через Фонд розвитку підприємництва.

У цьому полягала основна небезпека для споживачів. Якщо через рік уряд у бюджеті не передбачить кошти для компенсації різниці між ставками, то позичальники будуть змушені платити повну ставку. Зараз ставки за іпотекою в приватних банках становлять 11,5-24,7% річних, у державних – до 10%.

За програмою "єОселя" банки кредитуватимуть громадян не власними грішми, а коштами державної Української фінансової житлової компанії. Як це буде?

Наприклад, позичальник звертається до банку для оформлення іпотечного договору на купівлю квартири вартістю 2 млн грн. Банк передає цю інформацію "Укрфінжитлу", яке переказує 2 млн грн банку, а той – продавцеві нерухомості.

Кабмін вирішив відбудовувати Україну за допомогою серійного будівництва за типовим проєктами

Людина повертатиме цю суму банку, а він переказуватиме її держкомпанії. Звісно, з відсотками. За такої схеми прибуток отримають і банк у вигляді 4% за функції посередника, і держава у вигляді 3%. Так і формуються 7% річних.

Що стосується пільгових умов для певних категорій громадян, то, очевидно, 3% річних отримуватиме банк, а державна компанія повертатиме вкладені кошти.

Фінансового ресурсу в "Укрфінжитла" зараз достатньо, аби видати 20 тис іпотечних кредитів. У вересні уряд збільшив статутний фонд компанії на 20 млрд грн. Статутний фонд компанії може наповнюватися з державного бюджету, шляхом випуску та монетизації облігацій, грантів, кредитів МФО.

За задумом авторів, такий механізм фінансування гарантуватиме стабільний розмір ставки за кредитом протягом усього терміну виплати заборгованості.

Як українці відбудовують зруйновані будинки і коли буде допомога від держави?

Як з'явилися цифри 3% і 7% при виборі розміру ставок кредитування? Один із співавторів програми розповів, що обидві цифри обґрунтовані. Для розрахунку брали середні розміри орендної плати за квартири в різних регіонах.

"Ми зробили ставки такими, щоб щомісячна сума виплат за кредитом не перевищувала місячну орендну плату за квартиру. Так ми спонукатимемо купувати квартири тих, хто вагається", – пояснює експерт.

Ставку 7% він вважає "дуже приємною" в українських реаліях, особливо зважаючи на те, що інфляція в Єврозоні становить 9%, а в США – понад 8%. Чи не занадто малий заробіток при обліковій ставці 25%? Проєкт орієнтований, передусім, на соціальну та економічну підтримку громадян, каже співрозмовник.

Цікаво дізнатись: як обрати газову теплову гармату

Читайте більше новин про відбудову України у спецтемі на Build Portal