Ринок офісної нерухомості Києва: підсумки першого півріччя 2024 р.

Ринок офісної нерухомості Києва: ще не підйом, але вже не падіння

В першому півріччі 2024 р. на ринку офісної нерухомості Києва закріпилися й посилилися тенденції, які окреслилися минулого року.  Ситуація стабілізувалася, ринок поступово  повертається до довоєнних показників.

Падіння зупинилося

Основний й найголовніший тренд, характерний для цього періоду,  - стабілізація ринку. 

«Поточний стан ще зарано вважати підйомом ринку, але вже точно можна казати про повну зупинку падіння, - коментує експерт з оівсної нерухомості Левон. - В незначній мірі, але спостерігається поява міжнародних компаній, яким штаб-квартири дозволяють переїзди із додатковими бюджетами на ремонтні роботи, чого практично не спостерігалось у 2022-2023 рр.».

За даними, які наводить Павло, експерт з комерційної нерухомості, перше півріччя 2024 року ознаменувалося щонайменше чотирма угодами з оренди офісів площею від 3000 до 5000 кв.м. «Ці угоди укладено переважно у будівлях центрального ділового району Києва. Даний факт демонструє чіткий тренд: в кризових періодах з’являються унікальні можливості, якими деякі компанії вдало користуються. Переїзд з будівлі сумнівного класу та комфорту до преміальної локації з професійним обслуговуванням завдяки одному тільки ефективному плануванню приміщень дозволяє розміститися на значно меншій офісній площі, зберігаючи ту ж кількість робочих станцій, - пояснюю експерт. - Це, своєю чергою, дозволяє покращити офісний простір без збільшення плати за оренду. Компаній, які завдяки нестандартним рішенням вириваються вперед, завжди меншість, але саме завдяки таким або схожим рішенням можна побачити, у кого з гравців ринку офісної нерухомості є шанси зростати в їх бізнесах у найближчому майбутньому».

Читайте:

Головні тренди ринку нерухомості Європи

Тенденція до скорочення витрат зберігається й надалі. «Дрібні та середні компанії раціоналізують витратну частину - змінюють формат, скорочують займані площі до мінімально необхідних, переїжджають у віддалені від центру райони. Найбільші українські корпорації перевели співробітників з орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Ряд компаній звернули малозатребувані представницькі офіси», - коментує Костянтин, представник консалтингової компанії.

Експерт зазначає, що попри війну продовжується девелопмент адміністративної нерухомості. У 2024 році в Києві відкрилися БЦ «Нивки Сіті» та БЦ на перетині вул. Філатова та вул. Саперне Поле загальною орендною площею  13 600 кв. м.

«Продовжуючи тренд останніх років, у першому півріччі 2024 року було укладено кілька угод з купівлі-продажу офісної нерухомості площею від 1 500 до 3 500 кв. м в центральному діловому районі , - говорить Павло. - Загалом, якщо подивитися на історію продажів окремих офісних будівель за всі роки незалежності, можна зробити висновок, що схожого тренду не було дуже давно, а отже, багато як компаній, так і інвесторів не тільки шукають своїх найкращих можливостей, а й реалізовують їх». 

Дисконти скасовуються

Суттєвих змін в договірних умовах не відбулося. «Щодо перегляду поточних чинних договорів оренди з огляду на форс-мажорні обставини, більшість таких перемовин було завершено протягом першого року після початку повномасштабного вторгнення. Наразі часто виникають поточні питання, які потрібно вирішувати або про які потрібно домовлятися. Наприклад, сплата орендарем орендодавцю витрат на дизельне пальне у разі суттєвих відключень, якщо договором оренди це не було передбачено. Але це робочий процес, - коментує Павло.  - Щодо планових перемовин, то вони відбуваються постійно, оскільки в Києві тисячі орендарів і по певній частині з них кожен рік завершуються контракти. Зазвичай, середні та великі компанії, які орендують офісні приміщення на тривалий термін (3-5 років), починають перемовини щодо нових умов контракту приблизно за рік до завершення поточного договору. Якщо з'являються кращі альтернативи або сторони не домовляються про нові умови оренди, компанія, яка заздалегідь почала перемовини, встигає укласти договір у новій будівлі та переїхати без перехресних орендних платежів».

Розраховувати на суттєві знижки, які масово надавалися на початку повномасштабного вторгнення, вже не варто. «Все менше орендодавців готові надавати значний дисконт (40-50%) від довоєнної ставки. Все інше не змінювалось у порівнянні з 2023 р.», - коментує Левон. 

З нових договірних тенденцій в першому півріччі 2024 р. Павло виокремлює угоди з оренди, в яких орендодавець та орендар погоджували графік робіт по внутрішньому оздобленню, тобто, в яких оздоблення не було виконане. Хоча все ж таки більшість офісних угод першого півріччя, як і останніх двох років, відбулася в приміщеннях з виконаним оздобленням. 

Чи є шанс вийти на довоєнні показники поглинання? 

За даними, які наводить Павло, за перше півріччя 2024 р. об'єм поглинання офісної нерухомості в Києві досяг бл. 50 000 кв. м, що при схожому тренді другого півріччя означатиме вихід цього показника на довоєнний рівень та поступове відновлення того рівня поглинання, яке було у 2020-2021 роках (100 000 -130 000 кв. м).

«Вакантність зменшується внаслідок того, що на ринок практично не виходять нові об’єкти, в той час, як багато компаній не просто переїжджають в інші локації, а й розширюються в нових, або поточних локаціях. Особливо міжнародні організації та благодійні фонди, що пов’язані з допомогою Україні», - пояснює  Левон.

Чого очікувати в другому півріччі

Костянтин прогнозує збільшення навантаження на чинних орендарів внаслідок зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними й OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів). При цьому ставки оренди, на думку експерта, в найближчій перспективі продовжать своє подальше зниження.  

За прогнозами Левона, в другому півріччі навпаки спостерігатиметься незначне підвищення орендних ставок на фоні  зменшення вакантності, орендодавці ж при цьому стануть менш гнучкими.

Читайте:

Глобальний прогноз ринку нерухомості на 2024 рік: ключові тренди та основні зміни

Павло дає наступні прогнози на другу половину поточного року: 

• Збереження основних показників ринку на рівні першого півріччя, з незначними коливаннями по вакантності та орендним ставкам.
• Продовження тренду по переїздах компаній з менш комфортних будівель до більш сучасних і престижних офісів. Цей процес посилюватиметься бажанням компаній оптимізувати витрати та покращити умови для працівників.
• Збільшення кількості довгострокових договорів оренди по зрівнянню з 2023 роком.
• Зменшення рівня вакантності в будівлях А та Б класу з виконаним оздобленням.
• Наявний попит на нові офісні будівлі, а також обʼєкти, які були введені у 2020-2022 рр. і не встигли заповнитись хоча б на 30%. Відповідно, вищі шанси на подальше заповнення нових офісних будівель.
• Стабілізація орендних ставок.

 Цікаво про будівництво: THERMOWOOL VENT - професійна лінійка теплоізоляційних матеріалів для навісних фасадних систем