Впервые с начала кризиса увеличилась загрузка гостиниц Киева. По данным компании Jll, за первое полугодие 2016 года среднегодовая заполняемость выросла до 37 %. Помимо этого, впервые за последние два года международные гостиничные операторы заявили о подписании предварительных договоров на управление гостиницами – это Intercontinental во Львове и Accor Hotels в Киеве. С чем связано возобновление активности операторов и какие форматы наиболее перспективны для развития в Украине, в интервью ABCnews рассказал региональный директор Accor Hotels в России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф.

Перебор с звездами

С чем связано возобновление активности международных операторов?

Не могу говорить за конкурентов. Но что касается нас, мы никогда не сбрасывали Украину со счетов. Однако из-за кризиса в стране сроки строительства некоторых объектов затянулись. Многие застройщики, в основном, вкладывают свои собственные деньги, так как заемные деньги выходят слишком дорогими. Поэтому мы заявляем только о тех объектах, которые уже подходят к завершающей стадии и через год-полтора будут достроены. Это три гостиницы Ibis в Киеве суммарно на 680 номеров, одна из них, которая располагается возле железнодорожного вокзала, откроется в следующем году. Мы также рассчитываем, что скоро начнет работу отель MGallery by Sofitel в Одессе на 50 номеров. О новых проектах могу сказать, что у нас подписан предварительный договоров о сотрудничестве в Киеве. Больше, к сожалению, никакой информации выдать не могу. Только то, что этот отель, возможно, будет работать под нашим брендом MGallery.

На какие города вы еще смотрите и не изменились ли у вас критерии отбора местных партнеров в связи с кризисом?

Смотрим на проект возле Житомира, но он еще очень сырой. Есть желание зайти на рынок Буковеля, он перспективен. И конечно, хочется зайти в другие города. Наши требования к объектам не изменились – это гостиницы на 100-150 номеров. С нашей точки зрения, это наиболее эффективный разброс фиксированных затрат по номерам. Но рынок изменился, поэтому мы управляем и отелем на 77 номеров во Львове, и в будущем будем управлять отелем на 55 номеров в Одессе. Иногда нет иного выбора, и мы делаем исключения. Хочу напомнить, что международные операторы не являются инвесторами. Нам нужны местные партнеры, которые готовы вложить деньги в недвижимость. Сейчас мало кто из инвесторов и собственников рассматривает отель как объект коммерческой недвижимости. Все смотрят на торговый, офисный сегменты и жилье, поскольку это для них более простые и понятные форматы. И аренда тоже более прогнозируема, чем заполняемость отеля.

Читайте:

Обзор рынка торговой недвижимости Украины в 2016 году

Чем интересен Буковель? В одном из интервью вы отмечали, что курортные места – сезонные, гостиницы там заполнены только несколько месяцев в году, поэтому они малопривлекательны для вас.

Инвесторы работают над тем, чтобы Буковель был привлекательным для туристов не только зимой, но и в другие сезоны. Организуют велодорожки, занятия скалолазанием, треккинг, различные фестивали и мероприятия, которые могут происходить только летом, и т.д. Круглогодичная работа горнолыжных курортов – это мировая практика потому, что летний сезон длиннее, чем зимний. К примеру, в Сочи (горнолыжный курорт «Роза Хутор») инвесторы смогли добиться загрузки отелей на 70-80 % в летний период. Такая же ситуация складывается и на горнолыжных курортах Европы.

Насколько сейчас целесообразно открывать отели при низкой среднегодовой загрузке? К примеру, в Киеве этот показатель не превышает 40 %.

Здесь вопрос не столько в загрузке, сколько в стоимости строительства и управлении гостиницей. Также важно правильно выбрать место расположения объекта, его категорию и количество номеров. В свое время в Киеве построили много отелей высокой категории – 4+ и 5 звезд. Тогда как основная масса туристов и командировочных не живет сейчас в отелях такого уровня. Поэтому такие объекты заполнены в среднем по году на 25-35 %.

Другой пример: наш отель Ibis (213 номеров) заполнен на 80 %. Потому что трехзвездочные отели по цене 50-70 долларов за номер в сутки – это продукт, который был и будет востребован на рынке.

Мы считаем, что самый эффективный формат развития в Украине – это гостиницы уровня 3-3+. Потому что есть определенный риск – построишь гостиницу 4+, но никто не едет из туристов, а командировочные не могут себе позволить такие тарифы. А потом операторам приходится демпинговать, так как нужны деньги, чтобы хотя бы расплатиться с сотрудниками. И такая ситуация характерна не только для Украины, а для всего мира.

Читайте:

Киеву не хватает бюджетных отелей

Но несмотря на это, у вас откроется отель 4+ в Одессе.

Мы все же считаем, что целесообразней было бы открыть в Одессе гостиницу 3-4 звезды. Но открытие отеля 4+ - это решение собственника, и продиктовано оно тем, что этот отель расположен в центре города, на Екатерининской площади. Будем стараться выходить на заполняемость в пределах 45-55 %.

Как вы считаете, почему девелоперы/инвесторы не прислушиваются к советам международных гостиничных операторов?

Редко кто-то из них привлекает опытных управленцев перед тем, как начать строить отель. Они не понимают, какие в этом случае могут быть преимущества, акцентируя свое внимание только на том, сколько денег они будут платить операторам. У многих инвесторов (включая и украинских) есть такое желание: «Мы сделаем все сами, гостеприимство у нас в крови». При этом они забывают, что гостеприимство – это бизнес, а не просто встреча гостей с хлебом-солью.

Именно поэтому мы не рассматриваем в Украине развитие по франчайзингу. Если застройщику дать франшизу, а он ничего не понимает в том, как нужно вести гостиничный бизнес – это большие репутационные риски. Для нас это может обернуться тем, что застройщики не выдержат наших стандартов обслуживания.

Не номером единым

С каждым годом усиливаются позиции альтернативных игроков на гостиничном рынке, таких как Airbnb и booking.com. Как это отображается на деятельности традиционных гостиниц?

Если говорить об онлайн-сервисе аренды жилья Airbnb, как конкурента мы его рассматриваем, в основном там, где большой поток бизнес-туристов и путешественников. Это такие города как Майами, Париж и Лондон, где Airbnb влияет на снижение цен на рынке. Но есть небольшой нюанс – часто те, кто сдавал квартиру через этот ресурс, не платили налогов. Законодательство стран и городов в этом отношении становиться жестче, поэтому цены выравниваются.

Читайте:

Крупнейшая в мире сеть откроет во Львове роскошный отель с казино и музеем

В Украине Airbnb пока не популярен, на него нет спроса. Не так много клиентов, которые готовы снять на краткосрочный период апартаменты для целой семьи. Да и для Airbnb мало интересен наш регион. Они концентрируются в регионах, где развит не только бизнес, но и событийный туризм. Их целевая аудитория, в большей степени, это туристы.

Если говорить о booking.com, то с ним другая история. Это посредник между клиентом и отелем. У нас дружба с ним вынужденная. Работаем с booking.com на всех рынках, но не во всех городах. В региональных – он нам нужен, а вот в крупных, в столицах, к примеру, в Москве и Киеве – нет. И с этим надо работать.

На какие показатели вы ориентируетесь, чтобы понять насыщенность гостиничного рынка и его перспективы?

Гостиничный рынок Украины находится на ранней стадии развития, чтобы смотреть на такие показатели как количество номеров на душу населения. Для Украины основными показателями будут – количество работающих международных гостиничных операторов в городе и то, отелями каких категорий эти операторы управляют, а также средняя загрузка в отелях, которые находятся под их управлением. Надо смотреть, насколько город является бизнес-ориентированным и туристическим. Если ты приходишь первым или вторым в город, ты собираешь сливки и забираешь бизнес у других отелей. Это проверено на 100 %.

Как я говорил, в Киеве, помимо отеля возле железнодорожного вокзала, мы планируем открыть еще три объекта Ibis, суммарно на 680 номеров. И этого будет мало. К примеру, только вокруг международного аэропорта Шарль-де-Голль в Париже более 10 тысяч номеров. Поэтому Киев с пятимиллионным населением может поглотить много гостиниц уровня 3-4 звезды. В ближайшей перспективе (4-5 лет) можно безболезненно открыть 5-10 отелей этих категорий. Но как все будет складываться на практике, прогнозировать сложно. Нужно надеяться на лучшее и на восстановление мира в стране.

Источник: abcnews.com.ua