Как правильно рассчитать за коммуналку предпринимателям, которые снимают офисы в жилых домах

Первые этажи жилых домов все чаще отдаются под бизнес. Наиболее отчетливо эта тенденция проявляется в новых ЖК, где крайне редко можно найти дом без коммерческих помещений на нижних этажах. При этом магазины, рестораны, аптеки и прочие заведения дают на сети и придомовую территорию большую нагрузку, чем обычные жильцы дома. ABCnews выяснял, как в таком случае они должны платить за коммунальные услуги и на чем строятся взаимоотношения собственников и арендаторов нежилых помещений с ОСМД, ЖЭКами и поставщиками услуг.

Общие правила

Основными нормативными актами, регулирующими вопросы оплаты коммунальных услуг, являются закон "О жилищно-коммунальных услугах" от 24.06.2004 и постановление Кабмина №869 от 01.06.2011 "Об обеспечении единого подхода к формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги".

Кроме того, как отмечает юрист ООО "ЮКК "Де-юре" Иван Топор, Нацкомиссия, осуществляющая госрегулирование в сферах энергетики и коммунальных услуг (НКРЭКУ – Ред.) письмом от 18.03.2015 разъяснила, что по тарифам "для населения" осуществляют оплату за тепловую энергию и жилищно-коммунальные услуги только владельцы и пользователи квартир и других помещений, предназначенных и пригодных для постоянного проживания в них. В свою очередь, для собственников нежилых помещений применяется тариф как для "других потребителей". Фактически, это означает, что владельцы коммерческих помещений в жилых домах платят по коммерческим (то есть, по более высоким) тарифам, хотя могут быть и нюансы.

Как это работает на практике

В реальности функционирующие ОСМД обычно выставляют разные тарифы для жилой и нежилой недвижимости. Например, на сайте UDP, все тарифы выложены в открытом доступе на сайте ЖК. В управляющей компании различие в тарифах поясняют тем, что предоставляют различный пакет услуг жильцам и собственникам/арендаторам нежилой недвижимости. "Услуги круглосуточной охраны, дополнительная уборка территории и т.д. – все это просчитывается, аргументированные итоговые цифры выносятся на заседание ОСМД, за них голосуют и только затем тарифы заверяют", - пояснили в UDP.

В комплексах ТММ пакет предоставляемых услуг для обслуживания жилой и нежилой недвижимости тоже имеет некоторые различия. "Например, ввиду того, что зачастую нежилая недвижимость расположена на первых этажах, арендаторы и владельцы таких помещений не платят за обслуживание лифтов, уборку лестничных клеток и коридоров. В то же время они оплачивают эксплуатацию систем оповещения о пожаре и автоматического пожаротушения", - сообщила экономист департамента управления недвижимостью компании ТММ Анна Луканюк. Остальные услуги – уборка и благоустройство придомовой территории, вывоз снега, техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, текущий ремонт и прочее – начисляются по единому тарифу. "В то же время, если помещение или секция имеют отдельные инженерные системы, тарифы на эти услуги рассчитаются отдельно", - подчеркнула Анна Луканюк.

"Режимы функционирования жилой, торговой и офисной недвижимости абсолютно разные. Нагрузка на квадратный метр различается в разы. Сравните квартиру в 100 кв. м, где проживает 3-4 человека, и кафе такой же площади, где не только работает до 10 человек, но и постоянно приходят посетители. Офисы и торговые помещения производят значительно больше мусора, у них выше нагрузка на дорожное покрытие и требования по парковке", - приводит пример исполнительный директор MA Goup Ярослава Чапко.

Еще значительнее нагрузка на инженерию помещений, в которых функционируют рестораны, кафе и офисы. По сути, сегодня жители многоквартирного дома частично оплачивают вывоз мусора из заведений питания, которые расположены в их домах. Поэтому, считает Ярослава Чапко, вскоре различия в тарифах будут не только между жилой и нежилой недвижимостью, но и в зависимости от того, с какой целью нежилая недвижимость используется. "В ближайшем будущем рынок придет к тому, чтобы в каждом из домов были отдельные тарифы для помещений, используемых под склады, для ресторанного бизнеса, для офисов и так далее. Это справедливо", - считает эксперт.

Электроэнергия

Потребление электроэнергии регулируется Правилами пользования электрической энергией для населения (утверждены постановлением Кабмина от 26.07.1999 №1357) и Правилами пользования электрической энергией (постановление Кабмина от 31.07.1996 №28).

"Первый документ регулирует пользование электрической энергией населением, второй – прочими пользователями. С учетом их положений, собственники нежилых помещений в многоквартирных домах должны платить по иному тарифу, нежели собственники квартир в этих же домах", – пояснил Иван Топор.

Размеры тарифов для населения определены постановлением НКРЕКП от 26.02.2015 №220 "Об установлении тарифов на электроэнергию, отпускаемую населению" (с четырьмя изменениями, каждое из которых повышало тарифы).

По факту, если собственник нежилого помещения не заключил отдельный договор с местным облэнерго, то он платит, исходя из начислений, выставленных жителям дома, например, ОСМД. В свою очередь, ОСМД осуществляет оплату за весь дом по тарифу для населения в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков, и уже в дальнейшем распределяет начисления каждому собственнику недвижимости в доме в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета.

"То есть, зачастую собственник квартир никаким образом не переплачивает за собственника нежилой недвижимости в многоквартирном доме. Просто владелец нежилой недвижимости выигрывает, пользуясь тарифом для бытовых потребителей. Но для полной уверенности следует уточнить в исполнительном органе ОСМД по поводу взаимоотношений с облэнерго и того, каким образом формируется тарифная политика в отношении конкретного ОСМД", - советует Иван Топор.

Водоснабжение

В вопросе водопотребления разделения на "население" и "других потребителей" нет. Порядок установления тарифа на водоснабжение и водоотведение определяет постановление НКРЕКП "Об установлении тарифов на централизованное водоснабжение и водоотведение" от 16.06.2016 №1141. В тексте документа нет разделения потребителей на собственников квартир и на собственников нежилых помещений. Соответственно, начисление осуществляется по тарифу, сформированному по единому алгоритму.

Содержание дома

Самый болезненный вопрос – тариф на содержание дома и придомовой территории. Он регулируется "Порядком формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий", утвержденным постановлением Кабмина №869 от 01.06.2011.

"Согласно абз.3 ч.2 этого документа, тариф на услуги рассчитывается отдельно по каждому дому в зависимости от запланированных количественных показателей услуг, которые фактически должны предоставляться для обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния домов и сооружений и придомовых территорий", – объясняет Иван Топор.

При этом п.5 Порядка установлено, что калькуляционной единицей является 1 кв. м общей площади, находящейся в собственности или найме физического или юридического лица. "Таким образом, подход к начислению оплат за содержание дома и придомовой территории одинаковый как для собственников квартир, так и для владельцев нежилых помещений, и привязан он только к площади объекта недвижимости", – говорит Иван Топор.

Юрист ЮФ "Кушнир, Якимяк и Партнеры" Оксана Гриша приводит пример решения этого вопроса в столице. "Стоимость содержания домов и придомовых территорий для Киева установлена распоряжением КГГА №668 от 06.06.2017. Согласно ему тариф для каждого отдельного дома в Киеве разный, но он не имеет отличий в зависимости от типа потребителя. Таким образом, независимо от того, кто оплачивает такую услугу – предприниматель или физлицо – тариф будет одинаков, хотя он может серьезно отличаться от тарифа в соседнем доме", – объясняет юрист.

Источник: ABCnews