РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 0.000 EUR: 0.000
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 0.000
EUR 40.000 41.000 0.000
USD 41.070 41.490 0.000
EUR 44.630 45.230 0.000
Новость

Порядок заключения договоров с коммунальщиками при покупке квартиры: советы юриста

Для того чтобы получить в полном объеме коммунальные услуги в своей квартире, ее владелец также должен вступить в договорные правоотношения с органом управления домом (его балансодержателем) и поставщиками коммунальных услуг
3135
29 марта 2018 г.



Казалось бы, купил квартиру и все проблемы решены, однако счастливому обладателю квадратных метров предстоит пройти непростой марафон по подписанию договоров на предоставления жилищно-коммунальных услуг. И если речь идет о новостройке, то договор с ЖЭК (обслуживающей компанией) застройщик навязывает в пакете с договорами на покупку квартиры, то остальные операторы ЖКХ не так «лояльны». О нюансах подписания такого рода договоров рассказал юрист, управляющий партнер ЮФ Kopotlawyers Владимир Копоть.

С какими службами предстоит подписать договоры и на что обратить внимание?

После покупки квартиры в новостройке, ее владелец автоматически становится совладельцем общего имущества многоквартирного дома (согласно ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме») и, соответственно, вместе с остальными жильцами получает права и обязанности по участию в управлении домом. Помимо этого, для того чтобы получить в полном объеме коммунальные услуги в своей квартире, ее владелец также должен вступить в договорные правоотношения с органом управления домом (его балансодержателем) и поставщиками коммунальных услуг.

В соответствии с действующим законодательством, такими органами управления домом могут быть:

- ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома);

- управитель – ФЛП или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, занимающееся содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, и обеспечением надлежащих условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд;

- жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – объединение, создающееся с целью строительства жилья, его дальнейшей реконструкции и управления домом.

При этом, к управлению домом, в котором уже существует ОСМД, может быть привлечен управитель по решению совладельцев дома и ему могут быть переданы все или часть функций ОСМД. В таком случае ОСМД является просто органом-представителем всех совладельцев дома.

В отношении услуг упомянутые органы являются «исполнителями услуг» и, соответственно с ними нужно заключать договоры на:

- компенсацию стоимости выполнения жилищно-коммунальных услуг (если с ОСМД или ЖСК, если он не реорганизован в ОСМД);

- договор по предоставлению услуг управления многоквартирным домом (с управителем).

Не стоит также забывать, что и ОСМД (естественно, только по решению совладельцев) и управляющая компания может передать часть общего имущества с баланса в управление другой управляющей компании или на момент покупки квартиры часть общего имущества дома может уже находиться у другого лица. Так, часто бывает, что жилищно-коммунальные услуги по дому и придомовой территории предоставляет ОСМД или юрлицо-управитель, а для получения услуг по обслуживанию паркинга необходимо заключить договор с совершенно другим лицом.

Действующим ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» установлены существенные условия договоров о предоставлении услуг (статья 26), такие как наименование сторон; предмет договора; исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг; порядок оплаты за потребленные жилищно-коммунальные услуги; порядок перерасчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества; права и обязанности сторон; порядок контроля и отчета сторон; порядок измерения объемов и определения качества предоставляемых услуг;

определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя / производителя потребителю; порядок обслуживания сетей и распределение полномочий по их эксплуатации и восстановления (ремонта); условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения аварий, неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учета; порядок осуществления ремонта; ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение условий договора; порядок разрешения споров; перечень форс-мажорных обстоятельств; срок действия договора; условия изменения, пролонгации, прекращения действия договора; дата и место заключения договора.

Также этот закон отсылает к типовым договорам на предоставление жилищно-коммунальных услуг и утверждает, что договор с исполнителями услуг не может содержать дополнительные виды оплаты услуг, не предусмотренные данными типовыми договорами.

Помимо этого, важным положением является то, что договоры на предоставление услуг по централизованному отоплению, услуг по централизованному снабжению холодной водой, услуг по централизованному снабжению горячей водой, услуг по водоотведению (с использованием внутридомовых систем) в многоквартирном доме заключается между владельцем квартиры, арендатором или квартиросъемщиком и исполнителями этих услуг непосредственно (статья 29 действующего ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах»). Это означает, что с поставщиками электроэнергии, холодной и горячей воды, отопления, водоотведения нужно заключать отдельные договоры.

При заключении договоров с органами управления домом нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Наличие в договоре всех существенных условий, предусмотренных выше;

2. Отсутствие в договоре дополнительных видов оплаты услуг, не предусмотренных Типовыми договорами, утвержденными КМУ;

3. Порядок изменения тарифов на услуги и способы доведения до собственника информации о таких изменениях;

4. Срок действия и расторжение договоров. Обычно такой договор заключается сроком на один год и автоматически пролонгируется, если в течение месяца не было заявлено о его расторжении.

Тем не менее статьей 26 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» (часть 6) установлено, что в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя / производителя потребитель вправе расторгнуть договор в порядке, установленном законом и было бы неплохо, если бы это было прописано в договоре, поскольку обычно (если речь идет об управителях) используется формулировка «договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон», что может поставить владельца в непростую ситуацию.

Те услуги, которые по законодательству ОСМД, управитель и ЖСК выполнять не может не должны быть в договоре и, соответственно, за них не должна взиматься плата.

Что касается договоров на предоставление коммунальных услуг, которые заключаются напрямую с поставщиками (вода, электроэнергия, отопление), то их условия практически невозможно изменить по причинам, описанным далее.

Может ли собственник изменять условия контракта перед подписанием или нет?

Исходя из вышеизложенного, с органами управления домом (ОСББ или управляющей компанией), собственник квартиры подписывает договор на обслуживание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, действуя как совладелец.

В соответствии со статьей 9 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами.

К компетенции собрания совладельцев дома относится определение управляющего домом и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим либо созыв учредительного собрания для создания ОСМД. Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 %общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, а по отдельным вопросам (в том числе, и по вопросам утверждения и изменения условий договора с управителем) – если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы обязаны выполнять решение собрания совладельцев. Это же касается и ОСМД. Разумеется, никто не может обязать собственника квартиры подписать договор с управителем, но как орган легитимизированные по решению собрания совладельцев они все равно могут начислять таким собственникам плату за выполняемые услуги и взыскивать с них задолженность, в т.ч. и через суд. Что же касается ОСМД, то исходя из положений закона об ОСМД, житель автоматически становится его участником после его учреждения.

Из этого всего можно сделать вывод, что:

- условия договора с органом управления дома самостоятельно изменить нельзя, это в компетенции общего собрания совладельцев дома;

- отказ от подписания и выполнения договора повлечет за собой накопление задолженности и нарушение обязательства выполнять решение собрания совладельцев дома, установленное законом.

Что же касается договоров с поставщиками коммунальных услуг, которые заключаются индивидуально, то в соответствии с частью 7 статьи 26 ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах», договор на оказание услуг по централизованному отоплению, услуг по централизованному снабжению холодной воды, услуг по централизованному снабжению горячей воды, услуг по водоотведению (с использованием внутридомовых систем), заключается исполнителем с потребителем – физическим лицом, не являющимся субъектом хозяйствования, является договором присоединения. В соответствии со статьей 634 Гражданского кодекса Украины, договор присоединения – договор, условия которого установлены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, который может быть заключен только путем присоединения второй стороны к предложенному договору в целом.

Вторая сторона не может предложить свои условия договора. Согласно части 2 данной статьи, договор присоединения может быть изменен или расторгнут по требованию присоединившейся стороны, если она лишается прав, которые обычно имела, а также если договор исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательства или содержит другие условия, явно обременительные для присоединившейся стороны. Сторона, которая присоединилась, должна доказать, что она, исходя из своих интересов, не приняла бы этих условий при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора, но, как показывает практика, в отношении поставщиков, которые являются фактически монополистами, это практически невозможно.

Есть ли различия в подписании договоров с ОСМБ и в случае, когда застройщик предлагает свою управляющую компанию?

Если управление домом осуществляет ОСМД, то договор на оказание услуг (точнее, по компенсации их стоимости) подписывается между совладельцем и ОСМД. Условия договора, в т.ч. и размер оплаты определяются собранием совладельцев дома по вышеуказанному кворуму, и собственник по сути должен его подписать. Ограничения по условиям договора установлены только ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» и положениями типовых договоров. В случае отказа от выполнения решения совладельцев дома возможна гражданско-правовая ответственность по решению суда: взыскание задолженности, прекращение предоставления услуг именно данному конкретному жильцу. Единственный инструмент защиты несогласных совладельцев – обжалование самого создания ОСМД (нарушение порядка создания) или его решений в суде.

Если общее собрание совладельцев решает передать все или часть функций управителю – договор с управителем, условия которого также согласуются общим собранием жильцов, подписывает ОСМД в соответствии с решением собрания и своими уставными полномочиями.

Если застройщик навязывает свою управляющую компанию, а житель не согласен – такой вопрос все равно собственник самостоятельно решить не может, он должен вынести это на решение общего собрания совладельцев (для этого необходимо собрать инициативную группу из 3 человек) и добиваться избрания другой управляющей компании для осуществления управления домом. Неподписание договора с законно избранной жильцами компанией и неоплата ее услуг может также привести к накоплению задолженности и несению прочей ответственности.

И в заключение, отметим, что 10 декабря 2017 года был принят новый ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах», который вводится в действие с 10 июня 2018 года, а некоторые его положения – с 1 января 2019 года.

Источник: 3m2

28 марта 2018 г.
2297
Украинские суды засыпаны исками украинцев к коммунальщикам с требованиями понизить тарифы ЖКХ...
28 марта 2018 г.
2641
На прошлой неделе украинцам в очередной раз дали возможность узаконить построенные без разрешения ча...
16 марта 2018 г.
2761
Начиная с июля этого года украинцы могут уже начинать подыскивать себе нового поставщика электр...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Сегодня
4619
Це може призвести до повного припинення діяльності основної програми компенсацій в Україні в наступн...
Сегодня
1809
Для цього народні депутати пропонують передбачити відповідні видатки із загального бюджетного фонду...
Вчера
2541
Згідно з ухваленим документом, громадським об'єднанням, які опікуються охороною культурної спадщини,...
Сегодня
849
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
Сегодня
514
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
Вчера
3365
Автори проєкту вирішили перепланувати об'єм будинку та оптимізувати його просторову конфігурацію від...
22 октября 2024 г.
1388
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
15 октября 2024 г.
1667
19 листопада усі провідні бімщики країни знову зустрінуться, щоб подискутувати, обговорити події, но...
10 октября 2024 г.
1265
У Києві відбудеться професійний форум, де зберуться провідні експерти та фахівці будівельної га...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
345
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3672
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!