Покупая квартиру, есть серьезный риск прогореть, отдав свои деньги недобросовестному продавцу. Какие документы следует изучить и на что обратить внимание при покупке квартиры на первичном рынке.

С чего начинается процесс покупки? Выбор района, ценовая политика, качество постройки играют важную роль. И если нужная сумма имеется, то что делать дальше? Какой дом выбрать и какие документы проверить?

В первую очередь, следует обратить внимание на месторасположение дома. Если новострой окружен заводами или теплоэлектростанциями, то экология района будет не желательной для организма. Близость к автомобильным дорогам – хорошо, но учитывайте выхлопы газов и шум. Далее решайте, все же покупать тут, или выбрать другое размещение.

Важна земля, на которой строится дом. Что было там ранее? Покупать квартиру на месте свалки, недавнего кладбища или бывшего химического завода опасно. Самый простой способ проверить – заглянуть в кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение участка.

Строительство жилых домов на месте захоронения отходов или в радиационной зоне – запрещено по закону. Поэтому целевое назначение земли в экологически небезопасных местах не может быть указано, как участок для строительства.

Из чего построен дом?

Узнайте, из чего построен дом. Панельный по стоимости на 20-30 % дешевле монолитного или кирпичного. Строительные составляющие для него изготавливаются автоматизировано на заводе, что исключает ошибку человека. Такие дома теплые, но имеют плохую звукоизоляцию. Минус в невозможности перепланировки квартиры, так как все стены несущие.

Монолитные дома представляют собою цельную конструкцию, которая практически не пропускает шум из вне. Каждая квартира – это отдельный отсек. Минус, пожалуй, только один. Квартиры в монолитных домах сдаются часто как «4 стены». В них нет ни проводки, ни стен, ни сантехнической разводки. Но зато всю планировку можно делать под себя.

В кирпичных домах зимой тепло, летом прохладно. Но возводятся они в 2-3 раза дольше панельных и стоят на порядок дороже. Такие постройки долговечные, обладают хорошей звукоизоляцией, но плохо реагируют на чрезмерную влагу.

Уточните, как утепляется фасад здания. По технологии вентилируемого фасада чаще всего используют минеральную вату. Технология мокрого фасада предусматривает, в худшем случае, дешевый пенопласт, в лучшем – минеральную плиту.

Читайте:

В столице вдвое увеличилось количество проектов жилых комплексов

Пенопласт – самый худший материал. Легко воспламеняется, не является дышащим, портится под воздействием красок. Бальзатовая или минеральная вата – отличный вариант. Такие утеплители не горят, хорошо сохраняют тепло внутри дома. Бальзат имеет водоотталкивающие свойства.

Перед самой покупкой квартиры всегда начинаются сомнения по поводу покупки в новострое.

Покупая свежеиспеченную квартиру, вы получаете новые счетчики, коммуникацию и возможность доделать ремонт под себя. Плюс и в том, что квадратный метр на первичном рынке в 90 % случаев стоит дешевле.

Особенно это касается домов, которые еще не сданы. Но тут возникает недоверие. А что, если стройка остановится, а вложенные деньги попросту пропадут?

Какие документы нужно требовать?

Каждый проект строительства – это отдельная история со своими плюсами и подводными камнями. Не существует общих критериев проверки всей необходимой документации.

Основной фактор – открытость продавца. Запросите у застройщика всю информацию по максимуму.

Вам должны предоставить:

– регистрационные документы компании;

– лицензию на строительные работы (с указанием целевого назначения земли);

– правоустанавливающие документы на земельный участок;

– договор генерального подряда;

– документы о создании фонда финансирования строительства (фонда операций с недвижимостью) и правомерность его создания;

– разрешение на строительство дома именно на данном земельном участке;

– проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора, проект строительства, поэтажные планы, техпаспорт объекта.

Поинтересуйтесь, что представляет из себя застройщик. Сколько лет работает на рынке, сколько объектов сдал, нет ли против него судебных исков и не близок ли он к банкротству. Самое простое – изучите сайт, поищите упоминания о компании в Google.

Как проверять застройщика?

Для тех, кто планирует приобрести квартиру в Киеве, законность постройки можно проверить через Градостроительный кадастр. Сборную информацию об остальных застройщиках предоставляет сервис Лун.

Также существует Центр мониторинга застройки, где можно проверить, нет ли объекта среди проблемных застроек.

Но как киевлянам, так и жителям других городов обязательно необходимо проверить всю документацию от А до Я.

К примеру, вы хотите купить квартиру в неком жилом комплексе «Икс-Хаус». В документах указано, что компанией-застройщиком выступает «Игрек-Буд».

Для начала проверяем компанию в едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ.

За несколько минут получаем информацию о том, когда застройщик был зарегистрирован и не пребывает ли в состоянии ликвидации. Там же можно ознакомиться с составом учредителей, посмотреть основной вид деятельности.

После этого стоит зайти на сайт Государственной фискальной службы, чтобы получить информацию о налоговом статусе. Необходимо, чтобы застройщик пребывал на учете органов ГФС и не имел налогового долга по состоянию на текущую дату.

Не менее важно проверить, замешан ли наш застройщик в судебных спорах. Проверяем эту информацию в Едином государственном реестре судебных решений.

Читайте:

В Киеве выросли продажи жилья впервые за пять лет

Как проверять подрядчика?

Когда вся информация собрана, начинаем изучать документы. Основополагающий – декларация о начале выполнения строительных работ. Как в ней разобраться?

Смотрим на то, кто выполняет генеральный подряд проекта. Генеральный подрядчик отвечает за качество объекта, соблюдение сроков строительства и несет ответственность перед заказчиком.

К примеру, генподряд выполняет компания «Зет-Билдинг». Проверяем наличие лицензии и категорию компании в Реестре государственной архитектурно-строительной инспекции. Тут же можно узнать о наличии документов, которые разрешают строительство.

В декларации должны быть все данные, которые вам назвали в отделе продаж. Также подрядчика нужно проверить по всем пунктам, которые ранее применялись к застройщику.

Уделите время разрешительной документации на подключение дома к электросетям, водоснабжению, газу и канализации. Эти технические документы требуют долгих согласований с компетентными органами.

Если такая документация имеется на ранних строках строительства, то, скорее всего, застройщик намерен довести дело до конца. Если таких документов нет, то ввод в эксплуатацию может затянуться, либо не состояться.

Проверьте землю, на которой строиться дом. Наличие арестов и обременений на земельном участке можно проверить через сайт Реестра прав на недвижимое имущество, заказав справку Министерства юстиции.

Лучше, если участок находится в собственности застройщика, а не арендован. Аренда предусматривает пользование участком до 50 лет. Застройщики, которые покупают землю, показывают, что нацелены серьезно и планируют продажей квартир отбивать покупку земли.

В то же время чаще землю покупают в сельской местности, в крупных городах – арендуют с дальнейшей передачей дома на баланс города, общины. Но если земля находится в собственности застройщика, то является активом, который при плохом раскладе можно отсудить и пустить на компенсацию, что вызывает доверие.

Узнайте, соответствуют ли планы застройщика функциональному и целевому назначению земли, на которой строится дом. Для проверки используйте данные кадастра. Целевое назначение таких участков должно быть или «жилая застройка», или «для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений».

На что обратить внимание в договоре?

Внимательно изучайте договоры. Часто покупатель должен оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Поэтому в договоре должна быть прописана максимальная разница (примером, не более 2 кв. м) за которую нужно будет доплатить.

Цена за метр также должна быть указана с привязкой к доллару или гривне. А также: будете ли вы оплачивать дополнительную площадь по цене кв. м на момент покупки, или по цене кв. м на момент завершения строительства.

Бывает, что в процессе строительства площадь увеличивается на 7-12 кв. м. И если вы уже сделали вклад, то не остается ничего другого как доплатить за погрешность круглую сумму.

Уточняйте и зафиксируйте в договоре, что входит в стоимость покупки квартиры. К примеру, посчитан ли застекленный балкон. Убедитесь в правильности того, какие налоги должны уплатить вы, а какие застройщик. Уточняйте детали и только после всего совершайте покупку.

Читайте:

Жилье в столичных новостройках дорожает

Какими бывают варианты инвестиций в недвижимость?

Евгений Даниленко, старший юрист АО «Летрадо» рассказал о плюсах и минусах вариантов покупки квартиры.

По его словам, застройщики часто прикрываются хорошей репутацией генерального подрядчика, которые не несут юридической ответственности за действия застройщика. Поэтому стоит проверять именного того, кто выступает продавцом по договору, на основании которого будет покупаться объект недвижимости.

Наиболее законными и безопасными являются приобретения недвижимости через участие в фонде финансирования строительства (ФФС), фонде операций с недвижимостью (ФОН) или институте совместного инвестирования (ИСИ).

Именно такие варианты по финансированию и инвестированию объектов строительства предусмотренны законами «Об инвестиционной деятельности», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об институтах совместного инвестирования».

Впрочем, законами, в частности, Гражданским кодексом, предусмотрены и другие способы приобретения недвижимости. Например, путем заключения предварительного договора, договора купли-продажи имущественных прав, инвестиционного договора, договора о совместной деятельности, а также путем участия в жилищно-строительном кооперативе.

Договор об участии в ФФС

«Рассмотрим самые популярные варианты. При приобретении недвижимости через ФФС покупатель заключает соответствующий договор об участии в ФФС с компанией-управителем ФФС и вносит средства с целью получения недвижимости в будущем. В свою очередь, компания-управитель направляет полученные от покупателя средства застройщику, с которым заключен соответствующий договор, для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом покупатель имеет полный доступ к информации о целевом использовании внесенных им средств, а также возможность их контроля», – рассказывает юрист «Летрадо».

По словам Даниленко, преимуществами этого способа является невозможность двойной перепродажи квартиры, поскольку за инвестором закрепляется конкретный объект инвестирования (квартира), а сам объект строительства передается в ипотеку управляющему.

Кроме того, надежность этого способа инвестирования обеспечивается государственным контролем за действиями управляющего со стороны Нацкомфинуслуг, а действия застройщика контролируются управляющим ФФС, который может изменить застройщика в случае невыполнения последним обязательств по строительству объекта недвижимости.

«Недостатком этой схемы является сложность взаимоотношений между сторонами и зависимость получения квартиры от действий как застройщика, так и управляющего. Кроме того, в украинских реалиях высока вероятность связи застройщика и управляющего, в результате чего последний вместо защиты прав инвесторов осуществляет защиту интересов застройщика», – говорит юрист.

Покупка сертификата ФОН

Второй вариант приобретения недвижимости предусматривает покупку сертификатов ФОН – целевых строительных облигаций, номинальная стоимость которых равна цене жилья.

Одновременно с этим инвестор заключает с застройщиком договор резервирования квартиры, в котором фиксируются характеристики приобретаемого жилья.

«Преимуществом этого варианта является то, что выпуск облигаций регистрируется Нацкомиссией ценных бумаг и фондового рынка (НКЦБФР), в ходе которой осуществляется проверка застройщика и эмитента облигаций. Среди преимуществ и возможность свободной продажи облигаций или внесение их в залог по кредиту, неизменность цены квартиры (условия выпуска облигаций и погашения являются фиксированными) и законодательные гарантии целевого использования средств», – разъяснят Даниленко.

Но, по его словам, НКЦБФР не осуществляет контроля за дальнейшей деятельностью эмитента и застройщика. К тому же, зарегистрировать облигации на квадратные метры, в принципе, может любое юридическое лицо, даже не имея отношения к строительству, что является минусом.

Поэтому перед приобретением облигаций стоит уделить внимание взаимоотношениям эмитента облигаций и застройщика.

Читайте:

Три мифа о ценах на недвижимость

Предварительный договор купли-продажи

«Возможность заключения договора купли-продажи имущественных прав предусмотрена ч. 2 ст. 656 Гражданского кодекса, согласно которой предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. Согласно условиям этого договора, продавец продает покупателю имущественные права на объект недвижимости, который будет построен в будущем, которое по своей правовой природе является правом ожидания соответствующей недвижимости.

Оно не свидетельствует о получении покупателем права собственности на соответствующий объект недвижимости, но при условии сооружения последнего является основанием для регистрации за покупателем права собственности на такой объект», – говорит юрист.

Преимуществом такого способа приобретения недвижимости является его простота и отсутствие платежей в пользу третьих лиц (управляющего или эмитента).

Недостатки – возможность двойной перепродажи с учетом того, что имущественные права на недвижимость не подлежат государственной регистрации, отсутствие какого-либо контроля за деятельностью застройщика и генподрядчика со стороны третьих лиц и возможность нецелевого использования средств.

Помимо прочего, к предварительному договору, возможность заключения которого предусмотрена ст. 635 Гражданского кодекса, стороны обязуются в определенный срок в будущем заключить договор (основной договор, которым может быть и договор купли-продажи недвижимости, и договор купли-продажи имущественных прав и многие другие договора) на условиях, определенных предыдущим договором.

«Этот вариант приобретения недвижимости является, наверное, самым рискованным. Ведь он не порождает обязательств продавца по сооружению и передачи прав на объект недвижимости, а лишь обязывает его заключить в будущем соответствующий договор по этому объекту», – объясняет юрист.  

При этом, если в установленный предварительным договором срок основной договор не будет заключен, то обязательства сторон по его заключения считаются прекращенными.

Даниленко отмечает, что принятие оплаты по предварительному договору законодательно не предусмотрено и такая оплата осуществляется только как средство обеспечения обязательств по предварительному договору.

«Поэтому в случае незаключения основного договора в установленный срок такая оплата подлежит возврату, однако не факт, что на момент прекращения предыдущего договора продавец будет финансово состоятельным на такой возврат», – рассказывает Евгений Даниленко.

Что касается других способов приобретения недвижимости, то они также довольно рисковые, поскольку зависят от содержания заключенных договоров и добросовестности застройщиков.

Какие налоги взымаются при покупке недвижимости?

Специалист по продаже недвижимости Богдан Возненко объясняет, что сейчас не то время, когда можно прийти наскоком, собрать деньги и убежать:

«Это тот бизнес, который нужно развивать. Если вложены деньги в покупку земли и подведению коммуникаций, то никто не будет заниматься перепродажами. Проверяем землю, обременения на нее, разрешительную документацию. Если что-то из цепочки отсутствует, то вкладывать деньги в это не стоит. Для большей надежности необходимо зарегистрировать предварительный договор о купле-продажи квартиры нотариально», – говорит Возненко.

Он уточняет, что налоги на приобретение квартиры на территории Киева, как правило, застройщики возлагают на покупателя.

Всех налогов в сумме 8,5 % от оценочной стоимости квартиры, военный сбор 1,5 %. Покупатель уплачивает 1 % сбора в пенсионный фонд и 1 % государственной пошлины. По договоренности сторон также оплачиваются расходы на оценщика (от 300 до 1200 грн) и нотариальные расходы по сделке (от 2400 до 5000 грн).

«Нужно внимательно читать договор, в котором чётко обозначены все условия: сроки сдачи объекта, спецификация объекта, штрафные санкции в случае не выполнения обязательств и тд. Также после достройки дома и приема квартиры должен быть составлен дефектный акт, который подтверждает, что все обещанное предоставлено», – резюмирует Возненко.

Источник: БизнесЦензор