РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 0.000 EUR: 0.000
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 0.000
EUR 40.000 41.000 0.000
USD 41.070 41.490 0.000
EUR 44.630 45.230 0.000
Новость

МФК Silver Breeze превратил торговые помещения в офисные

Решение сменить торговую функцию второго этажа на офисную в Silver Breeze пояснили недостаточной эффективностью торгового сегмента в условиях экономического кризиса и снижением интереса в целом к ТРЦ

2156
14 мая 2018 г.



Новость о том, что МФК Silver Breeze в Киеве радикально сократил торговые площади, переформатировав второй этаж под офисную функцию, встряхнула рынок коммерческой недвижимости. Собственники торговых центров первых поколений обращаются к консалтерам с просьбой просчитать, насколько эффективной может быть такая трансформация для их помещений.

Решение сменить торговую функцию второго этажа на офисную в Silver Breeze пояснили несколькими причинами: недостаточная эффективность торгового сегмента в условиях экономического кризиса и снижение интереса в целом к ТРЦ.

«Несмотря на рост потребления в Украине в 2017 году, около 10 % (в гривневом эквиваленте), многие форматы ритейла по-прежнему борются за выживание, а вместе с ними и торговые центры. Всем известны полупустые огромные ТЦ, провальный ЦУМ и т.д. Очень многое зависит от локации, концепции центра. На этом фоне абсурдное строительство еще десятка огромных ТЦ еще больше усугубит проблему в Киеве. Опять же, не секрет, что формат ТЦ во всем мире стоит на распутье: интернет-потребление, к которому склонно новое поколение, уже привело к закрытию более 250 торговых центров в США за последние пять лет, а также падению оборотов ТЦ в Израиле в 2017 году на 25 %. Таких примеров сотни. Арендные ставки в ТЦ во всем мире постоянно снижаются. Только концептуально и географически правильно продуманные форматы, угадавшие нужды потребителя, выживают. До Киева эта тенденция дойдет тоже, обязательно. И выживут только самые практичные и правильные. Думаю, мы увидим пустых «белых слонов» в Киеве уже очень скоро», – считает Эдди Прилепски, CEO и член совета директоров SvitLand Development.

Он напомнил, что торговая часть Silver Breeze изначально планировалась как районный ТЦ, как инструмент для создания мультифункциональности комплекса. После трех лет работы был проведен анализ эффективности МФК и формирующейся вокруг него бизнес-среды. В результате стало очевидным, что для успешной работы центра в целом и удовлетворения нужд арендаторов БЦ, достаточно торговли на одном, первом этаже.

«Более чем успешно работают супермаркет, аптека, прачечная, СПА, парикмахерские, магазин игрушек, другие мелкие магазины и, конечно же, рестораны и общепит. Ресторанов должно быть много и разнообразных», ‒ говорит Эдди Прилепски.

К тому же, второй этаж изначально был спланирован так, что его легко трансформировать в офисы: стеклянные стены и огромный атриум в центре дают натуральный свет даже в самых глубоких помещениях, кондиционирование и вентиляция были спланированы израильскими консультантами проекта с запасом, на уровень выше стандартного.

«Мы понимали риски ритейла, поэтому все арендаторы второго этажа были у нас на краткосрочных договорах. Главным для нас было хорошо и без конфликтов расстаться со всеми», ‒ отметил Эдди Прилепски.

При этом на рынке офисной недвижимости, в отличии от ритейла, сейчас бум. «Не по причине того, что в стране все хорошо, а по причине того, что четыре года в городе практически ничего не строили. И, немного, благодаря росту компаний из индустрии IT. Мы оцениваем, что в ближайшие пять лет офисных пространств будет по-прежнему не хватать в городе», ‒ говорит Прилепски.

Еще одним фактором, подтолкнувшим компанию к решению трансформировать торговые площади в офисные, стало завершающееся строительство рядом крупного ТРЦ River Mall. В результате арендные офисные площади комплекса увеличились с 32 тыс. кв. м до 41 тыс. кв. м. Все новые помещения уже сданы в аренду, подписаны договоры с гарантийными платежами, арендаторы приняли помещения для отделки.

«Поменяв назначение второго этажа, мы увеличили GLA комплекса, благодаря разнице в эффективности использования офисов и торговли. Таким образом, на сегодня мы сданы на 106 % от изначальных планов проекта, у нас нет и 10 свободных метров для аренды. Что наиболее существенно, доход от второго этажа вырастет примерно в 2,5 раза. Более того, мы полностью меняем tenant mix первого этажа, спустив туда успешных арендаторов со второго этажа и расставшись со многими, кто был на первом. Такое решение позволило нам уже добиться того, что суммарный доход от первого этажа схож с общим доходом от двух этажей вместе взятых, до решения об изменении», ‒ поясняет Прилепски.

Благодаря трансформации второго этажа, общая стоимость комплекса уже выросла почти на 10 млн долл. В компании ожидают, что она поднимется еще на 5-6 млн долл.

Второй этаж полностью арендован группой «Сильпо». «Кроме них было еще два серьезных претендента. «Сильпо» были быстрыми и конкретными в своем решении, с лучшими коммерческими условиями. И, конечно же, мы ценим силу и устойчивость этой компании. Потому мы их выбрали. Их присоединение к нашему проекту дополнило, наверное, лучший, tenant mix в городе ‒ BOSCH, GSK, Porche Finance group, Teva, TrinetiX, DAN.iT, Regus, Unity Bars, GSN games и другие», ‒ считает Прилепски.

По мнению экспертов, реконцепция ТЦ Silver Breeze и создание на его площадях офисных помещений ‒ это исключительное решение и вряд ли найдет последователей на столичном рынке торговой недвижимости. «Даже в мире очень редко встречаются случаи, когда назначение недавно созданного объекта торговой недвижимости меняют на неторговое. Мы знаем примеры успешного редевелопмента киевских торговых центров первого поколения. Например, ТЦ «Альта-центр», «Городок», «Мегамолл» на Петровке, все они выполнили глубокие изменения в рамках реконцепции, однако ни один из ТЦ не поменял свое коммерческое торговое назначение», ‒ говорит президент компании UTG Вадим Непоседов.

Что касается самих реконцепций, то есть два подхода: делать их регулярно, раз в квартал или полгода или накапливать проблемные моменты, аккумулируя ресурсы и вносить обновления глобально один раз в 5-7 лет.

«В то же время, я думаю, вряд ли реконцепции подвержены лидеры рынка, которые имеют безусловные прочностные запасы и высокие характеристики. У них явно нет предпосылок для реконцепции, поскольку их концепция тщательно продумана и не требует никаких изменений. Все остальные, не отвечающие таким требованиям, нуждаются в обновлении», ‒ говорит Непоседов.

Источник: ABCnews

 

11 мая 2018 г.
1641
У кожному районі міста повинна бути відведена ділянка під прийом будівельних та інших великогабаритн...
11 мая 2018 г.
1877
Поэтому есть риск, что сроки реализации проекта будут сдвигаться, если вообще строительство не будет...
11 мая 2018 г.
1939
После завершения строительства здания в нем будут оборудованы служебные помещения полиции...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Сегодня
4613
Це може призвести до повного припинення діяльності основної програми компенсацій в Україні в наступн...
Сегодня
1803
Для цього народні депутати пропонують передбачити відповідні видатки із загального бюджетного фонду...
Вчера
2535
Згідно з ухваленим документом, громадським об'єднанням, які опікуються охороною культурної спадщини,...
Сегодня
800
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
Сегодня
513
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
Вчера
3363
Автори проєкту вирішили перепланувати об'єм будинку та оптимізувати його просторову конфігурацію від...
22 октября 2024 г.
1385
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
15 октября 2024 г.
1665
19 листопада усі провідні бімщики країни знову зустрінуться, щоб подискутувати, обговорити події, но...
10 октября 2024 г.
1265
У Києві відбудеться професійний форум, де зберуться провідні експерти та фахівці будівельної га...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
345
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3672
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!