Три головні перешкоди на шляху до доступної іпотеки в Україні

Доступна іпотека. Що їй заважає?

В Україні обіцяють дешеву іпотеку: Нацбанк очікує відновлення іпотечного кредитування в 2020 і зниження ставки до ;14-15%, а прем'єр Гончарук вважає можливим домогтися 11-12%

Тим часом ставка за іпотечними кредитами терміном на 20 років у Данії вперше в історії досягла нуля. У серпні 2019 Nordea Bank оголосив, що почне видавати іпотечні кредити під 0% річних, а Jyske Bank знизив відсоткові ставки за 10-річними іпотеками нижче нуля у мінус 0,5% річних.

Давайте об'єктивно: нам таке поки не світить. Більш того, в умовах навіть такої небувало низької за останній час інфляції, хиткості фінансового сектору, а також внутрішньої турбулентності первинного ринку, при всьому оптимізмі слабко віриться у реальність озвучених прем'єром і НБУ ставок.

Безперечно: чим менший відсоток, тим краще для галузі. Платити за кредитом менше, більше людей собі можуть дозволити, а значить забудовники отримають хорошу підмогу для свого бізнесу і зможуть стабільно будувати житло. Іпотечний мультиплікатор становить приблизно 11 грн ВВП: тобто кожна гривня кредиту збільшує ВВП країни на 11 грн. Непогано, правда? От тільки іпотека - хитрий звір: від реального бажання бізнесу і банків мало що залежить. Її ціна визначається головним чином вартістю грошей в економіці.

Десятка банків, які видають кредити на первинному ринку за партнерськими угодами з девелоперами, не приховують, що заробляють мізер: інфляція і високі резервні вимоги з боку НБУ спалюють всі доходи.

Крім того,не поспішає до відділів кредитування і сам покупець. З багатьох причин: середня ставка за кредитом у 22% в сумі дає переплату за вартістю 2-3 квартир, незрозумілий курс валют і нестабільність фінсектору насторожує, а недовіра до забудовників за останній рік зросла в рази у зв'язку з ситуацією навколо Укрбуду.

Щоб дати поштовх іпотечному кредитуванню, необхідно вирішити відразу кілька ключових питань.

1. Потрібне чітке розуміння своєї позиції НБУ і виконання функцій кредитора першої інстанції для банків, готових взяти на себе питання іпотеки. Сюди ж віднесемо прозорий механізм контролю за фінансовими установами та цільовим використанням ресурсів. Щоб не вийшло, що гроші десь зависають у повітрі, а не потрапляють у реальний сектор економіки. Стримуючим фактором також є нестача довгих ресурсів в умовах залежності комерційних банків від державного рефінансування. При цьому заборгованість неплатоспроможних банків за кредитами рефінансування за даними від 1 січня 2020 року становить до 44 млрд грн. У 2019 Нацбанк отримав лише 3,6 млрд грн від боржників. Назріває питання: наскільки фінсектор України самостійний, прозорий, а керівництво НБУ чітко розуміє доцільність розвитку іпотеки в Україні?

2. Повинна бути стабільність економічного сектору України. 2019 рік встиг здивувати небувалим річним зміцненням гривні на 19%, рекордно низьким рівнем інфляції в 4,1%, першим за останні 15 років випуском українських облігацій у євро, попит на які перевищив пропозицію в шість разів. Прогнози, які дають Україні на 2020 не менш революційні, проте не варто забувати про те, що ситуація залишається досить хиткою і різні політичні та макроекономічні фактори здатні змінити стан речей у будь-який момент.

3. Потрібні прозорі правила гри для девелоперів, їх розуміння своєї соціальної відповідальності, законодавчі зміни на підтримку іпотечного кредитування, захист прав кредиторів, інвесторів, забудовників, тобто абсолютно всіх учасників. Необхідний якийсь контроль будівельного сектору з боку держави, щоб не було стихійного розвитку ринку, який ми спостерігаємо останні 20 років.

Звичайно ж, доступна іпотека сприятиме зростанню рівня житлового будівництва, формуванню додаткового попиту на житло і розвитку міст в цілому. Але запускати кредитування потрібно лише ретельно до нього підготувавшись.

Більше новин про іпотеку читайте у спецтемі Build Portal "Доступна іпотека"