Аналіз НБУ: що відбувається з цінами, пропозицією і попитом на житло

Ринок нерухомості України: стабільні ціни та стриманий попит

Активність на ринку житла майже незмінна вже півтора року. Високі безпекові ризики відмовляють українців від купівлі житла, а внутрішня міграція також дедалі менше підживлює попит.

Про це пише Національний банк України в «Звіті про фінансову стабільність» за грудень 2025 року.

Там прогнозують, що пропозиція залишатиметься обмеженою через повільні темпи будівництва.

Попит на житло залишається майже незмінним

Уже півтора року активність на ринку житла є майже сталою. Кількість угод купівлі житла впродовж перших дев’яти місяців 2025 року лише на 7% більша, ніж за відповідний період торік. Ознак та рушіїв відновлення попиту до «довоєнного» рівня наразі немає.

• З початку року укладено на майже третину менше оподатковуваних угод, ніж за той самий період 2021 року.
• Високі безпекові ризики і надалі гальмують придбання житла, передусім для інвестиційних цілей. 
• Руйнування енергетичної інфраструктури та значні перебої в постачанні світла та тепла стримують купівлю житла в містах.
• Попит внутрішньо переміщених осіб, який є вагомим рушієм «воєнного» ринку нерухомості, не посилюється.

Ринок житла зараз найактивніший у Києві, Київській, Дніпропетровській та Харківській областях. На них припадає 39% угод за три квартали 2025 року. Кожне третє житло купується в обласних центрах, ще третина - в інших містах. Дві третини угод - це придбання квартир.

Яке житло купують

Покупців надалі приваблюють дешевші варіанти житла: менші за площею та в старіших будівлях.

• Середня площа придбаної квартири незмінна - 48 кв. м, будинку - 70 кв. м.
• Медіанний вік придбаної цьогоріч оселі в Україні - 45 років, у Києві - 20 років.

У столиці частка нового житла в угодах з купівлі дещо скорочується, у більшості регіонів є сталою, лише на заході подекуди зростає. В оголошеннях найчастіше пропонують більші та новіші квартири, що відповідно дорожчі. Невідповідність між характеристиками житла, виставленого на продаж, та житла, яке прагнуть купити, стримує активність ринку.

Пропозиція житла стагнує

Площа житла, введеного в експлуатацію в першому півріччі 2025 року, дорівнює показнику за аналогічний період торік. Однак частка квартир у ній знизилася. Пропозиція житла надалі поповнюється переважно завдяки добудові давно розпочатих житлових комплексів.

Спорудження нових об’єктів розпочинається вкрай рідко і лише в західних регіонах. Пропозицію житла також знижують руйнування через численні обстріли. Протягом дев’яти місяців цього року внаслідок повітряних атак ворога пошкоджено понад удвічі більше житла, ніж за аналогічний період торік.

Девелопери потерпають від браку джерел фінансування. Нині забудовники мають покладатися передусім на власні кошти, адже продажі в незавершених об’єктах мляві, особливо на ранніх стадіях будівництва та в менш безпечних регіонах. Банки ж не можуть кредитувати галузь з огляду на відсутність дієвих механізмів контролю за цільовим використанням коштів, непрозорі структури ласності забудовників, складні дозвільні процедури та нереалістичні плани будівництва.

Ціни на житло переважно незмінні

Заявлені ціни продажу житла майже не змінюються. У Києві та Львові, де ринок нерухомості жвавіший, а також у південних, центральних та східних областях житло на первинному і на вторинному ринку пропонують майже за тими самими цінами, що і півроку тому. В окремих регіонах ціни навіть знижувалися. Лише в низці західних регіонів житло дорожчало.

Середні ціни фактичних угод в цілому відповідають динаміці середніх заявлених цін, однак на них більше впливає ситуативна структура придбаного житла.

Собівартість будівництва зростає повільно, як і попит на житло, що визначає відсутність фундаментальних чинників зростання ціни. Курсові очікування стабільні, що стримує продавців від перегляду цін, які часто виражаються в еквіваленті долара США.

Вартість оренди надалі зростає в більшості західних областей, тоді як у Києві скоригувалася вниз після прискорення в минулому кварталі. Пошкодження енергетичної інфраструктури ускладнює умови проживання у великих містах, тож орендарі частіше йдуть на цінові поступки.

Відношення цін купівлі до оренди залишалося нижчим за довгострокове середнє. Про доступність житла свідчить й історично низьке відношення ціни житла до доходу домогосподарства.

Цінові умови на ринку в цілому сприяють його розвитку. Втім, за збереження безпекових ризиків та без доступної іпотеки попит на нерухомість і далі буде стриманим.

 Як роботи замінюють будівельників