Обзор рынка гостиничной недвижимости Киева за 1 полугодие 2015 года

В последние два года в сегменте гостиничной недвижимости  наблюдается постоянное снижение количества туристов и гостей, посещающих нашу страну, в том числе и г. Киев.

Количество туристов посетивших Украину

По официальным данным Государственной статистической службы и Государственной пограничной службы в 2014 году Украину посетили 12 711 507 туристов, что на -48,5% меньше, чем по итогам 2013 года. Результатом столь стремительного падения стала аннексия Крымского полуострова, традиционного генерируещего около трети (6-8 млн.) всего туристического потенциала страны.

Сокращение гостей Украины привело к изменению структуры туристического потока: лидирующая РФ, ежегодно прибавляющая около 10 миллионов посетителей в копилку Украины, составила в 2014 году лишь 2,36 млн (из которых 1,83 гостей посетили страну с личными или семейными визитами) уступив первое место гостям из Молдовы (4,37 млн. чел, 96,4% из которых приезжают с личными визитами). Сократилось количество гостей и из дружественной Республики Беларусь: 1,59 млн в 2014 году против 3,35 млн в 2013 (падение на -52,5%).

Учитывая пропагандируемую посольствами и консульствами стран мира информацию об опасности нахождения в Украине, большинство гостей из дальнего зарубежья (Китай, Индия, страны Западной Европы, Латинской Америки) отказываются или переносят поездки, а туристы из европейских государств-соседей (Польши, Румынии, Венгрии, Словакии, Германии) посещают скорее приграничные регионы Украины (Галичину, Буковину, Закарпатье) и, иногда, Киев. Поэтому, гостей из Европы не становится больше - сокращение по итогам года составило -21,1% до 3,57 млн (против 4,53 млн в 2013), из остальных стран мира – падение на -9,7% до 0,42 млн по итогам 2014. Принимая во внимание показатели аэропортов страны в 2015, сокращение туристов в Украину по итогам года, вероятнее всего, продолжится.

Динамика туристов, посетивших Украину в 2006-2014 годах, млн. чел, %

Распределение туристов, посетивших Украину по стране происхождения, %

Пассажиропотоки украинских аэропортов

Нестабильная экономическая ситуация, аннексия Крымского полуострова, не прекращающийся и периодически обостряющийся вооруженный конфликт в зоне АТО, стремительные скачки курса иностранной валюты обуславливают продолжающееся снижение туристической и деловой активности, а отсутствие прозрачного порядка получения рейсов авиаперевозчиками по международным и внутренним перелетам приводят к снижению количества и загруженности авиарейсов, падению пассажиропотоков аэропортов.

В результате, за 1 квартал 2015 года украинские аэропорты обслужили 2,006 млн. пассажиров, что на 24,6% меньше аналогичного периода 2014 года. Пассажиропотоки на международных авиалиниях сократились на -21,4% до 1,768 млн. чел., на внутренних – на 42,1%, до 237,2 тыс. человек. Совокупный пассажиропоток двух киевских аэропортов («Борисполь» и «Киев») снизился на -10,55% до 1,571 млн. При этом, в марте (+9% до 460 тыс.), апреле (+16% до 520,3 тыс.) и мае (+11,6% до 628 тыс.) 2015 года аэропорт «Борисполь» начал прибавлять пассажиропотоки к результатам 2014.

Весеннее увеличение траффика скорее не следствие роста авиарынка, а результат перераспределения пассажиропотоков между аэропортами и небольшого сезонного прироста в чартерном сегменте. Так, переориентированию пассажиров на полеты из "Борисполя" способствовали изменения в картах полетов аэропортов "Киев", "Харьков", "Днепропетровск" (из аэропорта Харькова прекращено выполнение регулярных рейсов в Австрию, Польшу, Россию, Грузию, Армению, Азербайджан, ОАЭ, из аэропорта "Киев" перестала летать лоукост - авиакомпания WizzAirUkraine), закрытие разрушенных аэропортов Донецка и Луганска.

Причиной реального небольшого прироста стало расширение карты полетов из «Борисполя»: в апреле восстановлено прямое сообщение с Пекином с его транзитными пассажирами), в мае начали выполняться рейсы на остров Корфу (Греция) и Кошице, в июне - перелеты в Аликанте и Пальма-де-Майорку, готовятся рейсы в Амман и Мальту. «Atlasjet Украина» (дочка турецкого авиаперевозчика Atlasjet) запустил продажу билетов на первые рейсы между Киевом и Львовом. Кроме того, аэропорт Одессы в мае 2015 также показал положительный прирост (+10,7% до 84,7 тыс. чел.). Из Одессы в Киев и Батуми начали летать рейсы YanAir, а в Днепропетровск - "Днеправиа".

Количество пассажиров, обслуженных аэропортами Украины в 2012-2015 годах

Влияние революций на туристические потоки

Тунис

В конце 2010 - начале 2011 года Тунис пережил «жасминовую революцию». Недовольство местного населения высоким уровнем безработицы привело к свержению президента Зин аль-Абидина бен Али и приходу к власти умеренных исламистов. Акции протеста начались в столице и вскоре перекинулись на международный курорт Хаммамет.

По данным, ООН в результате революции в Тунисе погибли 219 человек. Революция сократила доходы туристического сектора на 38,5%, рабочие места (около 400 тысяч местных жителей заняты в туристической сфере), практически каждый третий турист отказался от поездки в страну. Туристический поток постепенно восстанавливается и в 2013 году Тунис посетило 6 миллионов туристов (в 2012 - 4,5 млн.). Тем не менее, это всё ещё менее 60% от количества отдыхающих в стране в 2010 году.

Египет

Египетская революция 2011 года, результатом которой стало свержение президента Хосни Мубарака, нанесла сильнейший удар по туристическому сектору страны. Наиболее массовые и кровопролитные акции проходили в Каире, Суэце, Александрии, Исмаилии и Мансури. Прокатились митинги и по Хургаде и Шарм-эль-Шейху. В вооруженных столкновениях погибло около 900 человек. В 2010 году Египет привлёк рекордные 14,7 млн. отдыхающих (или 13 % ВВП страны). Каждый седьмой житель связан с туристическим сектором. После революции в 2011 количество туристов в Египте сократилось до 9,5 млн. За зимние месяцы 2014 года туристический доход Египта упал на 64,7% относительно 2013. Ухудшилось и «качество» туристов из которых большинство - люди с весьма ограниченным бюджетом, готовые мириться с отсутствием экскурсий в Каир и посещением исторических достопримечательностей.

Ливан

Вооружённые конфликты отпугивают туристов не только от мятежной страны, но и от её соседей. Затянувшийся на три года военный конфликт в Сирии ударил по туристическому сектору Ливана - в соседнюю страну переселилось более 400 тысяч беженцев - наплыв безработных и неустроенных людей пугает и местных жителей, и отдыхающих. Туризм Ливана генерирует 18,5% объёма экономики. Наибольший поток отдыхающих идёт в Ливан из стран Персидского залива. На их долю приходится 40% всех проданных туров и 60% туристической прибыли. Спрос на отдых в Ливане устойчиво снижается. В 2011 году он упал на 24%, в 2012 - ещё на 17,5%, в 2013 дополнительно сократился на 12,5%. В 2014 году желающих отдохнуть в Ливане будет ещё меньше: страны Залива выпустили официальное предупреждение и попросили граждан воздержаться от поездок в Ливан в связи с небезопасной политической обстановкой.

Израиль

По причине обострения военного конфликта между Израилем и Палестиной, туристический бизнес в Израиле бьёт тревогу - европейские страны и США настоятельно рекомендуют своим гражданам отказаться от поездок в места в радиусе 40 км от сектора Газа. В 2013 году туризм принёс государству $11 млрд. (или 4,5% от номинального ВВП) - рекорд страны. Первое полугодие 2014 превосходило показатели предыдущего на 18%, однако после военной операции «Несокрушимая скала», сопровождавшейся ракетными обстрелами центра страны, количество отдыхающих резко сократилось и привело к падению по итогам года на 7%. Традиционно большинство туристов в Израиле: приезжие из США (623 тысячи человек), РФ (603 тысячи), Франции и Германии. По данным Министерства туризма, 3,3 млн. туристов привнесли в израильскую экономику около 41 млрд шекелей и обеспечили работой 200 тысяч человек (около 6% от всех занятых на рынке труда).

Количество туристов в г. Киеве

Несмотря на почти двукратное падение туристического потока в Украину, туристический поток Киева как столицы страны держится на сравнительно постоянном уровне, хотя и здесь прослеживаются негативные тенденции. Так, по данным Государственной пограничной службы, в динамике наблюдается постепенное сокращение посетителей города Киева с 660,6 тыс. гостей в 1 полугодии 2013 года до 414,5 тыс. в 1 полугодии 2014 (или -37,3% в относительном выражении), а по итогам 3 месяцев 2015 года сокращение до 199,7 тыс. чел. (или на -9,5% ) относительно 1 квартала 2014 года.

По уточненным данным Главного управления статистики, Киев в 2014 году принял 1 850 748 туристов, что в относительном выражении на -14,8% меньше, чем в 2013 году (2,17 млн. чел), но на 4,6% больше, чем в 2012 году (1,77 млн. чел.). Положительный прирост внутреннего туризма на +10,6% до 923 тыс. (834,5 тыс. в 2013) не смог нивелировать негативные изменения сокращения иностранного туристического потока на -41,8% до 927 тыс. (1594,1 тыс. в 2013). В целом, столица Украины ежегодно принимает порядка 1,8 млн. туристов с незначительными колебаниями в большую или меньшую стороны.

Количество иностранцев посетивших г. Киев в динамике кварталов 2013-2015 годов, тыс. чел.

Изменение количества туристов посетивших г. Киев в динамике 2007-2015 годов, чел., %

Размещение в номерном фонде Киеве

Согласно информации ГУ статистики г. Киева, по итогам 2014 года в местах коллективного размещения людей были приняты 889 717 человек и относительно 2013 года показатель продемонстрировал снижение в размере -23,6% или в абсолютном выражении -274,4 тыс. чел.

Количество размещенных в номерном фонде Киева в динамике 2004-2014 годов, тыс. чел., %

Предложение

Согласно данных управления туризма КГГА, на начало 2015 года в городе функционировало 165 объектов предоставляющих услуги временного размещения людей (общей вместительностью 18 500 мест), увеличившись за 2014 год на 1 единицу. Среди них, туристам и гостям города предлагаются: гостиницы разных категорий, 27 действующих комплексов апартаментов, порядка 50 малых отелей на 20 и менее номеров, 36 хостелов, общежития гостиничного типа, санатории и другие средства размещения, не отвечающие современным стандартам.

По данным управления туризма в Киеве зафиксировано 12 122 гостиничных номера, структуру которых формируют:  гостиницы категории 5 звезд 12,0%;  гостиницы категории 4 звезды 22,1%;  гостиницы категории 3 звезды 36,7%;  гостиницы категории 1-2 звезды 29,2%.

В Киеве продолжается постепенное укрепление позиций международных операторов: в Украине функционируют международные бренды Hyatt, Radisson Blu, InterContinental, Holiday Inn; Wyndham Hotel Group вышел на рынок с брендом средней категории Ramada Encore, Accor hotels начал развитие с открытия Ibis, Fairmont Raffles Hotels International реализовал Fairmont Grand Hotel, а в 2014 году Hilton Hotels & Resorts открыл пятизвездочный комплекс Hilton Kyiv.

За первое полугодие 2015 года новые гостиницы открыты не были, а за 2014 год рыночное предложение пополнилось гостиницами «Hilton» (5*, март 2014), гостиницей «Мануфактура» (4*, апрель 2014) и хостелом «Gagarin Premium» (март 2014). Даты открытия заявленных на 2015 год гостиниц, скорее всего, будут перенесены на более поздние сроки до улучшения макроэкономической ситуации в стране.

Структура номерного фонда гостиниц Киева

Перспективные гостиницы Киева запланированные к открытию в 2015-2017 годах

Стоимость размещения

Ответом на девальвацию национальной валюты стал переход гостиниц категории 5* и большинства категории 4* на ценообразование в евровалюте. В результате, взлетевшая за 2014 год стоимость размещения в гостиницах, продолжила свое удорожание вместе с падением национальной валюты и в 2015: операторы удерживают цены (избегая демпинга и снижения доходов), чтобы иметь возможность вернуть прибыль после окончания кризисной ситуации. На начало июля 2015 года, средняя стоимость размещения в гостиницах Киева по классам составляет: для гостиниц 5* - 7 451 грн, для гостиниц 4* - 2 418 грн, для гостиниц 3* - 908 грн.

Средняя стоимость размещения в гостиницах Киева по классам в июле 2014 и 2015 года

Изменение средней стоимости номера за 2007-2015 годы, грн.

Заполняемость номеров

Определенная стабилизация национальной валюты, вступительная компания в столичные ВУЗы, остаток интереса и сочувствия иностранцев к стремлению украинцев к демократии, общее желание населения страны к путешествиям приостановили, наконец, болезненный для рынка затяжной антирекорд заполняемости столичных гостиниц 2014 года и создали первые предпосылки для ее упорядочения. К началу июля 2015 коэффициент заполняемости гостиниц столицы категорий 3-5* вырос на 3,1% и приблизился к уровню лета 2014: 33,5% (на конец 2014 указанный показатель составлял 30,4% , на начало июля 2014 – 34,9%).

При этом, по-прежнему низкое значение ключевого показателя функционирования гостиничного рынка заставляет владельцев отелей прибегать к максимальному сокращению операционных расходов и минимизации уровня затрат, порой путем вынужденного полного, временного (на ремонт, реконструкцию) или частичного (отдельного или нескольких этажей) закрытия.

Доходность номера (RevPAR, revenue per available room)

В результате совокупного положительного влияния внешних факторов, роста стоимости размещения в киевских гостиницах и повышения коэффициента заполняемости до 33,5% (на 3,1% относительно января 2015), доходность в пересчете на номер увеличилась и на июль 2015 года составила 886 гривен. По сравнению с началом года прирост достиг 33,6% в относительном выражении или 223 гривны в абсолютном.

Доходность гостиничных номеров (RevPAR) категории 3-5* по результатам 2012 - 2015 годов, UAH, %

ПОСМОТРЕТЬ ОБЗОР ПОЛНОСТЬЮ

Источник: www. utgcompany. com