ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА 2014 ГОДА

Последние несколько лет в Украине наблюдается ежегодное снижение объемов строительства жилья. О реальных объемах введенного в эксплуатацию жилья, о причинах падения и о новых тенденциях развития украинского рынка жилой недвижимости читайте в аналитическом обзоре, представленном компанией UTG.

Принято в эксплуатацию жилья

Среди регионов Украины по объемам принятого в эксплуатацию жилья, Киев (568,8 тыс. кв. м) и Киевская область (1 121 тыс. кв. м) занимают совокупно около трети (30,2%) всего введенного в эксплуатацию жилья в стране (5 590 млн. кв. м) по итогам трех кварталов. При этом, объем введенного в эксплуатацию жилья в городе Киеве сократился на -39,7%, в то  время, как в Киевской области прирост составил +31,7% относительно соответствующего периода 2013 года.

Среди лидеров по приросту объемов жилья в Украине: Одесская область - 221 тыс. кв. м ( + 57,7%), Ивано-Франковская - 198,2 тыс. кв. м (+53,5%), Львовская - 195, тыс. кв. м (+55,1%), Хмельницкая область - 77,8 тыс. кв. м (68,3%).

Области аутсайдеры: Луганская область - -62,2 тыс. кв. м (-59,3%) и Кировоградская область - 37,9 тыс. кв. м (-59,2%).

Выведено из эксплуатации жилья

В Украине традиционно наблюдается высоких объем вывода из эксплуатации жилого фонда. Так, из 25,3 млн. кв. м квартир пополнивших жилой фонд Украины  в 2013 году (37,12 млн. кв. м  - в 2012 году) были выведены из эксплуатации 14,79 млн. кв. м, что составило 71,81%.

Среди причин уменьшения жилья - выбывание в связи с ветхостью и аварийностью, в результате стихийных бедствий, переоборудованием жилых помещений в нежилые, сносом зданий и застройкой новых, передаче другим предприятиям, уменьшение за счет уточнений инвентаризации, недоучет и т.п.).

Совокупный жилой фонд

На начало 2014 года, согласно Госстатистики совокупный жилой фонд Киева составил 62,23 млн. кв. м.  В пересчете на каждого жителя постоянного населения столицы приходится 21,3 кв.м жилья.

Количество квартир

Согласно Государственного управления  статистики г. Киева, на начало 2014 года в столице насчитывалось 1 065,6 тыс. квартир.

Общий жилой квартирный фонд формируют:

- однокомнатные квартиры - 279,2 тыс. единиц (26,2%),

- двухкомнатные квартиры - 431,0 тыс. единиц - (40.4%),

- трехкомнатные квартиры - 305,3 тыс. единиц (28,6%),

- четырех и более комнатные квартиры - 48,9 тыс. единиц (4,6%).

 Обеспеченность жильем  на человека

Несмотря на рост объемов вводимого в эксплуатацию жилья наблюдавшегося в 2012-2013 годах на фоне негативной демографической ситуации и постоянного сокращения численности населения Украины по уровню обеспеченности жильем на одного жителя Украина отстает от европейских стран. Усугубляют ситуацию и высокие объемы выводимого из эксплуатации жилья.

Так, для центральной части Европы средним показателем обеспеченности  считается 30-35 кв. м на человека, для Западной - 40-45 кв. м, в наиболее обеспеченных жильем странах может достигать 65-70 кв. м на человека. В среднем по Украине этот показатель составляет 23,9 кв. м, по городу Киеву - 21,3 кв. м. Учитывая неудовлетворительное состояние большей части построенного в досоветское и советское время жилья, можно утверждать, что обеспеченность граждан Украины жильем находится на невысоком уровне и существует высокий потенциальный спрос на недвижимость.

Совокупный жилой фонд в целом по Украине

По состоянию на 1 января 2014 года, согласно официальным данным Государственной службы статистики, жилой фонд Украины составлял 1,097 млрд. кв. м и насчитывал в натуральном выражении 19,4 млн. квартир. Среднее значение общей площади квартиры в Украине составляет 56,62 кв. м.

В целом по Украине по количеству комнат квартиры распределяются следующим образом: 19,3% - однокомнатные, 37,0% - двухкомнатные, 32,8% - трехкомнатные, 10,9% комнат имеют четыре и более комнат.

При этом, в эксплуатации находилось 4,9 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья (0,4% от всего жилого фонда), в котором проживало 89,5 тыс. человек.

Обеспеченность населения жильем

Несмотря на то, что по показателю обеспеченностью квартирами на 1 тыс. жителей наша страна существенно отстает от среднеевропейского значения (473,6 квартиры). В то же время по этому показателю Украина значительно опережает некоторые восточноевропейские страны, такие как Польша (358 квартир), Румыния (397) и т. д.

Среди мировых лидеров по количеству квартир на 1 тыс. жителей - преимущественно страны с развитым курортным туризмом - Португалия (549 квартир), Испания (544), Болгария (530), Хорватия (512), Черногория (501).Однако, эти страны можно считать специфическими и отдельно стоящими, поскольку большая доля квартир покупается иностранцами и на повышение качества жилья местного населения на влияет.

Высокой обеспеченностью жильем характеризуются - Австрия (504), Германия (497), Франция (491), Дания (488), Швеция (482) и некоторые другие страны.

В пересчете на 1 тыс. жителей постоянного населения, по итогам трех кварталов 2014 года, объемы принятого в эксплуатацию жилья в городе Киеве составили 214,3 кв. м.

Наибольшие объемы жилья на 1 тыс. жителей были введены в областях Западной части Украины -  Ивано-Франковской (466,4 кв. м), Львовской (266,8 кв. м), Закарпатской (226,9 кв. м), а также Киевской (662,1 кв. м) и Одесской (292,9 кв. м) областях.

В среднем по Украине, объем принятого в эксплуатацию жилья за три квартала 2014 года составил 146,4 кв. м на 1 тыс. жителей.

Принято в эксплуатацию жилья по количеству комнат

Тенденции 2012-2014 годов демонстрируют ярко выраженный тренд по сокращению количества комнат в введенных в эксплуатацию квартирах г. Киева и их общей площади.

Так, средняя площадь квартир сократилась с 83,2 кв. м в 2012 году до 77,3 кв. м в 2014 году.

Доля однокомнатных квартир в общей структуре выросла 37,3% в 2012 году до 47,4 в 2014 году.

Доля одно-, двух, и трехкомнатных квартир по результатам трех кварталов 2014 года увеличилась и составляет 95,8%.

Цена предложения квартир на первичном рынке

Средняя цена 1 кв. м на рынке первичной недвижимости на конец декабря 2014 года  номинированная в гривнах составила 16 460 грн. и продемонстрировала рост +2 785 грн. (20,33%) за 1 кв. м к результатам декабря 2013 года, а цена, номинированная в долларах США из-за изменения обменного курса USD к UAH составила $1045 за кв. м снизившись за го на $669 (или 39,0%) за 1 кв. м.

Из-за непрогнозируемых колебаний курса национальной валюты киевские застройщики уже не в состоянии удерживать стремительное падение гривны, отказываются от фиксирования льготного курса, трансформируют программы рассрочки - повышают % первого платежа, сокращают максимальную продолжительность, на место беспроцентной рассрочки внедряют процентный кредит от застройщика.

Цена предложения первичного рынка по классам

При этом, предлагают взамен дополнительные скидки и стимулируют полную выплату квартиры за собственные средства.

В разрезе классов на рынке новостроек средние цены на начало 2015 года составили: 11 398 грн. за 1 кв. в "эконом" классе; 19 523 грн. в классе "комфорт"; 28 981 грн. в классе "бизнес".

Цена предложения квартир вторичного рынка

Доминирующей валютой на вторичном рынке недвижимости Украины является доллар США и предложение привязано/номинировано к этой валюте. В период девальвации гривны стоимость жилья резко возросла, а платежеспособный спрос оказался не готовым к столь галопирующим изменениям национальной валюты - количество реальных сделок сократилось: финансовые, экономические и политические кризисы значительно повышают риски, сокращают покупательскую способность населения, заставляют его отказываться от дорогостоящих покупок, занимать выжидательную позицию. Несмотря на это, цены на вторичном рынке в долларовом эквиваленте снижаются незначительно.

Цена предложения квартир по районам

Несмотря на снижение средней цены в декабре 2014 году относительно декабря 2013 года в долларовом эквиваленте  на -$137 (или 7,0%) до $1772 за 1 кв. м, средняя цена в гривнах увеличилась на 12 719 грн. (или 83,5%) до 27 944 грн. за 1 кв. м.

Аналогично изменились цены и по отдельным районам г. Киева - падение стоимости в долларах США коснулось всех районов города (от $79 - в Деснянском районе до $245 в Оболонском) и их существенный рост в национальной валюте.

Структура предложения на первичном рынке

На декабрь 2014года в структуре предложения жилья на первичном рынке новостройки "эконом" класса занимали большую половину предложения - 53,4%, сократившись на 2,3% относительно декабря 2013 года. Доля новостроек "комфорт" класса в структуре возросла до 30,8% (+2,0%), "бизнес"класса до 15,8% (+0,2%).

Подобное изменение структуры предложения говорит о высокой востребованности и инвестиционной привлекательности среди населения недорогого жилья в условиях поиска резервов для сохранения стремительно обесценивающейся гривны.

Структура предложения на вторичном рынке

На конец декабря 2014 года в структуре предложения жилья на вторичном рынке недвижимости города Киева преобладали 3-х и 2-х комнатные квартиры, занимая 32,6% (-3,6% относительно 2013 года) и 32,3% (+0,9%) в структуре. На однокомнатные квартиры приходилось 23,9% (+3,4%). Наименьшую часть занимают просторные квартиры с 4-мя и более комнатами - 11,5% (-0,4%).

Спрос

По результатам 2014 года, по данным Министерства юстиции, в Украине частными и государственными нотариусами было заключено 78 678 договоров купли-продажи квартир и жилых домов. Относительно аналогичного периода 2013 года количество сделок сократилось на - 27,6% (в количественном выражении - на 2 938 договоров).

Снижение объемов продаж жилой недвижимости затронуло все области Украины, кроме Львовской, продемонстрировавшей незначительный рост по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Наибольшее падение среди регионов Украины наблюдалось в Донецкой (-40,2%), Луганской (38,1%) и Житомирской (30,8%) областях.

Структура спроса на рынке недвижимости

2014 год ознаменовался доминированием первичного рынка недвижимости, внедряющего для поддержания активности и приемлемых темпов продаж разнообразные "акции лояльности", направленные на смягчение изменившегося курса гривны относительно доллара США и оживления покупательского спроса.

Переориентирования на рынок первичного жилья способствовал и рост доверия населения к новостройкам, благодаря качественным изменениям на рынке девелопмента жилой недвижимости - укрепление репутации некоторых застройщиков, соблюдение (а иногда и опережение) сроков строительства и ввода в эксплуатацию объектов.

Однако, среди потенциальных покупателей жилья, как и прежде, преобладает желание покупки жилья в новостройках  с высокой степенью готовности.

Источники финансирования

Политический кризис начала 2014 года, начало боевых действий на востоке Украины, резкое падение и общая слабость экономики, девальвация гривны и паника на валютном рынке привели к кризису банковской системы Украины, что, практически, свело на нет ипотечное кредитование.

Истощились резервы сдерживания падения гривны и у столичных застройщиков - программы беспроцентной рассрочки трансформируются в менее гибкие для покупателей.

На конец 2014 года при финансировании сделок на первичном рынке без привлечения заемных средств осуществлялось 53% сделок, покупка и использованием рассрочки наблюдалась в 45% сделок, доля покупок с использованием кредитных средств составляет менее 2%.

Тенденции и прогнозы

Нестабильная экономическая ситуация, не прекращающийся и периодически возобновляющийся вооруженный конфликт на востоке страны, аннексия Крымского полуострова, резкое сворачивание бизнеса и уход с рынка иностранных компаний, сокращение рабочих мест и падение реальных доходов украинцев, уменьшение количество туристов и гостей страны, истощение притока иностранной валюты в Украину, привели к галопирующей девальвации национальной валюты, сокращению активности  со стороны платежеспособного спроса и снижения количества реальных сделок: финансовые, экономические и политические кризисы значительно повышают финансовые риски, сокращают покупательскую способность населения, заставляют его отказываться от дорогостоящих покупок, занимать выжидательную позицию.

Несмотря на существенное падение спроса, цены на рынке вторичной недвижимости в долларовом эквиваленте снижаются незначительно (7,0% по итогам года), при роте стоимости в гривнах на 83,5%.Фактическое снижение цен привязанного к доллару вторичного рынка недвижимости в процессе окончательного торга с реальными покупателями на практике оказывается более высоким, однако, остается неподъемным для большинства категории населения страны при сопоставлении с существующими гривневыми доходами.

Поэтому, 2014 год ознаменовался доминированием первичного рынка недвижимости, внедряющего для поддержания активности и приемлемых темпов продаж разнообразные "акции лояльности", направленные на смягчение изменившегося курса гривны относительно доллара США и оживления покупательского спроса.

Переориентированию на рынок первичного жилья способствовал и рост доверия населения к новостройкам, благодаря качественным изменениям на рынке девелопмента жилой недвижимости - укрепление репутации некоторых застройщиков, соблюдение (а иногда и опережение) сроков строительства и ввода в эксплуатацию объектов. Однако, среди потенциальных покупателей жилья, как и прежде, преобладает желание покупки жилья в новостройках  с высокой степенью готовности.

И несмотря даже на сокращение у киевских застройщиков резервов сдерживания стремительного падения гривны и трансформирование программ рассрочки в более жесткие (повышение % первоначального платежа, сокращение максимальной продолжительности, внедрение процентного кредита от застройщика  на место беспроцентного), темп прироста цен на первичном рынке недвижимости  по итогам года оказался соизмеримым с официальным курсом инфляции - стоимость жилья выросла в гривнах "всего" на 20,3%, снизившись при этом в валютном выражении на -39,0%.

Изменения коснулись и предложения - современные проекты характеризуются меньшими площадями квартир, более рациональными планировками, улучшенной внутренней инфраструктурой.

При условии нормализации экономического и инвестиционного климата, достижения макроэкономической стабильности и обменного курса национальной валюты следует ожидать девелоперской активности, занявшей в настоящее время выжидательную позицию.

Большая часть жилья старого, ветхого и аварийного фонда характеризует высокие темпы его сокращения.

По количеству квартир на 1 тыс. жителей показатели Украины соизмеримы со странами Восточной и Центральной части Евросоюза, при этом сильно уступают по обеспеченности площадью жилья (23,9 кв. м) и по количеству комнат (0,9) в пересчете на единицу населения.