В Украине активизировалось строительство, однако многие жилые комплексы возводятся с нарушениями, что может создать ряд проблем для граждан. Параллельно вводятся новые государственные строительные нормы, которые призваны повысить комфорт и надежность недвижимости. О ключевых пунктах и нюансах ГСН рассказал замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе. Также он пояснил, что ждет украинские хрущевки, которые отживают свое.

Только в Киеве с нарушением закона строятся больше 30 жилых комплексов, и часть многоэтажек могут просто снести. Уже есть прецедент - на днях Хозяйственный суд Киева принял решение по дому на ул. Теодора Драйзера, 40. В итоге люди могут остаться и без жилья, и без денег. Как решать эту проблему?

Не знаком с конкретным решением суда, потому сложно прокомментировать эту ситуацию. Но если говорить в целом, в стране есть проблема незаконного строительства – и здесь, кроме недобросовестных чиновников, есть еще и недобросовестные застройщики. Надо показать, что застройщик должен нести ответственность. И важно, чтобы чиновник, который давал разрешение, тоже отвечал в случае нарушений.

Какого рода должна быть эта ответственность?

И материальной, и уголовной.

Что вы посоветуете украинцам, которые хотят приобрести жилье? Как проверить добросовестность застройщика? Что он строит согласно нормам и потом не будет никаких проблем.

Во-первых, нужно смотреть, есть ли в наличии разрешительные документы. Во-вторых, необходимо смотреть на репутацию застройщика, на конечного бенефициара. Предпринимателям, которые занимаются серьезным бизнесом, важна их репутация. Да, все могут принимать неудачные решения, но они не будут участвовать в авантюрах, из-за которых люди потеряют деньги.

Можете рассказать поподробнее о новых нормах ГСН, которые ввело ваше министерство? Какие ключевые пункты?

У нас 180 ГСНов и ОСНов. ГСН - это государственные строительные нормы, ОСН - отраслевые строительные нормы. Мы сейчас активно работаем над изменениями ГСНов ради безопасности и комфорта людей. Поэтому изучаем европейские нормы, смотрим на новые тенденции.

Из последнего - в этом году уже утвердили 9 ГСНов, в прошлом году – 14. В целом планируем в этом году поменять 22 ГСНа. Но это постоянный процесс - один и тот же ГСН в год можно 3 раза поменять, потому что технологии непрерывно развиваются.

Например, сейчас обсуждаем ГСН относительно 5 % мест на паркингах для электромобилей. Надеемся, что к 2030 году будет уже 100 % паркомест оснащено для электромобилей. Но может быть и такое, что к 2025 году электромобили вытеснят другой транспорт. Может, в каком-то году вообще запретят бензиновые или дизельные авто. Соответственно, паркинги должны быть готовы к этому раньше. Технологии могут подгонять нас на принятие более быстрых решений.

Шесть важных изменений в градостроительстве

Из новых важных ГСНов - планирование территории. Эта норма отчасти определяет градостроительную политику. Мы ввели такое понятие, как голубая линия - ограничение этажности городов, плотность застройки и многое другое. Всего таких инновационных решений около 150.

Эту голубую линию местная власть устанавливает?

Да. Каждый город должен определиться с этажностью. Но этот показатель не является единым для всего города. Точнее, это определяется силуэт застройки. Он зависит от рельефа, может корректироваться в зависимости от зоны: если взять Киев, то на Подоле может быть одна этажность, а на Троещине другая.

Сейчас в городах, особенно в миллионниках, это острая проблема. Процесс этажности не то чтобы неконтролируемый, но его формирует бизнес в большей степени. А вообще, можно сказать, что определяют строительную политику три составляющих: бизнес, общественность и власть. Каждый населенный пункт должен иметь свой вид, характер.

И очень плохо, когда есть перекосы влияния на процесс со стороны бизнеса или общественности, поэтому очень важно, чтобы местные органы власти устанавливали голубую линию - дабы избежать конфликтов между бизнесом и общественностью.

Также мы ввели зеленую линию - все парки и скверы должны быть очерчены, чтобы никто не мог на них посягнуть.

Формировать этажность надо в зависимости от населенного пункта, от количества населения. Сейчас имеет место строительный бум, и в каком-то небольшом селе могут возводить многоэтажки. А там нет никакой инфраструктуры: сети не готовы к такой нагрузке, нет ни пожарной, ни школьной, ни медицинской инфраструктуры.

Мы хотим создать комфортные условия для людей. Потому в ГСН тщательно продумываем соотношение паркомест, требования к благоустройству дворов, спортивных и детских площадок. Убрали обязательное наличие мусоропроводов в каждом доме и так далее.

Внедрение новых ГСНов скажется на цене недвижимости?

Глобально - нет. А, например, отсутствие мусоропроводов может даже снизить цену. Если добавим лифт в паркинг, то стоимость тоже может уменьшиться - не нужны лишние входы-выходы. Но все это незначительные колебания в цене.

А вот если говорим о строительстве школ - ввели обязательное применение энергосберегающих технологий. И это, конечно, повысит цену. Но при этом мы будем экономить 20-30 % газа. Не хотелось бы зависеть от страны-агрессора. Плюс - срок эксплуатации таких зданий увеличивается на 25-30 %. Мы не такие богатые, чтобы строить дешево.

Какие еще есть новые ГСН для школ, детсадов? Что они принципиально меняют?

Раньше все классы в школах были фронтальные, но мы убрали это ограничение. Теперь классы могут быть разными - можно хоть на пуфиках собираться, в круг парты ставить и так далее.

Также мы увеличили норму площади на одного ученика - теперь это не 2 кв .м на ученика, а 3 кв. м. Раньше было ограничение по размещению детских садов в жилых домах. Теперь - мы расширили возможности. Сейчас рассматриваем такую идею и по начальным школам 1-4 классы. Это удобно для людей, потому что в городах-миллионниках это очень актуальная проблема - детских садиков, школ катастрофически не хватает, классы переполнены.

Поэтому у нас есть ряд таких кардинальных идей. И если вокруг нет соответствующей инфраструктуры, то необходимо обязать застройщика предусмотреть строительство детсада, школы.

Вы не думаете, что это отпугнет бизнес?

Мы должны строить гармоничные города. Чем мы отпугнем бизнес? Хуже будет, если застроят огромные жилые комплексы, а школ и детсадов не будет в округе. Наличие школы в комплексе повысит спрос на жилье. Это колоссальное преимущество. Говорю вам как бывший бизнесмен и как отец маленьких детей. Ведь значительная часть семей выбирает жилье с привязкой к школе.

Относительно паркингов, в том же Киеве есть примеры, когда цена за одно место колеблется от нескольких сот тысяч гривен до миллиона. Будет ли министерство следить, чтобы застройщики не задирали цены?

Вопрос формирования цены не может контролироваться государством. Цены формируются с учетом спроса и предложения. Застройщик никогда не будет строить себе в убыток. Если кто-то строит ниже себестоимости, то нужно задуматься, стоит ли у него покупать квартиру.

А как решать проблему с паркингами в старых кварталах?

Есть технологии строительства паркингов даже под существующими зданиями. К примеру, посмотрите на ЦУМ. Он же не сносился. Его перестроили и сделали подземный паркинг. Но это дорогостоящая технология. Знаю, что в центральной части Киева сейчас рассматривают объект для реконструкции, и одно из требований к инвестору - строительство подземного паркинга более чем на 1 тыс. мест. Все зависит от экономической ситуации - окупится ли инвестору этот паркинг.

Еще одна проблема, которую надо решать, - детенизация строительной сферы. Во многих городах на стройках официально работают за минималку, что, разумеется, неправда. Как заставить строительный бизнес честно платить налоги?

Почему вы так считаете? Думаю, такой проблемы нет. Есть другая - как только Европа стала более открытой для нас, очень много рабочих решили переехать. В 2007 году в строительной отрасли работало 1,2 млн человек. Сейчас около 300 тыс. чел.

При этом Украина является одним из лидеров по уровню квалификации кадров в строительной отрасли.

Четверть миллиона украинцев заняты в строительстве

Пока речь не идет о дефиците? Просто отток?

И дефицит тоже есть.

В регионах или по Киеву тоже?

По Киеву тоже сложно найти квалифицированных сотрудников в некоторых направлениях строительной сферы.

Как вы видите решение этой проблемы?

Это эволюционный процесс: как только появляется вакуум - появляется и спрос. В соответствии с этим люди переквалифицируются. Так что это вопрос времени - через несколько лет ситуация выравняется.

Можно ввести европейские ГСН, но они не будут работать, если не обеспечить эффективную систему контроля. Что расскажете о ней?

Архитектор проекта сертифицируется. Недавно ввели обязательное требование - сертификация возможна только с высшим образованием. Важный момент - раньше лицензии выдавались на компанию, а теперь архитектор несет персональную ответственность за то, что он проектировал.

Далее - каждый проект проходит экспертизу. Его проверяют и один из параметров – это проверка на предмет безопасности конструкций. Потом главный архитектурный строительный контроль смотрит на полученные данные и дает разрешение на строительство. А при вводе в эксплуатацию делают анализ соответствия проекта возведенному зданию. Это мировая практика, мы ничего нового не придумываем.

В рейтинге легкости ведения бизнеса Doing Business-2018 Украина по показателю "Получение разрешений на строительство" занимает 35 место - в прошлом году рост составил 105 позиций. Нам удалось добиться очень значимого повышения рейтинга по строительному показателю. И действительно, за прошлый год было проведено немало изменений в регуляции строительной сферы. В этом году мы продолжили эту работу и надеемся, что в следующем рейтинге наша страна войдет в ТОП-10 по строительному показателю. Рейтинг составляется по 4-м критериям: количество процедур, сроки, цена, контроль качества.

Что делать с хрущевками, которые отживают свое?

Сейчас анализируем идеи и разрабатываем законопроект. Рассматриваются два подхода: снос хрущевок и их реконструкция. Хочу отметить, что проблема не может решиться быстро и легко, потому что у государства нет средств, чтобы все хрущевки разом сделать энергоэффективными, полностью поменять все коммуникации в зданиях.

Что ждет украинские хрущевки: Минрегион подготовил новый план

Москва - не лучший пример для подражания, но там все хрущевки были не только реконструированы - там произошла полная реновация. Мы еще к этому фактически не приступали. У нас несовершенное законодательство по расселению, нет четко прописанных требований к застройщикам, поэтому вопрос висит в воздухе. Кроме того, предусмотрено согласие 100 % жильцов - это практически невозможно.

А если делать - то гармонично. Законопроект должен учитывать все возможные проблемы и варианты их решения. В частности, отселение должно происходить в тот же район, где жили люди. Условно: если проживал на Печерске, нельзя отселять на Троещину. Безусловно, предложенная жилплощадь должна быть с ремонтом, а поблизости должна быть комфортная инфраструктура.

Срок эксплуатации инженерных сетей хрущевок и сталинок завершился. У нас действительно назревает проблема. Но очень важно, чтобы бизнес захотел вкладывать в эту сферу - это должно быть экономически выгодно.

Могут ли инвесторы, которые возьмутся за реновацию, рассчитывать на какие-то льготы от государства?

Государство должно взять на себя подвод инженерных сетей, юридическое сопровождение. Эти вопросы бизнес не должен решать сам напрямую с населением, это должно делаться через местные органы власти - город обязан позаботиться о своих людях.

Когда примерно планируется завершение законопроекта?

До конца года редакция должна принять окончательный вид. Ее нужно согласовать со всеми сторонами, в том числе с общественностью. Есть много углов, которые мы бы хотели сгладить, сделав законопроект максимально гармоничным. Все довольны не будут, но, как говорится, посмотрите на опыт других стран и сделайте лучше.

А сейчас жильцы сами берутся за модернизацию домов?

В случае ОСМД - да. С ЖЭКами сложнее. В ОСМД избирается директор, которому ставят задачи. Люди скидываются, планируют ремонты - и ситуация значительно лучше.

Плюс - ОСМД могут получить поддержку от государства.

Безусловно.

Источник: Обозреватель