Ринок офісної нерухомості б'є всі можливі цінові рекорди

Наскільки дорожчає оренда?

Ринок комерційної нерухомості б'є всі можливі й неможливі рекорди. Орендні ставки в офісних центрах Києва після подорожчання у 2018 році майже вполовину, з початку 2019-го зросли ще на близько 20%.

Каталізатором попиту стало поступове пожвавлення економіки та розширення структури потреб у потенційних орендарів. Mind з'ясовував, кого в першу чергу зараз цікавлять офісні приміщення, і яка пропозиція користується на ринку найбільшим попитом.

До кінця першого півріччя 2019 року максимальна вартість оренди офісів класу А у Києві досягла 40 доларів США за 1 кв. м на місяць, а офісів класу В - 27 дол/кв м на місяць - свідчать дані консалтингової компанії CBRE Ukraine.

При цьому середня орендна ставка, згідно з дослідженням Colliers International, у офісах А-класу становить близько 30 дол/кв м, у офісах В-класу – 19–21 дол/кв м. на місяць.

Офісні приміщення класу С, як і раніше, залишаються найдешевшими: квадратний метр можна орендувати за 9–10 дол/кв м на місяць.

Ще одна тенденція – стрімке скорочення вакантності в офісних центрах столиці.

«Протягом першого півріччя 2019 року зростання попиту і незначний обсяг нової пропозиції офісних приміщень призвели до зниження середнього рівня вакантності з 6,5 до 6%», – йдеться в дослідженні Colliers International. В окремих об'єктах вакантність взагалі знаходиться в межах 4–5%.

Для порівняння: у 2016 році в столичних БЦ у середньому були порожніми 16% площ, а у 2015 році – понад 20%.

В інших великих містах – Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові – схожа ситуація. Щоправда, орендна плата, порівняно з Києвом, там все ще відчутно нижча. У офісах А/В-класу орендодавці просять за квадратний метр до 20–25 доларів на місяць. Вакантність зберігається на рівні понад 10%.

Чому зростають ціни?

Експерти пояснюють драйв на ринку комерційної нерухомості декількома причинами. Поступове пожвавлення економіки формує попит на офісні площі з боку бізнесу. І структура орендарів стає дедалі більш різношерстою.

Наприклад, минулого року близько 40% офісів орендували телеком і IT-компанії. Цього року їхня частка скоротилася до 27-28%, зате зросла кількість орендарів із промисловості, транспортної та логістичної сфер, АПК і сфери послуг.

У структурі валового поглинання з початку 2019 року 28% офісів, за даними консалтингової компанії CBRE Ukraine, «забрали» бізнеси з виробничої та промислової сфер, а також енергетики.

Певну роль у зростанні попиту на офісні приміщення зіграла і політична ситуація в країні. Нагадаємо, що практично всю весну і літо Україна жила в стані передвиборчих перегонів: спочатку були вибори президента, а потім – позачергові вибори до Верховної Ради.

«Бізнес у такій ситуації бачив невизначеність і ризики курсових коливань після виборів, що в результаті могло спровокувати зростання орендних ставок. Тому орендарі підстраховувалися і намагалися «застовпити» місця в якісних об'єктах, і це стимулювало попит на офісні приміщення вже влітку. Хоча зазвичай пік припадає на початок-середину осені», – говорить агент з нерухомості Євген Ткачук.

Для багатьох компаній наявність офісу в діловому центрі або престижному районі міста стає одним з ефективних інструментів мотивації персоналу. «Трудова міграція диктує свої правила: роботодавцю проблематично не лише знайти, а й утримати кваліфікованого співробітника. Настає ера працівника, який виставляє свої умови. Він бажає центральне розташування офісу, обладнані робочі місця, кухню тощо», – пояснює СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

Скільки будується нових площ?

За даними Державної служби статистики, за перше півріччя 2019 року в Україні було введено в експлуатацію 160 000 кв м офісів. У Києві за цей період здано три об'єкти сумарною площею 18 500 кв м. Це офісний центр класу А Maidan Plaza на Майдані Незалежності (8000 кв. м), бізнес-центр класу В «Паладіс» по вул. Січових Стрільців (5600 кв. м) і офісний комплекс класу В Palo Alto по вул. Старокиївській на 4900 кв. м.

До кінця року очікується введення в експлуатацію офісних центрів А і В-класу сумарною площею 70 000 кв. м. І якщо всі проекти будуть завершені в строк, то всього за 2019 рік Київ отримає близько 88 000 кв м нових офісів. Це майже в 1,8 раза більше, ніж роком раніше. Тоді в столиці було введено в експлуатацію 50 000 кв м офісних площ.

Чи вистачить цього на всіх?

Частково. Багато орендарів потребують великих площ, від 5000 до 10 000 кв м, і вони - навіть за наявності вільних офісів - не можуть підібрати собі потрібний варіант.

Якщо подивитися на структуру попиту, то 46% припадає на офісні приміщення площею понад 1000 кв м, 27% – на офіси розміром від 500 до 1000 кв м. Невеликі офіси, метражем менше 200 «квадратів», користуються найменшим попитом - їхня частка становить близько 7%.

Тому доходить до того, що наймачі укладають з орендодавцями попередні договори оренди в об'єктах незавершеного будівництва. Останній раз таке практикувалося ще до кризи 2008 року.

Малому бізнесу простіше: підприємці-одинаки і невеликі команди як альтернативу традиційному офісу обирають коворкінг або так звані хаби.

«Найчастіше це той же офіс у крутій локації, зі спільнотою однодумців і масою додаткових послуг. Очевидно, що коворкінг на голову вище, ніж окреме, але дешеве в усіх сенсах приміщення на околиці без доступу до якісних комунікацій», – розповідає Андрій Рижиков.

За даними Cushman & Wakefield, частка коворкінгів у обсязі угод оренди з офісними приміщеннями у першому півріччі 2019 року склала близько 13%.

Як ринок поводитиметься далі?

За прогнозами експертів, тенденція зростання орендних ставок у бізнес-центрах у найближчі 3-6 місяців збережеться.

«Високий попит, низька вакантність, а також відсутність нової пропозиції в достатньому обсязі штовхають ціни вгору», – пояснює керуючий партнер консалтингової компанії UTG Offices Володимир Гелюта. Не виключено, що на початок 2020 року середня орендна ставка в офісах класу А досягне 35 дол/кв м, а в офісах класу В – 23-25 дол/кв м.

«Вакантність продовжить поступово знижуватися. Й існує велика ймовірність, що частина нових офісів буде орендована ще до моменту введення об'єктів у експлуатацію. Це є одним з індикаторів дефіциту офісних приміщень», – прогнозує керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.

За його словами, набиратиме обертів сегмент інноваційних парків, таких як UNIT.City, Innovation District IT Park, Manufactura, LvivTech.City. Також можна очікувати появу низки великих коворкінгів у традиційних бізнес-центрах.

«Це вказує на те, що все більшої популярності набирає багатофункціональність офісних приміщень, де, крім місця для роботи, орендарі хочуть бачити також місце для колаборації, навчання і нетворкінгу», – вважає експерт.