Нерухомість: особливості оренди в умовах карантину. Як діяти аби не втратити приміщення. Поради юриста

Особливості оренди нерухомості у пандемію
Як домовитись?

У разі виникнення спору, не раджу розраховувати зараз на суд. А ось шляхом переговорів знайти вигідне для всіх рішення - цілком реально, повідомляє партнер юридичної фірми Тимофій Сікорський.

Постановою Кабміну 211 на усій території України встановлено карантин. Строк дії обмежувальних заходів - 24.04.2020. Передбачені урядом обмеження фактично заборонили роботу підприємств, пов'язану із прийманням відвідувачів. Під заборону потрапили практично всі заклади громадського харчування, магазини одягу, взуття, салони краси тощо.

Тобто ситуація з карантином найбільш відчутно відбилася на правовідносинах оренди нерухомого майна. Негативний вплив відчувають на собі як власники комерційної нерухомості, так і орендарі. Усі сторони договорів оренди опинилися в однаково невигідних умовах.

Як виглядає ситуація для орендарів

Більшість орендарі зобов'язані припинити роботу підприємств. Внаслідок цього оренда приміщень практично позбавлена економічного сенсу. Багато орендарів не потрапили під пряму заборону роботи, однак в умовах тотального зниження кількості відвідувачів ситуація для таких орендарів не на багато краща.

Однак рано чи пізно обмежувальні заходи будуть зняті та, як завжди буває після кризи, буде спостерігатися підйом. Тому для орендаря є певний сенс утримати права оренди на якомога більший строк при умові, якщо можна буде не платити за оренду взагалі або платити менше. Для цього 30 березня Верховна рада України прийняла Закон 3275, який звільнив орендарів, які опинилися під обмежувальними заходами, від сплати орендної плати з початку карантину (тобто з 12.03.2020) і до його завершення. Підстава для звільнення від сплати - ч.6 ст. 762 ЦК України, згідно з якою наймач звільняється від плати за період, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Однак ця пільга не ;звільняє від сплати за комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати.

Читайте:

Підтримку бізнесу "зрізали". Оренда вже не так доступна як обіцяла влада

Як виглядає ситуація для власників

Власники навряд чи зможуть стягнути орендні платежі зі своїх орендарів у найближчі 3-6 місяці. Навіть стягнення плати за комунальні послуги та експлуатаційній витрати буде ускладнено з огляду на спроби орендарів не платити за посилання на прийнятий нещодавно Закон 3275. Більш того, судова тяганина потребуватиме організаційних витрат і часу. Водночас, власники не зможуть знайти інших орендарів на свої площі у період карантину. Тому наявність орендаря, який так чи інакше сплачує хоч якісь платежі або гарантує, що сплатить їх пізніше, є кращим варіантом ніж просто законсервувати приміщення. Спеціально для власників Закон 3275 передбачив звільнення від плати за землю та податку на нерухоме майно за нежитлові об'єкти за березень 2020 року і відстрочку зі сплати цих податків за квітень 2020 року на два місяці (до червня 2020 року).

Як врегулювати спір

Як правило при укладенні договорів оренди сторони приділяють мало уваги положенням щодо врегулювання спорів. Зазвичай договори оренди містять типовий пункт, що всі розбіжності вирішуються шляхом переговорів (з таким успіхом цей пункт можна взагалі не включати). Проте в умовах карантину саме переговори виявилися тим інструментом, який, на відміну від судового механізму, може реально задовольнити інтереси обох сторін договору.

Читайте:

Що змінилося в оренді державного та комунального майна. Пояснення юриста

Для успішного і фінансово взаємовигідного вирішення спору потрібно зробити наступні дії:

1. Проаналізувати умови договору оренди та історію орендних правовідносин у кожному конкретному випадку. Треба обов'язково виявити свої сильні позиції для переговорів. Щодо слабких позицій потрібно віднайти шляхи їх посилення.

Типовими сильними позиціями для орендаря є: можливість посилатися на форс-мажорні обставини; норма ч.6. ст. 762 Цивільного кодексу України, яка звільняє орендаря від орендної плати, якщо він не міг використовувати приміщення внаслідок обставин, за які він не відповідає; відсутність дієвого механізму стягнення боргу. Вказана норма отримала сильне нормативне підкріплення у зв'язку з прийняттям Верховною радою Закону 3275.

Типовими слабкими позиціями для орендаря є: істотні фінансові вкладення у ремонт та оздоблення приміщення, які неможливо забрати з собою; наявність гарантійної суми коштів, яка була сплачена на початку оренди та яку власник може забрати; загроза "зіпсувати" відносини із власником та побоювання дострокового виселення.

2. Сформулювати для себе декілька варіантів вирішення ситуації, які ви для себе допускає прийнятними. Обирати найбільш реалістичний варіант (тобто той, на який ймовірно погодиться і друга сторона договору).

3. Провести переговори (зараз - в режимі он-лайн) з другою стороною договору та досягти домовленості про врегулювання ситуації.

4. Обов'язково укласти між сторонами угоду про врегулювання правовідносин з відкладальною умовою, яка діятиме до завершення карантину.

Враховуючи те, що судовий захист в умовах карантину не можна назвати дієвим і швидким, радимо зосередитися на тому, що ;можна зробити прямо зараз - підготувати та провести переговори з контрагентом та підписати угоду про врегулювання правовідносин.

Нині спостерігається загальна тенденція до пошуку взаємовигідного варіанту вирішення ситуації з орендними правовідносинами, про що свідчать законодавчі ініціативи, спрямовані на підтримку бізнесу в умовах карантину та нещодавно анонсоване рішення власників великого торгово-розважального центру про не стягнення орендної плати за час простою за умови належного юридичного підтвердження. Тому в умовах такого тренду знайдення виходу із ситуації шляхом переговорів - цілком реалістичний сценарій.

ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"