Що відбувається на первинному ринку нерухомості і які фактори впливають на продажі житла?

Фактори, які найбільше впливають
зараз на продажі квартир

За підсумками січня вартість житла на первинному ринку столиці залишається стабільною. В об'єктах, будівництво та продаж яких розпочалися, мінімум 2 місяці тому, зафіксовані незначні коливання, але в межах 1%. Звісно, такі незначні цінові «брижі» якраз і є виразником того, що ринок «живий», потенційні покупці цікавляться новобудовами, а угоди укладаються. Водночас, варто зауважити, що саме в січні попит на новобудови знизився в середньому на 20%. 

Свята

Зазвичай січень, з огляду на динаміку продажів квартир, є найменш активним місяцем року. Тривалі свята, пов’язані з ними відпустки, суттєво впливають на активність покупців. Щороку рівень продажів саме в січні скорочується в середньому на 10-15%. Цей рік не є виключенням: можна сказати, що забудовники частково «підготувалися» до періоду затишшя, сформувавши в листопаді ціни, з якими ринок «зустрів» 2022 рік. Звісно свята не є найголовнішою, але, все ж таки, важливою причиною цінової стабільності.

Гібридна війна

Як зовнішня напруга та можлива військова агресія проти України впливає на громадян - потенційних інвесторів на первинному ринку житла? Майже 2 місяці Україна перебуває під впливом рясних інформаційних «опадів». Саме так варто оцінювати сотні суперечливих, подекуди фейкових новин, коментарів, прогнозів, пов’язаних з ймовірною військовою агресією.

Збентеження, певна розгубленість є надто важливими чинниками, що стримують потенційних покупців, відтерміновують їхні плани з придбання житла. Таку реакцію громадян можна вважати цілком природною, тому і зростає відкладений попит на невизначений термін. Потенційні покупці навряд чи відмовляться від запланованого придбання осель, але чекатимуть на слушний час, коли будуть отримані головні відповіді на найболючіші суспільні питання. Водночас тривала бентежність через новини, неспокій, боязкість, страх війни, відсутній якихось притомних прогнозів ще й пов’язані з сугестією. Це важливий процес, що може вплинути на активність покупців. Навіть якщо у лютому напруга на кордоні України спаде, існує ймовірність, що це не призведе до якогось різкого збільшення угод на первинному ринку житла.

Американські гірки

Українська економіка майже миттєво відреагувала на зовнішньополітичну ситуацію довкола України. Для більшості громадян найяскравішим виявом економічної невизначеності є саме курс американського долара. Проте курсові «гойдалки» саме в січні не є чимось надзвичайним чи сенсаційним. Варто пригадати, що впродовж останніх 4 років у перший місяць року спостерігалося суттєве зростання або ж різке падіння курсу долара. Так, у січні 2019 року середній курс був на рівні 27,7-28 грн /дол, у січні 2020 року - 24,2 грн / дол, а у 2021 році долар «здійнявся» до 28,2 грн / дол.

Звісно, що причини валютних коливань щороку не однакові. У січні 2022, як і в січні 2019, головним фактором послаблення гривні стала зовнішня загроза і пов’язані з нею економічні наслідки: у 2019 році сталася «Керченська криза» із введенням воєнного стану в окремих регіонах України, у січні 2021 року головним каталізатором гривні можна вважати введення нового локдауну через пандемію. А у січні 2020 року різке зміцнення гривні спровокувало суттєве зниження кількості покупців, що переважно тримали свої заощадження в іноземній валюті.

Тобто, «фактор долара» завжди впливає на активність потенційних інвесторів. Проте за 4 роки жодного разу долар не перетнув критичну позначку, яка б автоматично «потягла» за собою вгору ціни на первинному ринку житла. Для ринку нерухомості такою межею можна вважати курс 29-30 грн / дол. Саме «перетин» такого курсу може спровокувати виробників будівельної продукції вкотре переглянути свої цінники, що, в свою чергу, вплине і на цінову політику забудовників.

Омікрон

Нова хвиля пандемії - ще один з факторів, що призвів до зниження попиту на первинне житло. Звісно, можна стверджувати, що суспільство вже давно адаптувалося до Covid-19, що нова хвиля не призвела до жорсткого, підкреслю, обмежувального локдауну, однак не варто недооцінювати цей фактор, який в поєднанні з іншими причинами, «гальмує» активність на ринку житла. Власне, пандемія невідомо скільки ще буде потужним подразником для всіх сфер економіки. А невтішні прогнози із кількості хворих та можлива з’ява нових і нових штамів цього вірусу, щоразу актуалізують суспільні страхи та побоювання.

«Двигун» внутрішнього згоряння

Після року суттєвого зростання цін на первинному ринку, багато хто заговорив про те, що платоспроможний попит майже вичерпався. Це не зовсім вірне твердження, проте у перший місяць 2022 року не було жодних ознак збільшення попиту. Звісно, зростання доходів громадян, а також стратегічний розвиток іпотеки можуть суттєво збільшити кількість потенційних покупців житла. Саме іпотечне кредитування може завести «двигун» попиту. Тому, вочевидь, анонсована іпотечна стратегія держави - «Українська мрія» під 5%, - потенційно може збільшити кількість покупців житла саме на первинному ринку.

Однак на даний час ця програма має лише вигляд «обгортки», бо досі не з’ясовані головні умови та механізми ефективного втілення цієї «мрії». Досі учасники ринку лише декларативно, з позитивом, оцінювали цю ініціативу. Теоретично, звісно, «Українська мрія» може спричинити бум на первинному ринку житла. Однак є безліч питань, відповіді на які досі не отримані.

Наприклад: 1) в якій статті бюджету України на 2022 рік закладені видатки на цю програму, 2) скільки грошей потрібно для того, щоб забезпечити реалізацію програми в окреслених обсягах - а це 30 тисяч іпотек за підсумками 2022 року, 3) якою буде сума першого внеску за цією програмою, 4) на який період погашення отриманого кредиту розрахована програма, 5) чи потрібно забудовникам проходити акредитацію у комерційних банках задля участі в іпотечній програмі, 6) який механізм нівелювання ризиків придбання житла на первинному ринку, 7) чи будуть обмеження для громадян в кількості отриманих іпотек, 8) які додаткові платежі, комісії має сплатити позичальник для отримання кредиту за цією програмою, 9) чи буде згорнута програма «Доступна іпотека» під 7%, 10) скільки відсотків держава повертатиме банкам, що долучаться до цієї програми?

Насправді цих питань значно більше. Але говорити про те, що вже є відповіді на бодай одне з них, занадто рано.

Прогноз

За всіма ознаками період цінової стабільності триватиме і в лютому. Тактика більшості забудовників буде націлена на збільшення попиту через надання знижок за стовідсоткової сплати вартості квартири, більш лояльними умовами розтермінування або ж за допомогою впровадження спільних з комерційними банками програм кредитування. Водночас не варто очікувати глобальних цінових змін. Звісно, цілком імовірним є «точкове» зростання вартості житла в новобудовах, пов’язане переважно з переходом до нових стадій будівництва. Такі цінові зміни можливі лише в 5% об'єктів, що зводяться, в яких рівень подорожчання квадратних метрів можливий в межах 5-10% в гривні. Але навряд чи такі зміни позначаться на загальній ціновій кон’юнктурі первинного ринку житла. Ціни залишатимуться стабільними. Разом з тим, для покупців досі найважливішим є дотримання забудовниками термінів та темпів будівництва, якість майбутніх ЖК. Та мир в Україні.