Яким чином можна відновити втрачені документи на нерухомість і що для цього потрібно

Як відновити втрачені
документи на нерухомість

Війна, яка триває, найбільше впливає на долі людей та їхнє майно, а також на активи компаній – і перші, і другі руйнуються… Серед найбільших викликів для власників, пов'язаних зі збройною агресією рф проти України, є масштабність руйнувань нерухомості, втрата/знищення будь-яких документальних підтверджень права власності на неї, брак знань про права та можливі механізми захисту в разі їх невизнання/порушення, а також деяка невідповідність нормативній базі викликам воєнного часу.

У цих умовах держава, яка планує компенсувати/відбудувати знищену/пошкоджену нерухомість, і власники, які втратили нерухомість, за умови втрати документів на неї (особливо за відсутності відповідного запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно), обов’язково мають подбати про документальне підтвердження речових прав на нерухомість як обов’язкової умови отримання відповідної компенсації та подальшої відбудови. Про процедуру відновлення цих документів під час війни розповіли адвокат, к.ю.н., Євген і помічник юриста Богдан. 

Власників знищеного та пошкодженого майна звільнили від податку на нерухомість

Бізнес, як і будь-яка організована структура, залишає більше документальних «слідів» нерухомості (документи бухгалтерського обліку, звітності тощо), однак і тут можуть виникнути нюанси, тому питання відновлення правовстановлювальних документів є актуальним для всіх власників.

На практиці часто трапляється так, що власники роками фактично володіють нерухомістю за відсутності правовстановлювальних документів на неї та/або державної реєстрації такого права, аж поки не виникає потреби змінити її юридичний статус – відчужити, здати в оренду шляхом укладення нотаріального правочину, або, як ми вже згадали на початку, отримати компенсацію за її знищення чи руйнування.

Саме в цей момент з’являється необхідність підтвердити право власності на нерухомість, що можна зробити лише за допомогою правовстановлювальних документів. Тому слід знати, у який спосіб та за яких обставин можна відновити документи, що підтверджують право власності.

Житло для ветеранів: які документи необхідні ветеранам, щоб стати на квартирний облік у 2023 році

Що таке правовстановлювальний документ?

Документ, що встановлює право власності на нерухомість, йменується «правововстановлювальним», адже лише за допомогою такого документа можна визначити, підтвердити право власності за власником і заборонити посягання на майно з боку інших осіб, а також компенсувати завдану такій нерухомості шкоду. Втрата правовостановлювального документа не дорівнює втраті права власності, яке де-факто залишається за власником, проте де-юре може вважатися спірним (невизнаним тощо) у взаєминах із третіми особами.

Отже, правовстановлювальний документ – це документ, на підставі якого в особи виникають права та обов’язки щодо майна. До найбільш поширених правовстановлювальних документів належать:

• численні правочини про перехід права власності (купівля-продаж, міна, дарування, спадкування тощо);
• свідоцтво про право власності, видане нотаріусом;
• свідоцтво про право власності, видане державним органом або органом місцевого самоврядування;
• рішення суду про визнання права власності;
• та інші.

Будь-який із цих документів є підставою для виникнення права власності і його подальшого визнання державою, оскільки моментом виникнення права власності є момент внесення даних про таке право до реєстру.

У Раді повідомили, що знадобиться для отримання компенсації за житло, якщо дім під окупацією

Способи відновлення правовстановлювальних документів

Перш за все слід наголосити, що відновлення правовстановлювальних документів не є обов’язковим, якщо в реєстрі вже є запис про право власності на об’єкт нерухомого майна. Запису в ньому буде достатньо для вчинення будь-яких правочинів із нерухомим майном (п. 1.1 глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5).

Водночас варто зважати на те, що, за оцінкою Міністерства юстиції України, реєстр наповнений лише на 40%, оскільки більшість речових прав, які були набуті до 2013 року, до нього не внесена. Для територій, які були окуповані з 2014 року, ця частка є значно меншою.

Отже, у разі якщо такого запису немає, варто вжити заходів для відновлення правовстановлювальних документів – шляхом:

Отримання дублікату

Такий спосіб є найбільш простим і швидким. Щоб отримати дублікат правовстановлювального документа, слід звернутися з письмовою заявою до органу, який його видав або до нотаріуса, що вчинив нотаріальну дію. Варто пам’ятати, що чинним визнається дублікат, який:

• виготовляється на такому самому бланку, що й оригінал;
• містить інформацію аналогічну інформації в оригіналі;
• містить відбиток печатки установи та підписи посадових осіб;
• містить у правому верхньому куті відмітку «Дублікат» (п. 13 глави 11 розділу II Правил організації діловодства та архівного зберігання документів у державних органах, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах і організаціях, затверджені Наказом Міністерства юстиції України від 18.06.2015 №1000/5 та глава 22 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5).

Державна реєстрація прав на нерухоме майно

За загальним правилом, державна реєстрація права власності на нерухоме майно має відбутися відразу після переходу права власності на нього за правовстановлювальним документом. Однак на практиці виникає чимало ситуацій, за яких дані про майно, набуте до 31 грудня 2012 року (момент припинення Реєстру прав власності на нерухоме майно), не були належним чином внесені до реєстру, що почав діяти з 1 січня 2013 року (автоматично відомості із Державного реєстру прав власності на нерухоме майно не були перенесені до нового реєстру).

Доступна іпотека: оподатковування компенсацій за іпотечними кредитами планують скасувати

Отже, державна реєстрація права власності на нерухомість, за відсутності правовстановлювальних документів, можлива за таких умов:

• право власності на майно набуто до 1.01.2013;
• право власності зареєстровано у «старому» реєстрі – Реєстрі прав власності на нерухоме майно; АБО
• право власності на земельну ділянку зареєстровано в Державному земельному кадастрі; АБО
• відомості про право власності зафіксовані на паперових носіях.

Якщо дотримано зазначених пунктів, з відповідними даними слід звернутися до суб’єкта державної реєстрації прав – Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Якщо немає запису у «старому» реєстрі чи земельному кадастрі, то повинні були зберегтися так звані паперові носії – реєстрові книги, реєстраційні справи, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Отримати дані на основі таких паперових носіїв можна лише власноруч – необхідно подати до місцевого БТІ запит на отримання інформаційної довідки. На підставі інформації з такої довідки суб’єкт державної реєстрації (ЦНАП) зможе провести державну реєстрацію об’єкта нерухомого майна (п. 53 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

Відшкодування пошкодженого майна: що передбачає новий закон, який почне діяти з 22 травня

Звернення до суду

Судовий порядок захисту майнових прав на нерухомість наведений як остання опція, оскільки після можливих невдач із реалізацією перших двох власник може пред'явити позов про визнання його права власності в разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (ст. 392 Цивільного кодексу України).

Такий позов пред’являється за місцезнаходженням майна (ч. 1 ст. 30 Цивільного процесуального кодексу) до органу місцевого самоврядування чи місцевого органу виконавчої влади.

Для того, щоб суд визнав право власності на нерухомість, правовстановлювальний документ на яку втрачено, доцільно подати такі докази (список яких наводиться нами орієнтовно):

• заяву до правоохоронних органів про втрату оригіналів документів (для суду така заява буде підтвердженням, що особа не знищила документ самостійно або іншим чином не позбулася від нього умисно);
• лист органу, що видав правовстановлювальний документ, про відмову у видачі дублікату у зв’язку з його відсутністю або неможливістю видачі;
• довідку з БТІ про відсутність записів про реєстрацію права власності;
• лист/довідку/відповідь на звернення органу місцевого самоврядування чи місцевого органу виконавчої влади, які будь-яким іншим чином засвідчують право власності особи на майно, розпорядження органів приватизації, рішення органів місцевого самоврядування про передачу у приватну власність земельних ділянок та/або затвердження проєктів землеустрою, виписки з погосподарських книг тощо,
• архівні документи органів нотаріату, реєстраційні документи житлових, садових кооперативів, ОСББ, інших балансоутримувачів, виписки з реєстрів територіальних громад, рахунки постачальників житлово-комунальних послуг, спеціалізованих обслуговуючих організацій, документи про замовлення та доставку товарів і послуг;
• показання свідків, документи, що підтверджують факт реєстрації місця проживання фізичної особи та членів її сім'ї, страхування нерухомості тощо.

Залежно від складності кожного окремого випадку, вирішення судом поданого позову забирає від одного до декількох місяців із моменту його подання.

Документи для отримання компенсації за пошкоджене чи знищене майно

В умовах повномасштабної війни з росією чимало власників втратили нерухомість разом із правовстановлювальними документами на нього. Можливість і порядок отримання компенсації за таке майно встановлюється Законом України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією російської федерації» №2923-IX від 23 лютого 2023 року.

Підсумки круглого столу «Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду: проблеми та перспективи» (ФОТО, ВІДЕО)

Для отримання компенсації слід звернутися із заявою до Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації. При цьому для подання такої заяви не вимагається подання правовстановлювальних документів, якщо право власності на відповідний об’єкт нерухомого майна зареєстровано в реєстрі (п. 1 ч. 7 ст. 3 закону). Ба більше, сама комісія може звертатися із запитами до будь-яких органів влади / місцевого самоврядування, підприємств, установ – щодо підтвердження права власності заявника.

Цікаво дізнатись: як підібрати надійний блок безперебійного живлення

Читайте більше новин про війну росії проти України у спецтемі на Build Portal

Автори: Євген Дядюк, Богдан Суходольський

Публікація відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції Build Portal може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.