Реєстрація МОН: як тепер
працює - важливі нюанси і роз'яснення
25 січня 2024 року відбувся захід на тему: “РЕЄСТРАЦІЯ МОН: ЯК ТЕПЕР ПРАЦЮЄ - ВАЖЛИВІ НЮАНСИ І РОЗ’ЯСНЕННЯ”, організований Конфедерацією будівельників України (КБУ) спільно з RED Community by ЛУН.
Тетяна Шульга-Забельська, керуючий партнер Red Community, та Олександр Червак, виконавчий директор КБУ, привітали учасників та відзначили інтерес девелоперів щодо проблем, які виникають під час реєстрації майбутніх об'єктів нерухомості (МОН).
“Сподіваюся, наш діалог буде продуктивним”, - висловила надію пані Тетяна.
“Ми провели опитування серед девелоперів та отримали перелік найбільш актуальних проблем. Сподіваюся, що подібні зустрічі будуть систематично проводитися і надалі для обговорення актуальних питань, зокрема, щодо іпотеки та єОселі”, - зазначив пан Олександр. Список найчастіших питань був підготовлений представниками проєкту “Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/TAPAS”.
Лев Парцхаладзе, Президент КБУ, привітав присутніх: “Сьогодні на будівельному ринку змінюються “правила гри”. Закон України “Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” захищає і покупців, і девелоперів. Проте є низка питань щодо реєстрації МОН. Я дякую нашим партнерам за готовність працювати над цими питаннями”.
Олена Шуляк, Голова Комітету ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, Голова партії “Слуга Народу” повідомила, що наступного тижня Європейський Союз (ЄС) прийматиме рішення про виділення Україні 50 млрд євро до 2027 року: “Допомога від Європи та Конгресу США для нас вкрай важлива”.
Вона розповіла ще про 2 сценарії, за якими будуть виділятися кошти від міжнародних партнерів. Перший передбачає виділення 100 млрд доларів на задоволення критичних потреб. З цієї суми на відновлення житлового сектору буде виділено не менше 19 млрд доларів. Другий сценарій загальною сумою 300 млрд доларів передбачає 39 млрд доларів на фінансування житла.
Пані Олена зауважила, що на сьогодні зафіксовано 45 млн м² пошкодженого або зруйнованого житла, а також - 6 млн внутрішньо переміщених осіб, яким необхідне житло.
Вона наголосила, що програма Ukraine Facility, в якій описані основні вимоги для отримання коштів від ЄС, містить окремий параграф про зміни в житловій політиці: “Міністерство відновлення буде кардинально змінювати підхід до житлової політики. Не намагайтеся розробити схеми і обійти реєстрацію. Продавати житло без реєстрації спеціальних майнових прав (СМП) неможливо. Обхід законодавства впливає і на імідж країни, і на кожну родину, що вклала гроші в будинки”.
Олена Шуляк запевнила, що тотальна цифровізація продовжуватиметься: “Сподіваюся, що і містобудівні умови та обмеження будуть формуватися автоматично”.
Наталія Козловська, Заступниця Міністра розвитку громад, територій та інфраструктури України, розповіла про зміни, які чекатимуть на споживачів і девелоперів після впровадження реєстру МОН.
Вона наголосила на значимості ролі реєстру для усього процесу цифровізації будівельної галузі. Та перелічила документи, які регулюють реєстрацію МОН:
- Закон "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому";
- Закон "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
- Закон "Про регулювання містобудівної діяльності"
- Постанова "Про визначення мінімального розміру гарантійної частки будівництва об’єктів нерухомого майна";
- Постанова "Деякі питання виконання вимог Закону України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"
Пані Наталія повідомила, що для 47 об’єктів завершено внесення відомостей в ЄДЕССБ та для 80 об’єктів розпочато процес створення документів для реєстрації СМП.
Вона подякувала усім, хто взяв участь у роботі над цією системою: “Ми пройшли шлях від наповнення до реєстрації, автоматизували внесення відомостей. В подальшому перейдемо до автоматичної реєстрації майнового права”.
Пані Наталія зауважила, що документи, які були створені до впровадження системи ЄДЕССБ, ще потрібно сформувати або отримати в цій системі: “Це досить складний процес. Не в усіх замовників документи фактично відображають стан об’єкта, тому ще треба провести коригування”.
Також вона нагадала, що зараз держава реалізує програми єВідновлення та єОселя, за якими громадяни можуть отримати квартиру або кредит на житло. Так, пріоритет буде надаватися об'єктам, де зареєстровано СМП.
Наталія Козловська відзначила, що завдяки обміну даними між ЄДЕССБ і ДРРП блокуються спроби обходу закону (через кооперативну схему, використання форвардних контрактів та укладання попередніх договорів на квартири).
Заступниця Міністра розвитку громад, територій та інфраструктури України прокоментувала процедуру внесення дрібних коригувань щодо площі об’єкту: “Розробляємо рішення, для полегшення коригування розбіжності між планом і фактом, якщо вона становить не більше 5%”.
Вона описала законодавчі зміни, які будуть впроваджені найближчим часом:
- Визначення пропорції гарантійної частки (житлова/нежитлова площі)
- Зміни до порядку видачі будівельного паспорту
- Уніфікація процесу надання банківської гарантії: строки та підстави для її продовження, запобіжні заходи у разі не продовження її дії, втрата права вчиняти правочин щодо об'єктів
- Розширення переліку відомостей, що підлягають верифікації шляхом додавання відомостей про девелопера та його об'єкти
- Процедура отримання платежів за банківською гарантією
Пані Наталія повідомила, що незабаром реєстрація МОН здійснюватиметься автоматично.
Олександр Гончаренко, проєктний менеджер проєкту TAPAS, розповів про технічну сторону роботи реєстру МОН.
Він зазначив, що для того щоб запустити автоматичну реєстрацію, необхідно все перевірити на поточному етапі розробки, бо пізніше можуть виникати питання при внесенні змін в документацію.
Реєстрація здійснюється в 4 кроки:
- Реєстрація договору про організацію та фінансування будівництва
“Є питання змішаних договорів, я б рекомендував розділяти їх. Якщо підрядник і виконує роботи, і відповідальний за залучення коштів, то це мають бути різні договори”, - наголосив пан Олександр.
- Реєстрація гарантійної частини
“Є проблема, що як гарантійну частку реєструють лише комори. Можуть бути зловживання. Сподіваємося, що пропорція житлових і нежитлових приміщень в цій частці буде найближчим часом врегульована в постанові”, - зазначив Олександр Гончаренко.
- Формування заяви про реєстрацію СМП та МОН
- Реєстрація СМП
Він наголосив, що найчастіше помилки виникають при визначенні площі: “Важливо на етапі затвердження проєкту вирахувати кількість складових частин. Коригувати можна буде частину площі в приблизному діапазоні до 5%”.
Також пан Олександр зазначив, що часто виникає проблема з рішенням щодо присвоєння адреси: “Адреса має бути присвоєна на етапі отримання дозволу, щоб потім не витрачати на це кілька місяців”.
Як розповів Олександр Гончаренко, в останній місяць часто виникають питання щодо майданчиків на прибудинковій території та об’єкти благоустрою, які раніше ігнорувалися, а тепер інформація про них має вноситися в реєстр. Окремою проблемою, яка часто виникає, є проблема поверховості, особливо в об’єктах, які розташовані на схилах тощо.
При реєстрації старих об’єктів виникають складнощі з наповненням проєктної документації, підтвердженням/внесенням МУО та ТУ, верифікацією наявних договорів та верифікацією в банках.
Пан Олександр перелічив негативні наслідки порушення процедур:
- Відсутність можливості реєстрації на інвестора
- Блокування на рівні взаємодії ЄДЕССБ та ДРРП
- Труднощі у присвоєнні ідентифікаторів
- Необхідність приведення юридичних процедур у відповідність
За його словами, присвоєння ідентифікатора об’єкту є вкрай важливим - це дозволяє відслідковувати життєвий цикл об’єкта. Також він є обов’язковим для роботи з ЄДЕССБ та ДРРП.
Олександр Гончаренко навів статистику щодо зареєстрованих заяв на СМП. Загалом було заявлено 7392 МОНи, найбільша кількість яких розташовано у Львівській області.
Окремо він наголосив на тому, що для сервісів нерухомості було створено АРІ, який дозволяє перевіряти наявність реєстрації в ЄДЕССБ та ДРРП: “Сподіваюся, що топові сервіси використають дану можливість. Цей інструмент забезпечить прозорість для всіх”.
Пан Олександр нагадав, що на YouTube-сторінці ЄДЕССБ є серія тематичних вебінарів та було розроблено систему лендингу з корисними матеріалами про СМП.
Також під час заходу було обговорено перелік вимог щодо розкриття інформації про МОН, зокрема на сайті девелопера та перспективи можливості публікувати цю інформацію в ЄДЕССБ.
Проєктний менеджер проєкту TAPAS зазначив, що планується розширення команди служби підтримки та підвищення кваліфікації, що дозволить скоротити терміни обробки звернень та вирішення проблемних питань: “Зараз стандарт виправлення технічної помилки - 5 днів. Якщо ваше питання не розв’язано - пишіть скаргу на підтримку. Ці звернення опрацьовуються окремо”.
“Ми будемо анонсувати найближчі зміни. Є окремий канал, в якому будуть анонси оновлень і змін. Якщо на якомусь етапі є помилка, то ми її намагаємося якнайшвидше виправити”, - запевнив Олександр Гончаренко.
ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО!
РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ!
СЛАВА УКРАЇНІ!
Джерело: Конфедерація будівельників України
5751 
.JPG)
