Собівартість житлового будівництва може подвоїтися до кінця року

Ринок житлового
будівництва України

Попри складні економічні наслідки пандемії, загальноринкові виклики та проблеми, які загострилися минулого року, 2021 рік приніс багато хорошого ринку нерухомості. Це насамперед відновлення купівельної та девелоперської активності, зростання інвестиційного попиту і, звісно, запуск державної іпотеки під 7%.

На противагу цьому серйозними загрозами для галузі залишаються тривале реформування Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), законопроєкт №5600, який пропонує нове оподаткування на купівлю квартир, а також відсутність Генплану, що призводить до хаотичної забудови й незахищеності девелоперського бізнесу перед економічним тероризмом псевдоактивістів.

Усе це створює відчуття підвішеності й невизначеності, адже саме від суми цих змінних залежить подальший розвиток ринку. Щоб краще зрозуміти нинішній стан речей, доцільно розглянути загальноринкові тенденції, сигнали та драйвери за підсумками першого півріччя.

Зростання купівельного попиту

З початку року обсяг купівельного попиту в загальній структурі ринку зріс на третину. Найбільше приваблюють покупця такі формати: міні-місто, екокластер, рекреаційні й багатофункціональні комплекси, а також wellness-квартали в категоріях комфорт+ і бізнес-клас.

Українці знову купують нерухомість не лише для вирішення горезвісного квартирного питання, а й з метою збереження та примноження капіталу. Кількість інвестиційних угод впевнено пішла вгору. Сьогодні їхня частка у структурі попиту коливається в межах 40% проти колишніх 27-30%. Крім професійних рантьє, на ринок зайшли молоді інвестори, для яких це перший досвід капіталовкладень.

Динаміка цін на квартири в новобудовах столиці: статистика за районами і класами житла (ІНФОГРАФІКА)

Інвестиції в «бетонне золото» приваблюють їх коротким періодом окупності та високими ставками прибутковості. Сьогодні за цикл будівництва в 1,5-2 роки в якісному ліквідному комплексі комфорт+ сегменту можна сміливо розраховувати на 25-30% за рахунок зростання ціни, а в бізнес-класі – від 35% і вище, якщо правильно вибрати об’єкт.

Інвестиційні угоди та законопроєкт №5600

Інвестиції в нерухомість стали більш вигідними на тлі зниження ставок за депозитами. Останні за рік втратили 3,5-4% і опустилися до 7,5% річних у гривні в державних банках. Це при тому, що з доходу за вкладом доведеться заплатити 18% податку на прибуток і 1,5% військового збору. Купуючи ж квартиру у забудовника, інвестор не зобов’язаний платити такі відсотки. Ситуація, звісно, може докорінно змінитися з прийняттям законопроєкту №5600, що одразу вдарить по галузі.

Інвестиційний попит – потужна підмога для первинного ринку житла, яка разом із запуском державної програми «Доступна іпотека 7%» здатна стати стійким драйвером відновлення всього ринку. Зараз іпотечний мультиплікатор становить 11,5 грн ВВП, а будівельний – 6,5 грн ВВП. Це означає, що кожна гривня, вкладена в купівлю квартири за умовами іпотеки, генерує 11,5 грн в економіці країни, а гривня приватного інвестора в первинний ринок приносить 6,5 грн.

Спричинить подорожчання житла в Україні: Рада прийняла за основу законопроєкт №5600

На сьогодні, коли ринок щойно почав відновлюватися, і, за даними Держстату, житлове будівництво зросло на 40% у порівнянні з квітнем 2020 року, зміни в оподаткуванні можуть стати несумірним ударом не лише для галузі, а й для всієї країни. Результат не забариться: зростання ціни квадрата фактично на 20% вдарить по кінцевому споживачеві й десяткам суміжних галузей, які зайняті в процесі житлового будівництва, а також скоротить обсяг нової пропозиції.

Відновлення обсягів ринку

Помилково вважати, що 40% зростання – це «квантовий стрибок» ринку та мільярдні заробітки девелоперів. Минулого року за рахунок «чорного лебедя» пандемії та проблем з реформуванням ДАБІ, коли в другому кварталі 2020 року 60% побудованого житла просто зависло в повітрі, кількість нових проєктів скоротилася на третину в порівнянні з обсягами 2019 року.

Нинішнє зростання – закономірний етап відновлення ринку, враховуючи реальну потребу українців у якісному, безпечному й енергоефективний житлі. Адже близько 80% житла в країні морально застаріло й зносилося, а 23% житлового фонду, приблизно 25,5 тис. об’єктів, – у критичному стані й потребують термінової реконструкції та модернізації.

Ціни на нерухомість в Україні зростатимуть

З початку року зростання середньої вартості квадратного метра в гривні вже сягнуло 11%: з 27 700 тис. грн/кв. м до 30 800 грн/кв. м, і 15% у доларах: з $980 до $1150.

Причини висхідної динаміки прості: пришвидшення інфляції, курсові коливання, подорожчання сировинних товарів, у тому числі металоконструкцій, бетону, керамоблоку й утеплювача в середньому на 10-15% залежно від категорії. Зростає в ціні й кваліфікована праця будівельників, дорожчають послуги підрядників, зайнятих у різних етапах циклу створення девелоперського проєкту.

Ціни на будівельно-монтажні роботи в Україні у січні-травні 2021 зросли на 14.2%

До того ж інвестиції у створення комфортної, безпечної, продуманої багатофункціональної екосистеми для життя, комплексний благоустрій території стають істотною статтею витрат у кошторисі житлового проєкту.

Прогноз для ринку

Якщо брати до уваги інфляційні прогнози та значне зростання цін на сировинні товари, в тому числі будматеріали, паливо, кваліфіковану працю в будівельній галузі, а також техніку, собівартість будівництва до кінця року подвоїться, а потенціал зростання цін на житло цілком може сягнути 17-20%.

Ліквідні формати житлових комплексів, в яких девелопер створює якісну комфортну й безпечну екосистему для життя, добросусідську атмосферу, інфраструктуру для цільного ком’юніті, зростатимуть у ціні швидше за рахунок реального платоспроможного попиту на такі об’єкти, швидких темпів будівництва і переходу на більш високий ступінь готовності.

Залежно від локації, формату та концепції комплексу до кінця 2021 року новобудови в комфорт+ сегменті подорожчають на 22-25%, у бізнес-класі ціни зростуть на 24%, а в еліт-сегменті в середньому на 41%.

5 мифов реформы градостроительства: как сделать строительный рынок прозрачным и защитить инвестора

Хочеться вірити, що цього року жодних патових ситуацій не виникне, економіка зуміє вийти з глибокого піке вже в другому-третьому кварталах, при цьому система ДАБІ справді працюватиме, захищаючи інтереси кінцевого споживача, а не окремі гаманці.

У сумі все це може позитивно позначитися на ринку нерухомості й зумовити зростання числа нових проєктів уже в другому півріччі.