ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. КИЕВА. ИТОГИ 2014 ГОДА

Основной тенденцией  рынка офисной недвижимости г. Киева в 2014 году стал дисбаланс спроса и предложения торговых площадей в Киеве и других крупных городах Украины. Об этом говорят аналитики компании UBG в своем аналитическом обзоре.

Предложение рынка офисной недвижимости

По результатам 2014 года объем завершенных проектов на рынке офисной недвижимости составил 99 460 м², увеличив столичный рынок на 7%. В структуре нового предложения доминируют объекты класса "В", представленные следующими бизнес-центрами: БЦ Форум Виктория Парк (2 очередь) по адресу пер. Ахтырский, 7 (GLA - 16 000 м²), БЦ Лагода, ул. Полевая,21 (GLA - 18 000 м²), БЦ Сигма, бул. И. Лепсе,6 (GLA - 18 000 м²), офисный центр Домино (GLA - 8 810 м²), БЦ по ул. Горького, 64 (GLA - 3 700 м²), БЦ Demeevsky по ул. Краснозвездной, 119 (GLA - 3 700 м²).

Общий объем площадей класса "А" увеличился за счет открытия БЦ IQ Business Center арендуемой площадью 32 100 м². Объект расположен на пересечении  бул. Дружбы Народов и ул. С. Струтинского.

Таким образом, общее предложение качественных офисных помещений  в Киеве на конец 2014 года составило 1 586 460 м².

Согласно данных компании UBG в 2015 году ожидается увеличение общего предложения рынка офисной недвижимости на 5%. К открытию заявлено 8 бизнес-цетров суммарной арендуемой площадью 79 195 м²., что на 20% ниже показателей предыдущего года.

Текущая конъюктура рынка офисной недвижимости создает неблагоприятные условия, в первую очередь, для девелоперов.

Рост пассивного спроса способствует дальнейшему снижению арендных ставок, повышению требований к условию аренды и качеству офисных помещений со стороны арендаторов, и, соответственно, приведет к понижению уровня капитализации и увеличению сроков окупаемости.

Анализ спроса рынка офисной недвижимости

Текущая ситуация в стране негативно повлияла на активность арендаторов. На рынке наблюдается значительное снижение количества ротаций.

В структуре спроса по-прежнему продолжают лидировать компании сферы информационных технологий, консалтинговые компании (юридические, страховые, коллекторские и т.д.), ритейл сектор, промышленная, фармацевтическая сфера и т.д.

Стоит отметить, что на рынке практически все транзакции связанные с переездом,  а не выходом новых компаний.

По итогам 2014 года большинство транзакций завершенных в бизнес-центрах "В" класса. В лидерах по объему поглощенных офисных площадей остаются международные компании, которые занимают 67% рынка профессиональной офисной недвижимости. Соответственно, украинские компании поглощают 33% объема рынка.

Вакантность

В связи со снижением активности арендаторов на фоне растущего предложения мы наблюдаем увеличение доли свободных площадей.

По итогам 2014 года вакантность в классе "В" за счет ввода новых объектов выросла на 2% и составила 21,5%. В классе "А" уровень вакантности остается на уровне 30%.

Арендные ставки на рынке офисной недвижимости

Из-за влияния текущей экономической ситуации, в том числе колоссальных валютных изменений, на рынке офисной недвижимости существенно понизились арендные ставки.

В классе "А" диапазон заявляемых арендных ставок составляет 20-35 $/ м²/мес. В классе "В" - 10-20 $/ м²/мес. (без НДС и эксплуатационных платежей).

В связи с изменением курса доллара, управляющие компании бизнес-центров практикуют краткосрочное фиксирование курса доллара на уровне 13 UAH = 1 USD. А в непрофессиональных офисных объектах, в том числе и класса "С", курс доллара фиксируют на уровне 10-11 UAH = 1 USD. Либо предоставляют скидку 15-25%. Для новых арендаторов уровень снижения арендных ставок составил 20-30%.

За счет повышения уровня вакантности и дальнейшего роста предложения на рынке офисной недвижимости, мы прогнозируем дальнейшее снижение арендных ставок в столичных бизнес-центрах.

Тенденции и прогнозы рынка офисной недвижимости

- Текущее состояние офисного рынке характеризуется активностью девелоперов, влияющей на рост нового предложения. По итогам 2014 года прирост предложения на рынке офисной недвижимости Киева составил 99 460 м², увеличив объем рынка на 7%. В структуре нового предложения доминируют объекты класса "В".

- В 2015 году к открытию заявлено 8 бизнес-центров суммарной арендуемой площадью 79 195 м²: БЦ Форум Вест Сайд, БЦ по ул. Жилянская, 32-36, ТОК на ул. Зоологическая, 54/1, БЦ пр-т . 40-летие Октября, офисный центр на ул. Горького, 46, Престиж Холл по ул. Нижний Вал, 63, Retroville в составе МФК на пр-те Правды, 47.

- Ввод в эксплуатацию крупнейшего бизнес-центра класса "А" Sky Towwers (GLA - 130 000 м²) ожидается в 2016 году. Данный проект составит высокую конкуренцию действующим БЦ и повлечет за собой стремительное увеличение вакантности и снижение арендных ставок.

- На рынке по-прежнему сохраняется дисбаланс спроса и предложения. Объем рыночного поглощения по итогам 2014 года существенно ниже аналогичного периода прошлого года. Почти все сделки являются переездами присутствующих на рынке компаний.

- По итогам 2014 года большинство транзакций приходится на бизнес-центры "В"класса. В лидерах по объему поглощенных офисных площадей остаются международные компании наиболее развивающихся сфер деятельности: IT, консалтинговые (юридические, страховые, коллекторские и т.д.), производственные, сфера телекоммуникаций.

- Крупные компании (от 5 тыс. м²) в качестве альтернативы аренды рассматривают покупку офисного здания или строительство офисного центра "под себя". Некоторые девелоперы готовы участвовать в данных проектах и строить built-to-suit объекты с гарантированной продажей готового офисного центра.

- Вакантность офисных помещений столицы продолжает расти. Средний уровень для класса 2В" составил 21,5%, для класса "А" - 30%.

- Вследствие девальвации национальной валюты и сокращения спроса уровень арендных ставок, выраженных в долларах снизился в среднем на 28%.

- На фоне экономической депрессии и продолжающихся военных действий в стране отсутствуют предпосылки для восстановления спроса на офисные помещения в ближайшей перспективе.

ПОКАЗАТЬ ОБЗОР ПОЛНОСТЬЮ

Источник: www. utgcompany. com